아파트 투자도 PER가 낮은 아파트 주목할만

 

최근 글로벌 부동산 트렌트중 하나는 경기가 안좋을수록 수요가 충분한 도심권에 위치한 부동산에 집중하는 것이다. 도심권은 수요가 풍부해 환금성도 뛰어나기 때문이다.

뉴욕 맨하튼이나 도쿄, 홍콩이나 싱가포르 등 대도시 중심지역에 위치한 주택들은 불황기에도 하락폭이 적었고 호황기가 다시 돌아오자 오히려 상승폭을 키우고 있다.

 

동시에 '에그프라이(egg fry) 이론'도 상기할 필요가 있다.에그프라이 이론은 달궈진 프라이팬 안에 놓여 있는 계란 프라이를 상상해 보면 쉽게 이해할 수 있다. 즉 열에 의해 데워진 흰자와 노른자가 프라이가 되는 것은 거의 동시지만 반대로 식을 때에는 노른자가 아닌 흰자부터 식어가는 데서 착안한 것이기 때문이다. 마찬가지로 불황기 투자는 철저하게 핵심 지역(노른자위)을 공략해야 한다는 것이다.

 

주가수준을 나타내는 보조지표의 한 수단인 주가수익배율(PER)를 가늠해 아파트에 투자하는 것도 좋은 방법이다, 주식이든 부동산이든 일반적으로PER가 낮을수록 투자가치가 좋다고 볼수 있다. PER가 낮다는 것은 그만큼 해당자산이 비해 저평가 되었다는 뜻이고, 반대로 높다는 것은 고평가 된다는 의미다. 즉 PER가 낮은 부동산이 시장회복시 반등속도가 빠르고 시장이 악화되도 떨어지는 속도가 느리다.투자금액 대비 임대수익율이 낮은 재건축, 외곽지역 아파트,대형 아파트들은 PER 가 높다고 볼수 있다. 반면에 도심권의 전세가율이 높은 중소형 아파트와 새아파트들은 PER 가 낮아 투자수익률이 훌륭하다.

 

우리나라 부동산에 관심있는 외국인들은 부동산 개발가치 즉 미래 가치보다는 철저하게 투자금 대비 얼마만큼 바로 현금으로 들어오느냐를 따진다.

마찬가지로 올해도 아파트를 포함한 주거용 부동산을 고를때는 “막연히 개발호재가 있으니 오르겠지”하는 생각보다는 철저히 외국인들이 한국 부동산에 투자하듯이 수익성 위주로 부동산을 골라야 한다. 결론적으로 대도시 중심부인 노른자 지역에 위치한 아파트는 시세차익에 따른 자본이득뿐 아니라 임대형 부동산으로 훌륭한 가치가 있다. 아파트를 분양받을 때도 분양가 대비 매달 얼마의 임대료를 받을 수 있을지 미리 가늠해 보고 투자해야 한다. 이런 조건을 갖춘 아파트는 항상 월세를 지불하려눈 분들이 넘쳐나기 때문에 임대형 부동산으로도 훌륭한 가치를 지니고 있기 때문이다.