들어가는 글

 

2006년 10월은 여러 가지로 볼 때 중요한 달인 것 같습니다.

북한의 10월 9일 핵실험으로 인하여 국제사회에는 직접적 관련이 그렇게 크지는 않으며 오히려 최악의 북핵 시나리오로 본다면 오히려 미국의 주식시장은 북핵으로 인하여 군수산업의 호황으로 떨어질 가능성은 낮아 보입니다.

  

결국 우리나라의 문제로 생각의 폭을 좁을 필요가 있습니다. 모 기자는 북핵으로 전 세계적인 금융시장의 동요를 예상하지만 태국에서 쿠데타가 일어난다고 국내의 주식시장과 부동산시장은 동요하지 않듯이 북핵의 문제는 북한과 우리나라의 국지적문제이지 전 세계인의 먹고살기 위한 절대적 문제의 대상은 아닐 것입니다.

 

그렇다면 앞으로 부동산시장은 어떻게 될 것인가에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

2006년 10월 북핵 이전의 부동산시장

 

 1.급매물이 서서히 정리되는 시점

 

 북한의 핵실험 이전의 부동산시장은 서울을 시작으로 급매물이 서서히 없어지는 추세입니다. 추석을 10여일 앞둔 부동산시장의 가격과 추석을 앞둔 부동산의 가격은 큰 차이는 없다.

고 가정하여도 매물이 없어짐으로써 가격이 꿈틀거리는 시점이라고 봐야하며 이러한 시각은 추석이후 부동산가격이 바닥다지기를 마치는 과정이라고 개인적으로 생각을 해 보았습니다.

 

 혹자들은 1가구 2주택자들의 급매물로 인하여 10월 말에서 12월 초까지가 바닥이라고 하지만 1가구 2주택자들도 10월과 12월에 매도를 한다면 부동산가격을 최저점으로 생각을 하기때문에 실질적으로 시장의 분위기를 지켜본 결과 대부분의 사람들은 이미 5월에서 6월 경에급매물로 부동산을 던져놓은 상태입니다. 그러한 급매물이 하나씩 정리를 되고 있는 시점입니다.

 

 2.급매물이 왜 정리되는가?

 

 전세보증금이 급상승을 하고 있습니다. 부동산학적으로 보면 아파트의 매매금액이 상승하였으므로 뒤이어 전세보증금도 매매가격의 상승분 만큼 뒤에 올라간다는 정설이 있긴 하지만 지금의 전세보증금의 상승은 매매금액 따라가기 상황이 아니라 과도한 부동산정책으로 인하여 나온 역효과라고 생각합니다.

 

 그 이유는 내년부터 1가구 2주택자들은 양도소득세에 50%라는 중과세를 맞게 됩니다. 전문적인 부동산투자자가 아니라면 당연히 세금을 무서워해서 올해 안으로 주택을 매도할 생각들을 하고 있을 것입니다. 따라서 기존의 전세계약을 재연장하지 아니하고 아파트를 매도할 가능성이 높아 진 것입니다.

 

 특히 올해 6월부터 12월까지 전세기간이 만기가 되는 세입자의 경우에는 전세계약을 재연장하고 싶어도 집주인의 양도세중과세로 인하여 어쩔수 없이 부동산을 팔아야 된다. 따라서 다른 집을 구해라. 등의 이야기를 집주인은 할 수 밖에 없으며 이러한 부동산시장 분위기로 인하여 기존의 전세계약자 즉 세입자들이 다른 전셋집을 구하기 위하여 돌아다닐 것입니다. 하지만 다른 아파트들도 양도세 중과세로 인하여 집주인이 다시 전세를 주기 보다는 매도를 선호하는 것은 마찬가지 일 것입니다.

  

 따라서 전세구하는 세입자(임차인)가 증가된 반면에 전세를 주는 집주인(임대인)이 급격하게 줄어듬으로써 전세가격이 상승한다고 보아야 할 것입니다. 따라서 세입자들은 전세를 구하느니 차라리 지금이라도 급매물을 잡기 위하여 32평 규모의 작은 아파트를 구입하는 경우의 수가 증가할 것입니다. 그리하여 32평 이하의 국민주택규모의 아파트들이 가격 상승폭이 예전에 비하여 높다. 라는 뉴스가 나오는 것이며, 강남의 대형평수 보다는 일반서민들이 주로 목적으로 거주를 하는 일산, 평촌, 파주 등의 아파트가격이 풍선효과와 더불어서 급등등한 것으로 생각을 해 보아야 할 것입니다.

