신혼부부 박과장(38세. 서울 강북구), 요즘 잠자리가 편치 않다.

 

강북 뉴타운 재개발지분이 자고 나면 수백, 연초대비 수천, 작년 대비 배이상 올랐다는 뉴스를 접할 때 마다 심장이 벌렁 벌렁 일이 잡히지 않는다.

최근 직장 동료인 장과장(39세? 도봉구 거주)과 소주 한잔 하다 감짝 놀랄 얘기를 들었다. 연초 보증금 인상을 놓고 집주인과 실랑이를 벌이다 홧김에 전세 아파트 보증금을 빼고 허름한 다세대 지분을 사고 입주했다고 한다.

순간 과감한 선택이 총선 뉴타운 기대감으로 30% 이상 집값도 오르고 안정된 주거환경에 투자수익까지 얻을 수 있어 잘한 결정이었다고 속내를 털어놨다.

 

나도 장과장처럼 항후 뉴타운 대박 기대감을 갖고 지금이라도 오르는 집값을 잡는 것이 현명한 일인지, 이왕 기다린 거. 청라지구, 은평뉴타운, 광명시재개발 분양아파트등 상한제 할인 아파트에 잇달아 청약시험에 응시해야 할지 선뜻 자신이 안선다.

하반기가 되면 청약통장이 5년차에 접어들고 전세금과 종자돈(1억)을 합치면 공공분양 할인아파트나 지분아파트등 새정부 특별분양 아파트를 싸게 장만할 수 있는 확률이 크다는 복안으로 내집마련을 미루어 왔던 것이 화근이란 생각이 쓰나미처럼 밀려온다.

 

집 문제가 비단 박과장만이 문제가 아니고 이 시대를 살아가는 대한민국 가장들의 공통된 고민일 수 있다. 무엇부터 잘못된 것인지? 다시 한번 점검하고 재무설계를 다시 하기에 이르렀다.

 

◆ MB정부 부동산 풍속도

새해들어 강북발 집값상승이 수도권 주택시장 확산세가 심상치 않다. 양대 선거과정에서 신혼부부 무주택자을 위한 특별분양권등 새로운 공약이나, 강북 뉴타운 재개발이 제대로 된다면 공급량이 많아져 내집마련의 기회가 확대되는 것으로 믿고 확실한 한표를 몰아 준 셈이었다. 게다가 주거안정과 개발이익 환수를 전제로 구도심 재생확대정책에 나서겠다는 MB 정책을 내심 기대해 왔었다.

 

뉴타운식 정권 판도는 부동산 시장에도 새로운 변화가 찾아왔다. 신혼부부 특별분양제도의 실상이 들어났다. 현재 서울에 신혼부부가 약 35만세대가 되는데 연내 5만채를 우선 공급하되 35,000세대는 임대로, 15,000세대는 분양한다는 계획이다. 한마디로 빚좋은 개살구나 다름이 없다.

참여정부 당시 2006년 하반기 “판교-은평뉴타운-파주운정신도시발” 묻지마 고분양가 행진으로 자고나면 수백, 수천을 오른 적이 바로 1여년전 일이었다. 무주택자등 실수요자들은 불안한 나머지 빚내고 집사기 전쟁를 치르면서 수도권 주택시장은 한동안 폭탄돌리기 게임으로 대통령 긴급조치권 발동요구등 민심이 폭팔한 적이 있었다.

MB 정부들어 폭탄돌리기 망령이 되살아 났다. 과거 아파트에서 다세대로 대상만 다를 뿐 뉴타운? 재개발지분 폭탄돌리기 게임은 아주 심각하다. 더 이상 방치한다면 수도권 확산에 이어 소형 아파트에도 풍선효과가 언제 튈지 장담할 수 없는 상황이다 한마디로 "요지경 세상- 도박게임"에 빠진 것 같다.

무학도사가 이씨왕조 도읍당시 한양에 얽힌 고사가 생각난다. 터는 신라의 천년 고도인데 방위(주산- 청와대뒤 북악산)가 틀어져 고려 500년을 넘기기가 힘들다. 넘긴다해도 북악이 갈기갈기 찢어지고 갈라진 산세처럼 업보를 지고 가야할 운명이라는 여운을 남기고 산속으로 잠적해 버린 도사님의 예언이 상서럽지 않아 보인다...

