일반적으로 경매투자라고 하면 법원에서 진행하는 법원 경매를 생각한다. 그래서인지 사람들은 경매라는 말은 알아도 공매는 잘 모른다. 대부분의 경매 강의에서도 공매는 그다지 강조하지 않기 때문에 투자자들도 단어 자체가 생소한 공매에 별다른 관심을 갖지 않는다. 그러나 공매는 절차가 조금 다를 뿐 기본적인 권리분석이나 진행 과정은 법원 경매와 다를 것이 없다.

 

경매 공부를 시작하고 얼마 지나지 않아 경매 강의에서 공매를 접했는데, 실제로 공매를 해보니 법원 경매에 비해 장점이 훨씬 많았다. 그래서 나는 지금도 공매 물건에 큰 관심을 갖고 있으며 실제 투자도 공매 물건에 많이 하는 편이다.

 

1. 공매란?

공매 물건은 대부분 세금이 체납되어 세무서의 의뢰를 받아 매각한다. 기타 수탁자산이나 유입자산은 체납이 아닌 자신의 자산을 자산관리공사에 의뢰해 매각하는 것으로, 매각을 해도 아주 낮은 가격까지 떨어지지 않으므로 그다지 매력적인 물건이 아니다. 따라서 공매 물건이라 하면 대부분 세금 체납에 의한 압류 재산을 의미한다고 보면 된다.

 

2. 공매와 온비드 시스템

현재 한국자산관리공사는 온비드 시스템(onbid.co.kr)을 이용하여 압류재산과 수탁자산, 그리고 유입자산을 의뢰받아 매각을 대행하고 있다. 다른 곳에서도 진행하지만 공매는 약 90퍼센트가 자산관리공사를 통해 매각이 이뤄진다.

 

법원 경매는 대법원 경매 사이트에서 물건을 검색할 수 있지만 검색 기능이 단순하여 다소 불편한 점이 있다. 이러한 불편을 덜어주는 곳이 바로 유료 경매 사이트다. 유료 경매 사이트는 연회비도 무시할 수 없는 수준이다. 이에 비해 공매는 유료 경매 사이트와 비교해도 손색이 없을 만큼 편리한 물건 검색 기능을 갖춘 온비드 시스템을 무료로 이용할 수 있다. 자산관리공사 공매는 매주 월요일 오전 9시부터 수요일 오후 5시까지 언제든 인터넷을 통해 입찰할 수 있기 때문에, 법원 경매에 참가하기 어려운 직장인에게 권할 만한 방법이다. 이러한 절차상의 편리함도 있지만 공매가 매력적인 가장 큰 이유는 입찰자가 많지 않아 경매에 비해 상대적으로 경쟁률이 낮고 낙찰가가 낮다는 점이다.

 

아직까지 공매는 온비드 시스템으로만 정보를 제공하고 유료 경매 사이트에서 서비스하지 않는다. 물론 온비드 시스템에서 제공하는 정보가 유료 경매 사이트 물건에 비해 다소 부족한 감이 없지 않다.

 

3. 공매가 왜 황금어장인가?

하지만 온비드 시스템에서 제공하는 정보의 양이 유료 경매 사이트보다 부족하다는 것이 오히려 내게는 단점이 아니라 장점처럼 보인다. 약간 부족한 정보는 조금만 신경 쓰면 충분히 확인할 수 있는 것들이다. 다른 투자자들이 이를 불편하게 여기고 자주 사용하지 않으므로 내게는 오히려 기회가 되는 셈이다. 당연히 경쟁자는 줄어들고 그만큼 낙찰받기가 쉬워진다. 경쟁자가 줄어들면 저렴한 가격에 부동산을 매입할 수 있으므로 수익률 또한 높아진다.

 

게다가 수십 년 동안 경매투자를 해왔던 고수들은 대부분 나이가 많아 인터넷 입찰을 불편하게 여기므로 공매는 이들을 따돌릴 수 있는 호재가 된다. 실제로 공매를 자주 하는 사람들 중에서는 나보다 나이 어린 사람들이 많다. 이런 이유로 공매 물건 수가 경매 물건의 10분의 1밖에 되지 않지만 나는 오히려 경매보다 공매로 더 많은 실적을 올렸다. 솔직히 말하면, 공매는 지금까지 내 경매투자의 텃밭이나 마찬가지다.

 

4. 공매 관련 물건은 위험하다?

공매가 진행되고 있는 물건은 공매 단독이든 경매와 동시에 진행중인 물건이든 피하려고만 하는 경향이 있다. 그렇지만 조금만 알아보면 전혀 위험한 것이 없다. 다만 공매할 때 주의해야 할 것은, 물건을 검색하다 보면 법원 경매로 진행되는 물건이 세금 체납으로 인해 공매로도 매각이 진행되는 경우가 종종 있다는 점이다. 이러한 경우 어느 곳에서 매각되든 먼저 낙찰대금을 납부하는 쪽이 물건을 취득하게 된다. 누가 더 높은 가격에 낙찰됐는지가 아니라 누가 먼저 잔금을 납부했는지를 통해 취득자가 결정되는 것이다.

 

한번은 경기도 상가를 낙찰받은 적이 있었는데, 이 물건은 공매와 법원 경매에서 동시에 진행됐다. 그런데 법원 경매보다 공매의 진행 속도가 조금 더 빨랐다. 감정가 1억 2,000만 원의 물건을 3명이 입찰했는데 내가 4,136만 원에 낙찰을 받았다. 며칠 후 법원 경매로도 6명이 입찰하여 6,200만 원에 낙찰되었다. 경매는 낙찰 후 최소 2주일이 지나야 대금 납부가 결정되는데, 공매는 낙찰된 다음날부터 바로 잔금 납부가 가능하다. 두말 할 것도 없이 나는 이 물건을 낙찰받자마자 바로 경락잔금대출을 신청해서 경매 낙찰자보다 먼저 잔금을 납부했다. 그러면 잔금을 먼저 납부한 내가 물건의 최종 취득자가 되고 경매로 낙찰을 받은 사람은 낙찰이 취소된다.

 

어쨌든 부동산경매를 업으로 하는 나에게 공매 물건은 다른 사람에게 알려주지 않고 혼자서만 알고 싶은 틈새시장이다. 나는 경매 강의에서 수강생들에게 늘 이렇게 말한다.

 

“부동산 경매에서 공매는 그 자체로 틈새시장입니다. 이 한마디로 여러분은 8주간의 강의에 대해 충분히 보상받고도 남을 겁니다.”

 

 

<나는 경매투자로 희망을 베팅했다> 저자 이승호