 

 3.지방의 부동산 주택시장은 어떠한가?

 

 지방의 부동산시장은 그렇게 좋은 편은 아닙니다. 전반적으로 부동산바닥 다지기를 계속진행중에 있으며 일부의 광역시를 제외하고는 부동산시장이 거의 산속의 풀들이 죽은 동면상태라 보면 될 것 같습니다. 다만, 이러한 빈사상태에서도 있는 사람들의 경우에는 좋은지역의 좋은 아파트 특히 대형아파트에 대한 급매물이 하나씩 둘씩 싹을 키우고 있는 상태입니다.

  

 다만 모든 지역이 인기있는 지역의 급매물이 입질을 시작한 것이 아니라 지역에 따라 경우의 수에 따라 다소 다르다고 말해야 될 것 같습니다. 이러한 여파는 오르는 지역에 대형 평수에 대한 선호도가 증가되었으며 비인기지역이나 변두리지역의 주택시장은 어차피 일반 서민들의 투자대상이기 때문에 올라가지 않고 있으며 오히려 다주택자들의 매물이 처리되지못하고 그 순서를 기다리고 있는 실정입니다.

 

즉 지방의 시장은 핵심지역의 핵심아파트는 바닥다지기를 하는 시점인 반면에 핵심지역이 아닌 지역의 주택시장은 매물만 증가할 뿐 움직임이 둔하다고 말하고 싶습니다.

 

 4.토지 시장은 어떠한가?

 

 요번 추석명절을 기점으로 몇 군데의 지방을 방문하여 토지가격을 알아보았습니다. 그동안 과도하게 오른 지역의 땅값은 보합세 및 다소 하락의 기미가 있긴 하지만 재미있는 사실은 매물이 그렇게 많지 않다는 사실입니다. 시골에 사시는 이장님이나 어르신들의 경우에도 땅이 곧 부의 척도다. 라는 인식과 땅은 가지고 있으면 언제가는 올라간다는 믿음이 깔아져 있어서 아무리 토지시장이 어렵다고 하여도 매물자체가 늘지 않고 있는 실정입니다.

 

  이는 도시인들이나 시골의 어르신들이나 마찬가지의 생각입니다. 어차피 시간이 지나면 땅값은 올라 가 준다는 확고한 믿음이 마음속에 자리 잡았음을 알 수 있습니다. 다만 내년도 부터 부재지주의 경우 양도소득세의 중과세 때문에 도시에 사는 투자자들의 경우에만 땅을 급하게 매도하려는 마음은 있지만 그렇게 쉽게 땅이 팔리지도 않을뿐더러 어차피 땅은 장기로 가지고 있으면 된다는 생각으로 급매물을 회수하는 경우도 있어 보입니다.

 

즉 정부의 입장이나 투자자들의 입자에서는 토지금액이 떨어지기는 기대하나 토지 소유자들의 경우에는 오히려 토지를 매도할 의사가 줄어들고 있는 실정입니다.

 

북핵과 부동산가격의 영향

 

 북한의 핵실험으로 10월 9일 금융시장이 크게 위축하였습니다. 주식시장이 크게 출렁거렸으며 환율시장도 962원으로 크게 올랐습니다. 이는 주식의 경우 대외적, 대내적 환경변화에 대하여 민감하게 움직이는 성향이 크기 때문입니다. 이러한 현상은 단지 주식시장의 큰 충격에 영향을 미치는 것이 아니라 대한민국 경제에 전반적인 문제를 제기하지 아니할 수 없는 상태에 도달하였습니다.

 

예를 들어서 침체된 내수경기에 주식시장의 하락과 금융시장의 동요로 인하여 외국자본의 철수 및 투자회피로 인하여 국내의 투자수요가 줄어들 가능성이 높아 보이며 이로 인하여 침체된 내수경기에까지 영향을 미칠 것으로 사료됩니다. 다만 금융시장의 경우 북한의 핵실험에 따른 미국의 제재조치에 따라 급락한 가격이 반등할 요소도 충분히 있지만 전반적인 흐름상 북한의 핵실험에 따른 위험요소의 증가로 그렇게 큰 이득을 기대하기는 어렵지 않나 사료됩니다.