2006년도말 투기 재판이 따로 없다. 뉴타운 공약도 그렇다. 현행 35개 뉴타운이 동시다발적으로 개발이 되고 소형주택 보급률 20%(임대 17%, 분양3%) 수준밖에 안된다. 최근 3년간 기존 소형비율이 40,000 세대정도인데 재개발로 공급된 물량은 15,000세대 정도에 머물고 있다한다. 게다가 이주난과 소형주택 품귀로 원주민 재정착률은 고작 20% 정도로 머무르고 있다. 서민 내집마련의 환상과 정권용 뉴타운 개발로 세입자며, 기존 건물주를 대부분 쪽빡차고 서울밖으로 방출시키는 개발구조가 실체다.

국민영웅시대! 정치도 잘하고, 국민성도 달라져야 한다.

양대 선거에서 뉴타운이 세상이 바꿔 지는 줄 알고 무조건 힘있고 주둥이 센 양반네를 정계에 보낸 것도 이와 무관하지 않다는 여론이다. 결국, "뉴타운정권 - 집투기판 - 지분쪼개기폭탄돌리기 -뉴타운실패" 로 이어지는 숨가쁜 드라마는 사기고발등 정치판이 주택시장까지 투기화로 물들게 하면서 언제 폭탄이 폭발하거나 뉴타운이 실패될지 모르는 상황으로 치닫고 있다.

 

◆ 뉴타운 지분 폭탄돌리기 허상?

서울등 수도권 주택시장이 뉴타운 지분쪼개기로 집값이 이성을 잃은지 오래다. 집값은 지금도 신고가 행진을 하고 있다. 실기한 정책은 아무리 좋아도 약효가 없다.

 

뉴타운 건설효과는 무엇인가?

 

서울시가 7월말까지 다세대 지분쪼개기를 허용하자, 투기꾼은 한순간 졸부세상을 만났다. 허름한 집한채 사고 3~4층 짜리 7~10세대로 늘리고 2~3배 투기수익을 올린다니 도깨비 방망이가 따로 없더란 말씀이죠. 뉴타운 거시기가 노후도등 개발요건에 걸려 개발허가도 어렵고, 기존 거주자들의 부담금도 많다보니 수익성도 떨어지고 최악의 상황에는 사업포기하는 상황으로 몰리게 된다. 결국, 뉴타운 정책을 과시한 서울시등 정부당국은 자기발등에 자기가 찍는 꼴이 될 수 있음을 간과해선 안된다.

박과장 주말을 이용하여 내집마련에 대한 해법을 찾기 위해 전문가의 진단을 받기로 했다.뉴타운 지분투자에 성공한 장과장과 하반기 공공분양 할인아파트사이에서 어느 방안이 현명한 판단인지 그리고 뉴타운 지분쪼개기 수익성여부는 과연 있는지, 전모를 캐어보기로 마음 먹었다.

지분쪼개기 실상과 투자성 사례를 살펴보기로 하자. 뉴타운등 재개발을 전제로 지분시세가 급등하면 추가 부담금도 커지게 된다. 분양가에서 지분감정가를 제하고 차액이 추가 부담하게 된는 구조다. 지분 감정은 공시지가를 기준으로 현재 130% 수준이다. 추가 부담액이 커지고 수익성이 없어지자. 은평, 동대문, 서대문등이 실망매물이 나오고 있고 일부지역은 시세 절반정도 감정도 나오고 있다.

따라서 분양세대보다 지분투자자(조합원)가 상대적 많아질수록 수익을 커녕 손실을 만회할 수 없어 관리처분단계에서 급매물로로 나오거나 과다한 추가 부담을 이기지 못해 분양포기 상황까지 몰리게 된다. 강서구인 경우 지분쪼개기가 심각하여 수익성이 없어지자. 화곡동등 일대 주민들은 구청을 상대로 다세대 지분쪼개기 허가 반대추진위 활동에 나서고 있다.

