Q1. 재건축과 비교했을 때  리모델링의 장점은?

A. 재건축시 소형평형 의무비율, 임대주택 의무 건립, 개발부담금제, 기반시설 부담금, 분양가 상한제 가 적용되나 리모델링은  이러한 규제를 모두 피할수 있다. 사업기간도 훨씬 짧은데  재건축은 대부분 3~4년 걸리는데 반해, 리모델링은 16~24개월이면 완공 가능하다.

 

Q2. 리모델링에 필요한 사업 여건은?

A. 주민 동의율이 예전에는 100%였으나 이젠 전체 주민 3분의 2 이상 동의로 추진 가능하고  리모델링 추진 가능 연한도 준공 후 15년으로 줄어들어 재건축에 비해 기간이 짧다. 또한 리모델링 이전 평형이 국민주택 규모(전용면적 25.7평 이하)이면 리모델링에 따른 부가가치세를 내지 않아도 된다.

 

 

Q3. 층 수를 높이는 것은 가능한가.

 

A주택법에 따라 1층을 필로티로 설치할 경우 최상층을 1개 층을 늘릴 수 있다.

 

Q4. 어떤 단지가 리모델링에 유리한가?

A. 용적률 200% 안팎, 10~15층 가량의 중층 아파트 등이 리모델링에 유리하다. 이런 단지는 재건축을 해도 용적률 규제와 개발이익환수제, 소형평형 의무비율 등 재건축 규제 때문에 수익성을 높이기 쉽지 않기 때문이다. 

 

 

Q 5.리모델링시  계단식 보다는 복도식소형아파트가 유리하다는데?

 

A. 복도식 소형아파트은  확장 면적이 넓고 설계 변경 등이 쉽다는 장점이 있다. 복도식 아파트는 설계 변경 및 증축도 용이한데  2베이를 3베이로 바꾸는 것도 가능하다.

복도식은 확장 면적에서도 유리할 수 있다. 현재 법적인 리모델링 범위는 전용면적 기준 30%다. 하지만 '전유면적'을 기준으로 하면 이야기가 달라진다. 전유면적은 전용면적에 복도 등의 주거 공용면적을 더한 공간을 말하는데  옛 건물 중에는 건축물 관리 대장상 '전유면적'만 표시된 곳이 많다. 전용면적을 확인할 수 없는 이런 건물들이 리모델링을 할 경우 전유면적을 적용해 증축을 더 할 수 있다는 얘기다.

 

 

Q 6.리모델링 시 증축허용 면적이 주거전용면적의 30%까지라는 데 각 평형별로 얼마나 늘어나는 것인가.

A 증축허용면적은 전용면적을 기준으로 한다. 전용면적 18평형은 5.4평, 25.7평형은 7.7평, 30평형은 9평까지 증축이 가능하다.

 

 

Q7. 계단실, 엘리베이터실과 같은 주거공영면적이나 발코니 면적에 대해서는 규제가 없나.

A 주택기능의 회복을 위한 계단실, 엘리베이터실, 복도, 주차장과 같은 공용면적과 발코니와 같은 서비스 면적의 증가에 대해서는 제한이 없다. 다만, 건축법에 따라 동간거리, 사선제한 등과 같은 규제를 받게 된다. 또 지하주차장 면적에 대한 규제 역시 없다. 예를 들어 33평 아파트(전용면적 25.7평)라면 전용면적은 25.7평의 30%, 즉 7.7평까지 증축이 가능하며 주거공용면적(계단실 등)을 3평가량 늘릴 경우 면적은 33평형에서 43평형으로 늘어나게 된다.

 

 

-<MB시대, 新 부동산 투자 전략>(박상언 저) 中-

[박상언, 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597]