#1. 기초권리분석 맛보기

경매 입찰을 하기 전에는 권리분석을 통해 등기부상의 권리가 안전한지와 세입자가 대항력이 있는지를 가장 기본적으로 확인해야 한다. 경매 입찰에서 권리분석이 중요한 이유는 낙찰 받은 후에 등기부상의 권리가 완전히 말소되어야 낙찰 받은 부동산에 대하여 완전한 소유권 행사가 가능하기 때문이다. 권리분석에는 생소한 법률용어들이 많이 나오기 ??문에 경매 공부를 이제 막 시작하려는 사람에게는 이것이 어렵게 느껴질 수 있다. 하지만 그 원리만 이해하면 권리분섣도 어렵지 않게 정복할 수 있다. 권리분석의 기초 개념을 살펴보면 다음과 같다.

 

1. 등기부등본상의 권리

 

권리분석을 할 때는 가장 먼저 경매로 낙찰받았을 때 등기부등본상의 모든 권리가 말소되는지 여부를 확인해야 한다. 만약 권리가 모두 말소되지 않고 일부의 권리가 그대로 남아 있게 되면 낙찰자가 소유권을 이전받은 후에도 재산권 행사를 온전하게 하지 못할 수도 있으므로 주의해야 한다. 하지만 이는 쉽게 알아볼 수 있다.

 

2. 말소기준권리

 

등기부등본상에 나타나는 여러 권리들 중에서 근저당, 저당, 가압류, 압류, 강제경매개시결정, 전세권 이렇게 여섯 가지는 말소기준권리가 될 수 있는 권리인데, 이들 중 등기부등본상의 접수번호가 제일 빠른 권리를 '말소기준권리'라고 부른다.

 

경매정보지 등을 보면 모든 등기부등본상의 권리를 접수번호 순으로 일목요연하게 정리해두었으므로 쉽게 찾을 수 있다. 다음의 사례를 보면 접수번호가 가장 빠른 말소기준권리(그림의 ① 참조)를 쉽게 찾을 수 있다. 이 말소기준권리를 포함한 이후의 모든 권리는 말소된다고 보면 된다. 만일 말소기준권리보다 앞서 가등기, 가처분, 지상권, 환매등기가 있다면 이들은 말소되지 않고 낙찰자가 그대로 인수하게 된다는 점을 주의해야 한다. 역시 모든 권리가 접수번호 순으로 일목요연하게 정리되어 있으므로 이런 경우들도 쉽게 알아볼 수 있다.

 

3. 세입자의 대항력

 

등기부의 권리가 안전하다면 그 다음에는 세입자가 대항력이 있는지를 살펴봐야 한다. 세입자가 대항력이 있는지의 여부는 세집자의 전입일자를 말소기준권리 설정일과 비교해보면 쉽게 알 수 있다.

 

세입자의 전입일자가 등기부등본상의 말소기준권리 설정일보다 늦으면 그 세입자는 대항력이 없다(그림의 ② 참조). 반대로 세입자의 전입일자가 말소기준권리 설정일보다 빠르면 그 세입자는 대항력이 있다. 세입자의 대항력은 전입일 익일 0시를 기준으로 한다. 세입자가 대항력이 있다는 말은 세입자가 보증금을 다 받을 때까지 그 집에 계속해서 살 수 있는 권리를 가진다는 의미다. 그러므로 그러므로 대항력이 있는 세입자가 자신의 보증금의 전부나 일부를 배당받지 못하게 되면 낙찰자가 이를 떠안아야 한다.

 

따라서 경매 입찰을 하기 전에는 등기부상에서 세입자가 대항력을 갖추고 있는지, 세입자가 얼마를 배당받게 되는지를 확인하고 낙찰자가 세입자의 보증금을 인수하게 되는지 저검해야 한다.

 

4. 세입자의 우선변제권

 

세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 그때부터는 우선변제권이 생긴다. 우선변제권이란 자신보다 뒤에 있는 다른 권리들보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리가 있다는 말이다(그림의 ③ 참조).

 

다음의 사례에서 세입자 강○○이 얼마를 배당받을 수 있는지 살펴보자.

낙찰금액 3억 5,700만 원에서 최우선적으로 법원의 경매진행비용(이 사례의 경우는 300만 원 정도)이 공제된다. 3억 5,400만 원이 남게 되는데, 이 금액에서 먼저 접수번호가 가장 빠른 외환은행의 저당권에 1억 3,000만 원이 배당된다. 남은 금액 2억 2,400만 원에서 그 다음 순위인 세입자 강○○의 보증금에 대해 배당을 하는데, 금액이 모자라므로 남은 금액 2억 2,400만 원을 모두 세입자  강○○에게 배당해주면 배당절차는 끝나게 된다.

*낙찰금액                       3억 5,700만 원

*경매비용                       약 300만 원 배당

*외환은행 저당권                1억 3,000만 원 배당

*세입자  강○○의 보증금        2억 2,400만 원(5,600만 원 배당 못 받음)

*가압류 조○○                 배당 못 받음

*저당권 박○○                 배당 못 받음

그렇다면 세입자 강○○이 보증금 중에서 배당받지 못한 5,600만 원은 어떻게 될까? 앞에서 살펴본 것처럼, 세입자 강○○의 전입일자는 말소기준권리 설정일보다 늦기 때문에 대항력이 없다. 그러므로 세입자가 배당받지 못하느 5,600만 원에 대해서는 낙찰자인 김○○가 떠안을 필요가 없고, 세입자 강○○이 손해를 감수해야 한다.

 

 

 

 

<나는 경매투자로 희망을 베팅했다> 저자 이승호