분양물량 폭탄으로 돌아올까

 

 

 

부동산시장이 살아나면서 신규분양물량이 급증하고 있다.
KDI(한국개발연구원)에 따르면 올해 2015년 연간 전국 분양물량이 2000년 이후 사상 최대인 50만 가구에 육박할 것으로 추산했다.

 

실제로 올해 9월까지 전국 분양물량이 33만5612가구로 남은 4분기 분양예정물량이 16만여 가구 정도임을 감안하면 올해 분양물량이 49만 가구 정도로 예상이 된다.

 

 

 

그럼 과거에는 얼마 정도 분양물량이 나왔을까?

 

국내 부동산시장 분위기가 좋았던 2002~2003년에도 35만 가구 정도였고 2007년~2014년까지 8년간 평균 분양물량인 27만6271가구였으며 금융위기 당시인 2008년 신규분양물량은 25만5134가구여서 과거 통계를 비교하더라도 올해 분양물량이 많다는 것은 부인할 수 없을 것 같다.

 

 

 

이렇게 분양물량이 크게 늘어나면 2-3년 후 입주물량 증가로 부동산시장이 하락할 것이라는 불안감이 확산되면서 일부 투자심리가 위축이 되고 있는데 아파트 입주물량과 아파트 매매가격은 반비례하는 경향이 있다.
실제로 2006년 입주물량이 대략 35만 가구 정도일 때 가격변동률이 0%대로 내려갔고, 2011년 입주물량이 10만 가구 정도였을 때 가격변동률이 10%대로 올라갔다.

 

이렇게 입주물량이 늘어나면 매매가격은 약세가 되고 입주물량이 줄어들면 매매가격은 강세가 되기 때문에 입주물량에 민감한 반응을 보이고 있는 것이다.

 

서울 부동산시장 열기가 가장 뜨거웠던 2006년 지방은 주택보급률이 100%가 넘어서면서 주택공급이 너무 많아 지방부동산시대는 끝났다라는 평이 있었지만 2009년부터 부산을 중심으로 지방 부동산 전성시대가 열렸다.
주택보급률은 높지만 많은 수요자들이 원하는 입주물량이 부족했기 때문인데 2006년 서울 부동산이 호황일 때 지방부동산은 불황이 지속되면서 건설회사들이 신규분양물량을 줄였고 결국 3년 후 입주물량 부족으로 이어진 것이다.

 

 

 

올해 지역별 분양물량을 조금 더 살펴보면 올해 9월까지 서울의 분양물량은 2만 2642가구로 2007~2014년 평균분양물량인 3만528가구보다 물량이 적어서 서울은 분양물량 증가에 따른 입주물량 영향이 상대적으로 크지 않을 것으로 예상이 된다.

 

반면 경기도는 13만1503가구로 평균분양물량인 8만2059가구를 크게 넘어서고 있어서 2-3년 후 입주물량 영향을 받을 가능성이 높다고 할 수 있겠다.

 

지방은 대구가 1만2022가구 (평균 1만5034가구), 부산 1만7335가구 (평균 1만7917 가구) 등 2017~2014년 평균과 비슷한 양상을 보이고 있지만 지방은 2006~2009년까지 부동산시장 침체 때문에 신규공급물량이 적었고 인구까지 감안하면 지방의 분양물량 역시 많은 상황이고 향후 입주물량 영향에서 자유롭기는 어려울 것 같다.

 

 

 

정부에서는 올해 공급량은 많지만 2008년 금융위기 이후 공급이 부족했고 연간 적정 주택 수요량이 43만 가구 정도이고 억눌린 수요도 많아서 걱정할 필요는 없다고 하지만 가구 분화와 멸실(滅失)가구를 감안한 실수요 물량은 27~30만 가구로 분양물량이 많은 것은 사실이고 급증하는 가계부채를 억제하기 위해 대출규제도 강화되기 때문에 분양물량이 수요 대비 지나치게 많고 주변시세보다 과도하게 높은 분양가를 책정한 단지들은 주의가 필요하고 리스크 관리가 필요하다 할 수 있다.

 

 

 

다만 미분양 주택이 전국 6만 가구, 수도권1만5천 가구(설문조사에서는 3만 가구)를 넘으면 공급과잉 징후로 볼 수 있는데 9월 기준 3만2524가구로 아직까지는 우려할 상황은 아니고 2008년 15만7241가구보다 크게 낮은 수준이고 금리 역시 현재 2%대지만 2008년 7%대였음을 감안하면 일부에서 말하는 폭락은 지나친 경향이 있고 너무 걱정하거나 위축이 될 필요는 없다.

 

 

감사합니다.