땅 투자에 대한 얘기로 들어가기 앞서 투자에 있어 가장 기본적이고 중요한 ‘시장의 원리’에 대한 얘기부터 시작해보도록 한다. 부동산에 있어 ‘시장의 원리’를 빼놓고 설명될 수 있는 것은 거의 없다고 해도 과언이 아니다. ‘시장의 원리’ 즉, ‘수요와 공급의 법칙’을 이해한 후 적극적이고 공격적으로 부동산에 투자를 한 사람들은 대부분 성공한 반면 그렇지 않은 사람들은 부동산 시장이 위축될 때에 같이 위축되고 가격이 본격적으로 상승하기 시작하면 그 때서야 구매에 나선다. 왜 이런 현상들이 일어날까?

 

바로 ‘수요와 공급의 법칙’을 소홀히 하고 뉴스나 신문 또는 각종 매체에 현혹되기 때문이다. 토지 투자로 소위 대박이 난 사람들의 특징은 대부분 남다른 정보력과 인적 네트워크 그리고 정치,사회,경제,문화 등 다양한 분야까지 섭렵하여 거시적인 안목과 시장원리를 활용하여 투자에 나선다는 점이다.

 

땅 투자는 정권 교체기가 대박의 기회

특히 2002년이나 2007년처럼 대선이 있는 해 일수록 각 정당의 대선 후보자의 공약사항에 관심을 갖지 않을 수가 없다. 2002년의 경우 노무현 대통령이 충청 표를 얻기 위해 행정복합도시(세종시)를 공약사항으로 발표한 후 발 빠른 투자자들은 행정복합도시 후보지 주변의 토지를 가리지 않고 사들이기 시작했고 이로 인해 충청도의 땅값은 천정부지로 오르기 시작했다. 하지만 이때 충청권에 투자한 토지 투자자가 모두 성공한 것은 아니다. 주식과 비슷하게 대통령이 당선되기 전에 투자한 사람만 큰 시세차익을 남기고 빠져나왔을 뿐 대통령이 당선 된 후 뒤늦게 몰려간 개미 투자자들은 투기 대책이 발표되면서 장기간 묶여버리는 신세가 돼버린 사람도 부지기수였다.

 

또한 참여정부의 국토균형발전이라는 미명하에 기업도시 및 혁신도시 등이 발표되면서 국토 전 지역이 충청도를 시작으로 투기장이 되었던 기억을 우리는 잊을 수 없을 것이다. 그렇다면 2007년 대선을 앞둔 시점에 어떤 예상을 할 수 있었으며 그 이후 결과는 어떠했을까? 2007년 대선을 앞두고 가장 이슈가 되었던 내용이 이명박 대통령의 ‘한반도 대운하’ 공약이었다. 진보당으로부터 네거티브 공격을 받기도 했지만 어찌되었건 투자자와 기획부동산에게는 더할 나위 없는 기쁜 소식이었다. 한반도 대운하 공약은 한강,낙동강,영산강,금강을 동시에 아우르는 광범위한 프로젝트로서 이명박 당시 한나라당 후보가 당선될 경우 집권 5년간 뜨겁게 달아오를 핵심지역이었다. 대선에 임박해 이명박 당시 한나라당 후보의 당선이 유력해지자 이 지역들의 땅값이 단기간에 폭등하기 시작했다.

 

필자가 잘 알고 지내던 김대박씨 역시 상주에 여관을 잡아놓고 좋은 땅을 계속해서 사 들이고 있었다. 물론 그 이후 현실성의 문제로 인해 여론의 지지를 받지 못하면서 새 정부의 핵심 공약이었던 ‘한반도대운하’ 공약자체가 후퇴하였고 관련 지역에 투자했던 투자자 역시 투자금이 묶여버리고 말았다. 반면 새 정부가 한반도대운하 다음으로 부각시켰던 ‘새만금개발계획’이 구체적으로 가시화되면서부터 새만금 주변부의 땅값이 급등하기 시작했다. 1년 전만해도 3.3㎡당 20만원하던 바다가 보이는 600평 땅이 지금은 3배가 오른 60만원에 거래가 되고 있을 정도다. 이처럼 정권이 바뀌는 주기마다 땅으로 부자가 될 수 있는 기회는 또다시 온다. 지금도 늦지 않았다. 누구에게나 기회는 공평하게 올 것이다. 다만 ‘부자가 될 기회는 준비된 사람에게 돌아간다’는 점만 명심했으면 한다.

 

유동성의 흐름과 트렌드 변화에 돈이 보인다

유동성의 흐름과 트렌드 역시 정부의 부동산 정책에 따라 그 성격을 달리한다. 참여정부는 2007년1월부터 부재지주 양도 세율을 9~36%에서 60%상향 조정하였고 주택시장에는 1.11대책을 발표하여 DTI규제로 대출 한도를 옥죄어 가수요를 차단하면서 유동성 자금의 증가를 차단하였다. DTI규제로 인해 중,대형 평형 고가 아파트의 투자가치가 떨어지면서 유동성 자금이 상대적으로 DTI규제에서 자유로운 재개발지분,소형 저가 아파트 및 오피스텔로 쏠리면서 시세가 상승하였다. 또 일부 유동성은 2007년 반짝 주가가 상승함에 따라 금융상품이 쏟아져 나왔고 주식과 펀드시장으로 흡수되기도 했다.

 

이처럼 유동성 자금은 물 풍선 효과를 반복하기 때문에 이 흐름을 예측할 수 있다면 투자에 있어 그 결과가 어긋남이 없다. 토지에서 활용 할 수 있는 예를 쉽게 찾아 볼 수 있는데 참여정부 5년동안 신도시 및 지역균형발전의 골자인 기업,혁신도시 발표로 토지 보상비가 87조가 풀리면서 이 유동성 자금이 주변부 토지 및 수도권 주택시장으로 흡수되면서 토지 및 아파트 가격이 급등하는 현상을 들 수 있겠다. 이렇게 부동산 투자 트렌드는 부동산 정책에 직접적인 영향을 받아 유동자금이 옮겨 다니면서 투자 대상이 바뀌게 된다.

 

그렇다면 앞으로 전망은 어떨까? 2015년에 가까워질수록 수도권의 주택 보급율이 120%에 가까워지게 되고 그렇게 되면 주택시장의 투자가치는 점차적으로 떨어져 임대수익형 부동산과 토지 시장으로 유동자금이 흡수될 전망이다. 이를 대비해 필자는 고객의 자산포트폴리오 를 수정하도록 상담을 하고 있고 실제로 임대수익형 부동산과 토지로 자산을 옮겨 놓았거나 벌써부터 준비를 하는 비율이 점차적으로 높아지고 있는 추세이다.

새 정부는 개발 가능한 땅의 공급을 대폭적으로 늘리기 위해 농지.산지.그린벨트.군사시설보호구역 등을 대폭 해제해 가용용지로 공급한다는 방침을 정함에 따라 그동안 각종 규제로 묶여있던 ‘잠자던 땅’의 가치가 크게 높아질 전망이다.

 

[유엔알컨설팅(www.youandr.co.kr) 이재익 부장 02-525-0597]