 

 부동산시장의 경우에는 단기에 급락을 하거나 급등을 하는 경우는 희박합니다. 국가부도사태나 국가 전쟁상태가 아닌 이상 부동산은 어차피 실물자산이기 때문에 금융시장과 발을 맞추어 급락하거나 급등하지는 않습니다. 또한 미국이 북한의 핵시설에 전략적으로 군사공격을 하지 않는 이상 (이러한 경우는 상당히 희박할 것으로 사료됩니다.) 부동산시장에 직접적으로 영향을 끼칠 것으로 생각은 들지 않습니다. 다만 모든 투자는 확률의 게임이기 때문에 경우의 수는 항시 예상과 다른 결과를 생산할 수 있으므로 미국과 유엔의 대북제재의 내용을 잘 살펴야 할 것입니다.

 

마무리 글

 

 지금의 문제는 바닥을 다지고 있는 부동산시장에서 매수를 할 것인가? 아니면 북핵실험 등의 문제로 인하여 부동산을 매도할 것인가? 이 두 가지 문제인 듯 합니다. 개인적으로 이글의 결론을 간단하게 내리고자 한다면, 지금이 오히려 매수 타이밍이 아닌가 사료됩니다.

 

 그 이유는 모든 악재들이 나올 것은 다 나왔다는 시각에서입니다. 악재를 살펴보면

 

첫째 현 정부의 부동산에 대한 히스테리(Hysterie) 성향이 꼭지점에 와 있으며

둘째 주택담도대출 억제로 인하여 부동산투자 매력이 다운된 상태

셋째 정부의 부동산가격 거품론으로 인하여 매수세의 약화

넷째 07년 1가구 2주택자들의 양도세 중과세

다섯째 보유세 및 종합부동산세 강화 등으로 인한 조세강화책

여섯째 부동산 취득시 실거래가를 등기부등본에 기입

일곱째 부동산 취득시 부동산거래신고 및 자금출처조사 등 거래의 실질적 제한정책 등으로 인하여 부동산시장에 있어서 지금의 정책보다 더 심한 정책이 나오기는 힘듭니다.

 

이 상태에서 북한의 핵실험 등으로 인하여 투자심리가 꽁꽁 얼어붙음으로 인하여 부동산시장은 지금이 곧 바닥이다. 라고 생각을 할 수 밖에 없을 듯 합니다.

 

  근데 역사학의 아버지라는 랑케 (Leopold von Ranke)는 역사가는 자아를 소거하고 역사의일어났던 사실 그대로를 보여주어야 한다고 말하고 있습니다. 부동산 시장의 재테크 또한 마찬가지라고 생각합니다. 혹자들은 핵실험으로 인하여 부동산시장이 얼어붙고 떨어진다고 예측을 하는 경우도 있을 것이며 저처럼 지금의 시점이 오히려 매수기회라고 말하는 사람이 있을 것입니다.

 

 하지만 제가 말하고 싶은 요지는 미래의 가격을 함부로 말하기 이전에 지난 과거의 부동산가격과 현재의 부동산가격을 엄밀히 놓고 볼 때, 또한 현재의 부동산시장 분위기를 자아를 제거한 상태에서 냉정하게 분석을 해본다면 지금의 부동산시장 분위기 보다 앞으로 부동산의 시장분위기가 더 나빠 보이지는 않는다는 것입니다.

  

어차피 투자는 확률게임입니다. 자신의 소중한 돈을 투자하는 순간 오를 확률과 떨어질 확률은 각각 5:5의 비율입니다. 프로의 경우에는 조금이라도 높은 확률에 돈을 거는 것이고 아마츄어의 경우에는 확률보다는 자산의 직관과 시장을 바라다보는 눈이 없이 그냥 남들이 하니까 투자를 하는 것입니다.

  

만약 지금의 시장분위기 보다 더 나빠지는 경우의 수를 보자면 미국의 북한에 대한 군사적 공격밖에 더 있겠습니까? 그런 경우라면 결국 대한민국에서 자본의 의미는, 대한민국의 화폐의 의미는 결국 없을 것입니다. 하지만 전 세계적으로나 국내의 분위기나 북한의 경우에도 그런 경우의 수까지 끌고 가지는 않을 것입니다. 따라서 지금의 부동산시장은 더 이상 떨어질 경우의 확률보다는 2,3년 보유를 한다면 오를 확률이 더 높다고 말하고 싶습니다.