자산관리 일을 5년 가까이 하면서 제 고객들이나 제 자산을 쭉 지켜보면서 내린 결론은 ‘돈이 돈을 번다’라는 진실의 증명입니다. 요즘 한창 뜨고 있는 용산의 실질적인 예를 들어 보겠습니다.

 

2007년 상반기쯤인가요?

 

용산이 실제적으로 뜨기 직전 전세1억2천만원을 끼고 융자1억5천만원을 받아(부모님 집을 담보로 융자 얻음) 총 2억 7천만원에 대지 지분 10평인 다세대 빌라를 구입했습니다. 1년 가까이 지난 지금 다세대빌라는 3억2천에 거래가 된다고 합니다. 1년 만에 내 돈 한 푼 안들이고 앉아서 5천만원을 벌어들인 셈입니다.

 

배 아프시죠?

부러워 할 것 하나도 없습니다.

1년 동안 금융비용(대출이자)은 1300만원, 취등록세와 부동산비용 1천만원, 그리고 지금 팔게 되면 양도소득세가 대략 2천만원.... 총 금융비용과 세금 기타잡비를 계산하면 4300만원이 나라 좋은 일과 은행 좋은 일을 하고 있습니다. 그래도 700만원이나 남는다고요?

 

 

계속적으로 올라준다면야 다행이지만, 앞으로 6개월 동안 올라주지 않는다면 손익분기점은 바로 마이너스로 돌아설 것입니다 (은행대출이자는 한 달에 110만원씩 계속적으로 나가기 때문이죠)

 

10년을 보유하게 된다면 대출이자만 1억3천이나 소요됩니다. 10년 후  팔게 된다 해도 과연 얼마나 이익이 있을까요?

그럼 추가로 기회비용을 계산해 볼까요?

 

현행 아파트를 청약 받을 때는 가점제 적용을 받습니다. 다가오는 2009년 송파신도시나 광교신도시에 아파트를 청약하려해도 이 사람은 유주택자이므로 가점제에서 저만큼 밀리게 됩니다. 또한 2007년부터 대출이자 110만원씩을 꼬박꼬박 적금을 부어왔다면 벌써 1500만원의 종자돈이 총알로 장전되어 있을 것이고 5%정기예금이자만 해도 연 70만 원 가량이 꽁짜로 붙어 있습니다.

요즘 그나마 많이 올랐다는 용산이 이지경인데 기타 신도시나 지방에 대출을 끼고 주택을 구입했다면 실정은 말 할 것도 없이 황망할 것입니다. 레버리지 효과(지렛대효과)란 내 돈과 남의 돈을 합하여 투자처에 투자하는 것을 말하는데 서민이 자칫 신중한 계산 없이 위와 같이 투자했다가는 ‘빚 좋은 개살구’ 짝이 날 것입니다.

 

즉, 남들에게는 용산에 집 있고 요즘 많이 올랐다고 자랑할 수 있겠지만, 실제적으로는 나라 좋은 일과 은행 좋은 일만 하고 있는 셈이죠...... 대한민국은 점차 인구가 감소하고 있고, 늙어가고 있습니다.

 

그동안은 집이 모자라서, 서민의 꿈이 내 집 장만 이였지만, 앞으로는 확연히 달라질 것입니다. 나라가 늙어가면서 은퇴세대가 주택을 내놓기 시작할 것이고, 인구가 감소하므로 그만큼 수요도 감소할 것입니다. 그동안 보여주었던 한국의 부동산 불패신화는 과거의 수치에 불과할 수도 있을 것입니다.

 

물론 나름대로의 틈새시장은 있겠지만요......

종자돈이 빵빵한 사람이 위의 주택을 구입했다면 사정은 확연히 달라지겠지만, 아이들이 하루가 다르게 쑥쑥 자라고 있기에 가르치느라 교육비지출에 허리가 휘고, 마트 한번 가면 아무리 절약해서 물품을 구입한다 해도 10만원 넘기는 것은 다반사기에 매달 청구되는 카드 값 메꾸기에도 정신을 못 차리는 서민에게 빵빵한 종자돈 마련하기란 하늘에 별 따기란 생각이 듭니다.

 

아무리 저금리 시대에 돌입해서 이자가 쥐꼬리만 하다지만, 요즘 문뜩 이자 많이 주고 원금 보장되는 상품에 눈이 돌아가는 이유는 무엇일까요?

 

 

삼성증권 취득권유인 '20대 여자가 꼭 알아야 할 돈관리 법 41' 저자

경제일간 금융칼럼니스트