용산구 재개발예정지 일대 상가나 오피스텔 지분에 수억 투자를 했으나 이일원이 재개발이 되드래도 일체 아파트 입주권을 인정하지 않겠다는 서울시를 상대로 소송사태까지 벌어지고 있다. 인천 남구 용현 ? 학익구역은 재개발 포기상황까지 나타나고 있다.

 

2006년도말 조합원이 180명 수준이 현재 2000명 이상이 되다보니 도저이 수익성이 없어지자, 재개발 사업추진을 포기하고 물류센타등 수익성 사업으로 전향하고 있다.

물론, 뉴타운 공약의 허점을 노려 7월말까지 지분쪼개기 작업에 들어간 투기적 가수요자들이야 한탕을 했다지만 이들에게서 막차을 탄 사람은 아파트 분양권은 물론이고 고가 구입으로 평생 후회한다는 사실을 유념해야 한다.

서울시는 2010 재개발 기본계획 수정에도 주목할 필요가 있다. 재개발요건을 노후도, 호수밀도, 접도률, 자뚜리땅비율등 4대요건중 2개요건이상이 되면 개발요건을 완화할 계획으로 알려지고 있다.

 

문제는 구청의견을 수렴하지 않고 비밀리에 그동안 이슈가 되어온 지분쪼개 극성(난립)지역이나, 신축 다세대 급증지역은 재개발지역에서 배제할 움직임을 보이고 있다. 이번 총선당시 48개 선거구에서 26개 선거구가 뉴타운 공약으로 당선효과를 톡톡히 보았다고 한다. 소잃고 외양깐을 고치는 정치권의 도덕적 헤이도 큰 걱정이다.

지분 쪼개기 투기판 만연으로 곳곳에 심각한 후유증이 나타나고 있다. "더이상 "시장논리다, 시장규제다"는 이분법적 정치쇼(장사술)에 현혹되지 마세요. 마술에 빠지면 인생 낙오자가 되기 십상입니다. 믿을 거라고는 자신밖에 없다는 사실, 이번 기회에 잊지 마시기 바랍니다...

 

◆ 집문제로 걱정하는 박과장의 한마디

큰 집이 없어도 과거 달동네와 벗삼아왔던 작은 보금자리가 그래도 행복했었다. 정부 무대책에 박과장도 무대책으로 일관한다면 내집마련이 요원하고 자녀 교육과 노후설계도 장담할 수 없다.

집값전망? 이제 대통령/서울시장/지식경제부/국토부장관...누굴 믿나?

2006년말인가요. 경실련과 서울시 정의실현을 내세운 100여명 교수정의집단 그리고 전 김ㅇㅇ행자부 장관을 지금 대통령에게 긴급조치권 발동을 건의할 당시가 새롭다...

전문가 상담을 마치고 귀가길에 한가지 희망을 싫고 점집도 들리고, 노래방에서 스트레스도 풀어볼 생각이 들었다. "미아리 철학관"보다는 "왕심리 복덕방"을 하면서 철학관하는 "쪽집게 도사"를 찾아가서 집값 전망에 대한 궁굼증도 풀어보자?

 

노래방에 잠시 들려 요즘 사람들이 즐겨 부르는 "잘 살거야"와 "마이 웨이" 유행가도 애창해 보자...

다시한번 냉정히 생각해 보자. 내가 집이 없어 잃은 것은 무엇이고, 주변 집값 급등에 남의 탓으로 돌리는 것은 아닌지? 주변에는 집을 사서 좋아하는 사람과 우는 사람이 있다.

 

우는 사람은 힘들어도 세인들의 관심을 받지 못한다. 웃는 사람은 내자녀가 걸어가야할 길이기에 많은 사람들의 주목을 받게 된다. 재무설계의 바로미터 내집마련, 당장 다음달 청라지구 할인아파트르 시작으로 자금조달계획과 청약전략을 꼼꼼히 세우고 과감한 도전을 해보자.

"정부정책과 반대로 가는 역발상 투자! 미래의 성패를 좌우한다"...

 이게 실기한 내집마련의 최종적인 결론이다.

- 글 : 경매야 한판붙자 저자? 진성효

- 자료원 : 한중경매클럽(http://cafe.naver.com/auction114)