부동산 불패라는 말이 있습니다. IMF 이후 2000년도 초반부터 주택담보로 대출을 받아서 집을 사면 은행이자를 훨씬 상회하는 수익률을 보이던 시기였습니다. 하지만 근래는 주택구매력 하락, 부동산 하락 전망 등으로 임대수요만 높아지고 있습니다. 그렇다면 부동산 투자는 끝인 것일까요?

보유에서 임대로 패러다임이 변화하는 시점에서 부동산 직접투자보다는 간접투자로 부동산을 투자하면 어떨까요?

 

리츠(REITs) 펀드는 Real Estate Investment Trusts 의 약자로 부동산 투자신탁입니다.

간략히 투자자로부터 모은 자금으로 부동산을 보유하거나 투자해 발생하는 임대료 및 매각 이익을 투자자들에게 배당으로 돌려주는 상품입니다.

 

1.     리츠펀드의 장점

 

가.   수익성 :

2012년 한국리츠협회의 발표에 따르면 직접투자 대상 중 하나인 강남권 오피스텔(평균 4%)이나 은행적금(3%)의 수익률보다 두배 정도인 9.4%의 수익률을 보이고 있습니다.

더불어 2013년에도 리츠펀드는 높은 수익률을 이어갈 것으로 기대하고 있습니다.

 

나.   환금성, 부대비용 :

부동산은 불황기에 매매가 어려워서 자금이 필요할 때 즉시 현금화가 어렵고, 보유 시 각종 세금과 건강보험료, 매매 시 중개수수료와 양도세 등 부대비용이 많이 듭니다.

반면 리츠펀드는 주식의 형태나 펀드의 형태로 환금성이 빠르고, 부대비용 역시 매도할 때 주식매매수수료와 증권거래세, 펀드운용보수 정도로 저렴합니다.

 

다.   소액 투자와 안정성

부동산 직접투자의 경우 대출을 포함하여 거액의 자금이 필요한 경우가 많지만, 리츠펀드는 소액으로 자유롭게 납입하여 배당을 받는 구조로 소액 투자에 적합합니다.

또한, 국토해양부, 금융감독원 등의 관리/감독을 받기 때문에 안전하다는 평가를 받고 있으며, 주식 등에 비하여 부동산은 가격 하락폭이 상대적으로 낮아 유사시 자기자본을 지킬 확률이 높습니다.

 

2.     리츠펀드의 전망

서브프라임사태로 세계금융위기의 원인이 된 미국은 Q3(양적완화)를 시행하고 있습니다. 무기한으로 시행하는 Q3로 미국의 부동산 경기는 회복세를 보이며, 일본 역시 정부의 경기 부양 의지와 엔저전략으로 일본 수출기업들의 사업확대와 사무실 확장 등이 증가하는 추세입니다. 중국, 홍콩 등 역시 세계 경기 회복에 대한 기대감이 커진 탓으로 사무실과 주택 임대가 잘되면서 수익이 증가하고 있으며, 신규 사무실, 주택 건설은 제한되는 한편 임대수요는 지속적으로 늘고 있습니다.

특히 근래 일본 리츠펀드의 수익률은 상당합니다.

 

경기 회복이 확실시 되면 기업들은 부동산 매입 또는 신규 건설 등의 전략을 취하지만, 근래 기업들이 매입이나 건설보다는 임대 위주로 가는 것을 보아 경기 회복에 대한 확실성은 조금 부족하다고 볼 수 있습니다.

하지만 각국의 경기부양의지와 인구고령화로 인한 임대수요증가 등을 생각해 본다면 올해도 리츠펀드의 전망은 좋다고 보입니다.

 

 

3.     투자 위험 및 투자 방법

 

근래 리츠펀드가 단기간에 수익률이 급등하여 조정을 받을 가능성도 있습니다.

또한 각국의 양적완화로 인한 환율의 위험에 노출이 되어있습니다.

국내 부동산 거래 심리는 여전히 위축되어 있으니 박근혜 정부의 부동산 정책이 시장에 긍정적인 영향을 작용하는 지도 지켜봐야 합니다.

 

따라서 급등한 수익률로 인한 자금이탈을 대비하여 자산의 일부분만 투자하고 지속적으로 수익률과 변동추이를 지켜보는 것이 중요하며, 국내보다는 투자대상을 글로벌로 중국, 베트남, 일본, 미국 등으로 분산하여 투자하는 것이 좋습니다. 대부분의 펀드는 환헷지를 하고 있으나 한번 더 확인하는 것도 필요하겠습니다.

 

 

 

 

모네타 금융센터 재무컨설턴트

백재준 terranbeat@gmail.com