중대형의 부활 가능할까?
10년 전인 2000년대 중반 전용면적 85㎡초과 부동산시장 호황기 시절 중대형아파트가 부동산시장을 움직이는 트랜드였다.
아파트 문화가 시작된 이후 압구정 등 일부 부촌지역을 제외하고는 전용면적 85㎡이하 중소형 단지들 위주로 주택공급이 되었고 특히 80년대 말 90년 대 초 베이비붐 세대들이 취업, 결혼 등 본격적인 경제활동을 시작하면서 절대적인 주택 양의 부족시대가 시작되면서 서민주거안정을 위하여 소형주택 위주로 주택공급을 하게 되었고 90년대 말까지 1기신도시(성남 분당, 고양 일산, 안양 평촌, 부천 중동, 군포 산본)와 강서구, 노원구 등 서울, 수도권 대부분 지역에 소형 아파트 공급이 이어지다가 90년대 말 IMF 경제위기를 지나면서 전용면적85㎡ 이상의 중형과 중대형 위주의 브랜드 새 아파트 중심의 질 위주로 주택공급 패턴이 변경되면서 중대형 아파트 공급이 늘어나기 시작하였다.
여기에 90년대 초 1기 신도시 등의 공급물량 폭탄과 90년대 말 IMF 경제위기로 인하여 90년대 억눌렸던 집값이 IMF경제위기를 극복하기 위하여 푼 부동산규제 완화의 효과와 맞물리면서 집값이 폭발적으로 상승하게 되었고 참여정부시절 지나치게 과열된 집값상승을 잡기 위하여 다주택자 규제를 하게 되는데 오히려 이런 다주택자 규제가 똘똘한 집 한 채를 가져야 한다는 분위기로 이어지면서 부동산불패 신화 속에 중대형 전성시대가 열린 것이다.
이렇게 중대형 전성시대가 열리자 건설회사들은 수요보다 더 많은 과도한 중대형 물량을 시장에 쏟아내게 되고 이렇게 많이 공급된 중대형 위주의 분양물량은 2009년~2012년까지 입주물량 폭탄으로 이어지면서 서울, 수도권 부동산시장은 극심한 침체를 겪게 되는데 상대적으로 공급물량이 적었던 소형주택은 꾸준한 상승세를 보이면서 예전 고점시세를 크게 넘어섰지만 중대형주택은 아직도 예전 시세를 회복하지 못하고 있다.
그런데 올해 서울에 공급된 전용면적 85㎡초과 중대형 아파트 공급물량이 전체 물량의 5.47%로 역대 최저 수준인 것으로 나타났다고 한다.
2000년 이후 분양가구 수나 비율 면에서 최저 수준으로 작년 2014년 같은 기간 중대형 공급비율인 21.33%보다 크게 줄어든 것인데 최근 위례신도시, 마곡지구, 동탄2신도시 등 택지지구의 신규분양물량도 전용면적 85㎡ 이하 중소형위주로 공급을 많이 하고 있고 프리미엄 역시 소형아파트가 분양가 대비 프리미엄 상승폭이 더 큰 양상을 보이고 있으며 도심 재개발.재건축 단지에서 일반분양 역시 중소형 위주로 공급이 되면서 중대형 감소 폭이 더 뚜렷해 지고 있다.
실제로 부동산시장 호황기였던 2007년 서울 재개발.재건축 아파트 중대형 일반공급 비율이 32.44%였고 2008년 46.78%, 2009년 43.33%, 2010년 54.76%로 증가세를 보이다가 2011년 47.77%, 2012년 29.54%, 2013년 28.34%, 2014년 25.07%, 올해 2015년 3분기까지 8.68%로 감소한 양상을 보이고 있다.
이렇게 중대형의 공급이 줄고 희소가치가 높아지면 다시 중대형 아파트의 부활이 가능할까?
중대형의 3.3㎡당 매매가격이 중소형과 역전이 된 상황이고, 당분간 중소형 강세가 더 지속이 되면 결국 중대형 아파트 가격의 저 평가가 되는 상황이 올 수 있고, 중대형 공급물량 감소현상이 지속이 되면서 중대형 공급부족이 현실화되고 희소가치가 높아질 수 있기 때문에 중대형아파트의 부활이 불가능하다 할 수는 없을 것이다.
다만 현재 중소형 수요가 탄탄하고 글로벌경제와 내수경기 회복에 대한 우려가 있고 부동산시장 흐름에 대한 불안심리가 여전히 존재하고 있어서 중소형위주로 부동산시장 흐름이 단기간에 중대형으로 바뀌기는 어렵기 때문에 섣불리 무리한 대출로 중대형 투자하는 것은 주의가 필요하고 향후 중대형이 저 평가되고 희소가치가 높아지는 상황이 오더라도 예전과 같이 중대형 대세 전성시대와는 다를 것이기 때문에 투자를 하더라도 가급적 중대형 수요가 뒷받침 되는 지역위주로 접근하는 것이 좋다.
감사합니다.