Ⅰ. 들어가는 글

요즘 부동산시장 침체기에 있습니다. 정부의 강력한 부동산대책과 부동산거품론에 의하여 부동산 시장의 분위기는 일부 지역을 제외한 대부분의 지역 특히 지방 대도시와 지방 소도시의 경우에는 완전히 거래가 실종된 시기입니다. 부동산거품론이 서울 일부의 특정지역을노린 정부의 언론풀레이 였는데 애매하게도 그 피해는 지방과 서울 변두리권의 아파트에 집중하고 있습니다. 이러한 시기에 부동산시장을 어떻게 지켜봐야 하는지에 대해서 개인적인 생각들을 정리해 보겠습니다.

 

Ⅱ. 참여정부의 정책과 부동산가격

 시장의 분위기는 정부의 부동산대책으로 인하여 많은 변화가 이루어지고 있습니다.

비단, 부동산억제대책 뿐만이 아니라 이 정권의 창출아래 부동산 가격은 많은 상승을 하였습니다. 그동안 시골의 잠자고 있는 땅까지 지역균형발전이라는 대전제 하에 서서히 기지개를 피었으며 개발지역으로 확정되거나 개발붐이 일어난 지역의 땅들은 정부가 깜짝 놀랄정도로 상승하였습니다.

  

지역균형발전이 이루어지기도 전에 부동산가격이 꿈틀거린 것이지요. 이러한 부동산가격 변동을 예상하지 못하여 결국 뒷북만 열심히 치다가 만 정부의 부동산대책이 이제는 “갈 때가지 가보자”라는 정책으로 이어지는 느낌입니다.  아무리 좋은 정책도 현장에 맞는 정책이 있으며 현장에 맞지 않는 정책이 있습니다. 실험적인 정신과 이상적인 ! 정신으로 부동산시장을 쳐다보기에는 현실과의 괴리감이 너무 깊어 보입니다.

 

이제는 이러한 괴리감마저도 5.31 지방선거로 인하여 국민들의 간접적인 심판이 있었지만이마저도 “개혁과 변화는 언제나 반대세력이 있기 마련이다.” 라는 말로써 개혁을 중단할생각이 현 정권에서는 없어 보입니다. 물론 틀린 말은 아니죠. 민주와 정의를 부르짖는 개혁에 반대세력이 있기는 마련입니다.

  

하지만 중요한 것은 다같이 잘사는 세상을 만들기 위하여 지역균형발전이라는 깃대를 세웠지만 결국 시골동네의 부동산가격만 올려놓은 꼴이 되고 말았습니다. 그것은 현 정부가 잘못한 것이 아니라 투기세력들의 잘못이라고는 하지만 결국 국가정책이 부동산가격을 올려놓은 꼴 밖에 더 되겠습니까?  

따라서 개인적인 생각으로서는 부동산투기꾼들의 영향으로 부동산가격이 상승되었다고 말하기 보다는 부동산정책기조에 문제가 발생하였으며 지역균형개발에 앞서 좀 더 철저한 부동산거래질서를 유지하기 위한 지금의 대책이 미리 나왔어야 되지 않았나 생각됩니다.

Ⅲ. 변화되는 부동산환경

거래에 있어서 올해와 6월 달에 달라진 부동산제도에 대해서 살펴보겠습니다. 물론 올해 변화되지 않았다 하더라도 이해를 싶게 하기 위하여 포괄적으로 부동산시장에 변화된 내용들을 기재하겠습니다.

1. 세금의 기준이 기준시가 기준에서 실거래가 기준으로 전환

예를 들어서 실제 매매금액이 300,000,000원 이라면 작년의 경우에는 알게 모르게 실제 금액을 검인계약서 기재하지 아니하고 매도인과 매수인이 통정하여 금액을 검인계약서의 금액을 다운한 케이스들이 종종 있었습니다. 예를 들어서 기준시가 기준하여 200,000,000원 정도에 검인계약을 많이! 기재하였죠.  

 

그런데 올해부터는 실거래가적용이 되었으며 심지어 지난 6월부터는 등기부등본에 매매금액을 기재까지 하게 되었습니다. 따라서 예전처럼 매매금액을 다운해서 기재하던 시대는 지나갔다고 봐야합니다. (물론 등기부등본에 실거래가를 기재한다고는 하지만 이에 대한 문제점도 많이 도출되는 듯 합니다. 이러한 사항들은 구체적으로 표현하기는 좀 어렵네요. 이것을악용하는 사람들이 있으니까요. )  

 

그리하여 매매금액을 실거래가의 금액으로 기재하는 사례들이 많이 늘 것으로 사료됩니다.따라서 자연스럽게 등기비용이 올라갈 것으로 사료됩니다. 정부에서는 서민경제 등을 위하여 거래세 등을 인하 하였지만, 실질적으로 실거래가 적용을 통하여 예전에 비하여 등록세,교육세, 취득세 및 국민주택채권까지 더 많이 증가되었을 뿐입니다.  

