법정지상권 물건이란 경매로 매각되는 토지 위에 매각에서 제외되는 건물이나 입목, 기타 공작물 등이 있는 경우를 말한다. 경재정보지나 대법원 홈페이지에 별도로 표기되어 있기 때문에 누구나 쉽게 알 수 있다(그림의 ① 참조).

 

이때 토지를 낙찰받은 사람이 지상의 건물에 대해 철거를 요구할 수 있는 경우와 그렇지 못한 경우가 있다. 건물에 대해 법정지상권이 성립되면 철거가 불가능하고, 법정지상권이 성립되지 않으면 건물에 대해 철거를 요구할 수 있다.

 

또 건물의 철거 여부와 상관없이 건물 주인은 토지 주인에게 지료를 지불해야 한다. 지료는 토지 주인과 건물 주인이 상호 협의해서 정하는데, 만약 협의가 안 된 경우에는 법원에 신청하면 법원이 토지가격을 감정해서 감정가격의 연 4~6퍼센트 선에서 지료를 결정해준다. 법정지상권 물건은 일반 물건보다 권리가 복잡하기 때문에 당연히 유찰이 많이 된다. 그러다 보니 부동산 실제 가치에 비해 턱없이 낮은 가격에 낙찰을 받을 수 있고, 지료 수익을 올리는 것도 가능하다. 다시 말해서, 법정지상권 물건은 경매투자자에게 고수익을 올릴 수 있는 좋은 투자 수단이 되는 것이다.

 

하지만 법정지상권이 얽힌 건물은 상황에 따른 변수가 많으므로 이를 해결하기 위해 상상력을 발휘해야 고수익을 올릴 수 있다. 법정지상권이 성립되지 않은 경우 ㄱ너물 부분을 쉽게 해결하고 수익을 낼 수 있는지 복합적으로 검토해서 입찰해야 한다. 또 법정지상권이 성립되는 물건이라 하더라도 지료로 얼마든지 투자가 가능하기에, 입찰하기 전에 지료를 받을 수 있는지 미리 고려하면 성공적인 투자가 될 확률이 높아진다.

 

한편 토지를 제외한 건물만 매각에 나올 수도 있다. 이 경우에는 정반대의 입장이 된다. 즉 토지 주인이 내가 낙찰받은 건물에 대해 철거를 요구할 수 있는지 여부를 확인해야 하는 것이다. 법정지상권이 성립되어 건물을 철거하지 않더라도 지료는 내야 한다. 그러므로 지료를 부담하면서도 소유할 만한 가치가 있는 건물이라면 이 역시 투자해볼 만하다.

 

법정지상권 물건은 기본적으로 토지 주인에게 유리하다. 건물 주인은 법정지상권이 성립되더라도 지료를 납부해야 하고, 또 토지가 없으면 건물의 매매나 임대가 쉽지 않을 뿐 아니라 대출도 불가능하기 때문이다. 물론 토지 주인도 같은 입장이지만, 싼 가격에 토지를 낮찰받아 시세대로 지료를 받을 수 있다면 나쁘지 않은 투자가 되 수 있다.

 

법정지상권이 성룁되는지 여부는 토지와 건물의 소유 관계와 근저당권의 설정시기, 그리고 건물의 착공시기 등을 통해 판단한다. 법정지상권이 성립되려면 토지와 건물의 소유자가 동일했던 적이 있고 근저당권의 설정 당시 지상에 건물이 있어야 한다.

 

이처럼 법정지상권 물건은 권리분석이 어려워 보이지만 권리분석 자체만 놓고 보면 원리가 매우 간단하다. 중요한 것은, 물건분석을 통해 여러 가지 복잡한 상황을 자신에게 유리하게 활용할 수 있느냐 하는 점이다.

 

<나는 경매투자로 희망을 베팅했다> 저자 이승호