 

 

따라서 현 정부는 부동산거래의 촉진과 진정으로 서민경제를 위한다면 부동산거래세 및 양도세 등을 인하할 필요성이 있으며 개인과 개인끼리의 거래세 인하뿐만이 아니라, 법인과개인끼리의 분양이나 매매, 경매등도 거래세를 인하해야 할 것으로 사료됩니다.

 

아무튼 부동산 세금을 책정하는 과세체계가 실거래가로 전환됨으로써 국민들 입장에서는 거래세, 보유세, 양도소득세 등이 크게 올랐으며 상속세, 증여세의 경우에도 덩달아서 올라갔다고 생각하시면 되겠습니다.

2. 부동산거래계약신고제

 매매에 있어서 매매계약서를 가지고 구청에서 검인을 받았는데 (이를 검인계약서라고 합니다) 올해부터는 부동산거래계약신고제로 전환이 되어서 부동산거래계약신고필증을 받아야한다는 말입니다. 여기서 조심할 점은 예전 검인계약서의 경우! 〈 잔금일 기준으로 30이내에 취득세를 납부하였는데 부동산거래계약신고제의 경우에는 매매계약 체결일로부터30일 이내에 관할 구청에 부동산거래계약신고를 반드시 해야 한다는 점입니다.  

만약 30일이 초과한 경우에는 취득세의 3배에 해당되는 과태료가 부담됩니다. 잔금일 기준이 아니라 계약일 기준 하에 반드시 구청에 신고해야 된다는 점을 명심하시기 바랍니다.

3. 주택 및 상가의 국세청 기준시가적용

 주택과 상가의 경우에 예전에는 구청과세시가표준액 (과세시과, 과세표준, 과표 동일한 말들입니다.) 으로 토지과표와 건물과표를 따로 계산하였는데 요즘에는 토지과표와 건물과표를 합쳐서  구청과표가 아니라 국세청의 기준시가로 전환이 되었습니다. 따라서 아파트! 의경우에는 국세청이나 건설교통부 홈페이지에서 기준시가를 조회하시면 되겠고, 단독주택의경우에는 해당되는 구청에 기준시가를 문의하면 알려줍니다.

4. 기준시가의 꾸준한 상승

전 부동산의 기준시가가 상승하고 있습니다. 토지의 경우에는 공시지가가 상승하고 있습니다. 정부의 입장에서는 기준시가나 공시지가를 현시세에 맞추겠다는 취지이나 이로 인하여그동안 납부하던 세금이 증가되었으며 상속, 증여의 경우나 취득시의 경우에나 모든 세금이증가로 돌아서고 있습니다. 기준시가의 상승이 결국 부동산세금의 증가로 이어지는 공식입니다.  

부동산세금이 증가되면 결국 매도인 입장에서는 매수인에게 매도인이 납부할 세금까지 전과하거나 세금까지 포함된 금액 아니면 매도를 하지 않겠다면 결국 부동산가격 상승이라는 악순환만 이루어질 뿐입니다. 

 

서울의 일부지역에서는 이러한 기준시가 대폭상승에 대하여 조세저항이 이루어지는 듯 합니다. 그동안 납부하던 세금과 현재의 세금차이가 너무 난다는 것이지요. 물론 금액이야 얼마되지는 않겠지만 일 년에 한번씩 전국적으로 평균 17%씩만 올려도 몇 년만 지나도 엄청난금액이 세금을 납부하는 것입니다.  

5. 해외부동산 투자 자유화

국내의 달러보유액이 2200억 달러에 달하고 있습니다.

                               우리나라의 외환보유액

 

년 도	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006  1/4
보유액	20,405.5	52,040.8	74,054.5	96,198.1	102,821.4	121,412.5	155,352.4	199,066.1	210,390.7	217,344.3

                                                            

 (기본단위:백만달러,)                                                                                    자료 : 통계청

 지금과 같은 미 달러약세에 달러를 이렇게 많이 보유함으로써 원화에 악영향을 끼치는 것은 당연한 것입니다. 따라서 정부는 국내에 있는 달러를 줄이는 정책을 펴야 하는데 그 정책이 바로 외국부동산투자자유화입니다.

 

즉 국내의 부동산은 부동산가격을 안정화시킨다는 명목 하에 여러 가지 부동산억제정책을수립하면서 외국의 부동산에 대해서는 우리나라 부자들이 자유롭게 투자를 하라는 이야기입니다. 전에는 100만 달러까지 투자제한이 있었으나 이제는 실거주의 입장이라면 투자제한금액이 없어졌습니다.

 

이는 앞서 이야기 한바와 같이 외환보유액을 줄이기 위한 정부의 대책이라고 봐야합니다.

Ⅳ. 앞으로의 부동산시장 예상

1. 부동산 시장은 양극화의 시장이 될 것이다.

 

 이러한 변화에 의하여 앞으로의 부동산시장은 양극화시장으로 변화되고 있습니다.

달라진 세금체계로 인하여 부자들은 소형아파트를 정리하여 똘똘한 인기 있는 대형평수로압축을 할 것이고(1가구 2주택 양도세 실가적용 50% 과세) 소형평수의 아파트나 지방의 아파트들은 매수세가 끊김으로써 급매의 경우에는 시세보다 10% ~ 15%로 하락된 금액에 시장에 내놓아도 팔리지가 않는 시장이 될 것입니다.  

자본만 빈익빈부익부가 아니라 부동산시장에서도 부자들이 좋아하는 인기 있는 지역과 서민들이 좋아하는 인기 없는 지역으로 나누어서 가격이 형성된다는 말입니다. 이는 비단 현 정권의 잘못만은 아닙니다. 전 세계적인 추세가 그러하기 때문입니다.

2. 사금융권(사채) 시장의 활성화가 될 것이다.

서민들의 경우 돈이 필요해도 대출제한으로 인하여 금융감독위의 대출제한을 초과한 금액을대출 받을 수가 없습니다. 따라서 급전이 필요할 경우에는 금융기관에서 대출을 받는 것이아니라 사금융권(사채업자)을 통하여 돈을 차용할 것입니다. 따라서 현재도 사금융업이 방송에 돈빌려써라는 광고등을 하지 않습니까? 이렇듯 저금리로 인하여 돈을 굴리지 못하는사람들의 돈을 모아서 돈이 필요한 사람들에게 대출을 해주는 사금융업이 활성화 될 것을사료됩니다.  

 

3. 경매시장의 매물증가로 인한 낙찰가 하락

경매시장의 분위기가 예전보다는 좋지 않습니다. 물론 이 또한 상대성이죠. 좋은 지역이 있는 반면에 나쁜 지역이 있습니다. 아무튼 부동산시장의 냉각화와 대출제한, 3.30부동산 대책, 다주택자 양도세증가 등을 통하여 경매시장에 매물이 많이 쌓일 것으로 예상됩니다.

 

 

 

결국 매물의 증가와 매수심리의 약화로 인하여 낙찰가격이 다소 떨어지는 추세로 흘러가고있습니다. 어차피 경매의 경우에는 시세가격을 충분히 반영을 한 상태에서 낙찰을 받는 것이므로 가격에 대한 위험은 많이 없다. 라고 표현을 할 수 있겠습니다. 다만, 경락받은 부동산의 처분에 있어서 어려움이 있어보이므로, 2년 정도 보유를 염두에 둔 투자라면 권유해볼만한 시기라고 생각합니다.

 

4. 경기부양책의 기대

지금의 소비자경기는 작년 말 반짝하다가 올해 다시 꺽여진 상태입니다.

                                 

 

	2006 . 04	2006 . 03	2006 . 02	2006 . 01
소비자기대지수	100.6	103.4	103.8	104.5
400만원 이상	106.5	106.9	111.3	111.6
200-300만원 미만	101.5	104.5	105.2	105.8

 

                                자료 통계청 (수록기간 : 2006.1 ~ 2006.4)

통계청의 자료를 의한다 하더라도 소비자기대지수가 계속 하락하는 것을 알 수 있습니다. 여기에다가 원유가격의 상승, 원자재의 상승으로 인하여 기업의 설비투자 감소로 이어지며개인들의 경우에는 소비심리의 감소로 인하여 결국 경기는 침체기로 접어 들었으며 앞으로침체기를 벗어나기가 그렇게 쉬워 보이지는 않습니다.  

따라서 정부의 입장에서는 국내 경기를 부양하기 위하여 건축경기를 풀어준다거나 내년 대선을 앞두고 경기부양책을 필 것으로 사료됩니다. 물론 인위적인 경기부양책을 피지 않겠다고 주장은 하지만, 중요한 것은 서민들의 경제입니다.  또한 기업의 목표는 이윤추구이고정당의 목표는 정권창출입니다. 내년도 연말 대선에서 열린우리당이 정권을 창출하기 위해서는 침체된 경기사정에서는 어려움을 알 것이고, 그렇다면 조심스럽게 경기부양책 예를 들어서 분양권 전매제한 해제, 거래세, 보유세, 양도세 인하 등의 정책이 나오지 않을까 조심스럽게 예상해 봅니다. 

 

물론 현재 당장 이러한 정책이 나오기에는 어려울 것입니다. 개인적인 생각으로는 내년 1/4분기 내지는 2/4분기때 다소 부동산시장에 숨통을 풀어주는 대책이 나오지 않을까 생각입니다. 따라서 굳이 지금 부동산시장에 관심을 기울일 필요는 없어 보입니다. 

 

주식에서도 떨어지는 칼날을 잡지 말라는 말이 있듯이 지금 급하게 투자할 필요는 없으며 이러한 부동산시장의 공포 분위기를 즐기면서 차분히 부동산시장을 주시할 필요가 있어 보입니다.

 

 절대 급하면 승리하지 못합니다.

투자에 있어서는 얼음보다 차가운 마음을 지녔을 때 그 때 빛이 보이는 겁니다.