[세테크] 2주택자 양도세 유예기간 임박, 절세점검 마지막 기회

        = 내년부터 양도세 중과, 소유유형별 절세전략 =

 

 

3년전 수도권 넓은 평형 아파트로 갈아타기 위해 하남시 아파트 분양받은 셀러리맨 현경환씨(가명＊43세), 새집에 3년 보유에 1년 거주로 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추었으나 입주의 기쁨도 잠시 전에 살던 강북 20평대 헌 아파트가 팔리지 않아 졸지에 1가구 2주택자로 몰리면서 심리적 압박감에 밤잠을 설치고 있다.

현씨가 연내 기존 아파트를 팔 경우에는 누진세율에 따라 9~36%만 부담하면 되지만, 내년에 팔 경우에는 양도세 55%(주민세포함)에도 양도세 특별공제(10%) 혜택이 없어지는 데다 종부세가 올해 시가반영률 70%에서 80%로 대폭 인상되면서 졸지에 양도세와 종부세가 대폭 늘어난다.

 

 가뜩이나 판교등 버블세븐지역이나, 파주 운정신도시나 은평 뉴타운등 신규 분양시장인 경우에는 성공적 고분양으로 상황이 다르다.

고분양가 논란속에 인기리에 분양이 되는데다 신규 고분양가 대비 저평가 된 주변 아파트 값을 경쟁적으로 끌어 올리면서 세금을 부담하고도 남는 장사라면 굳이 앞당겨 팔 이유가 없으므로 매도시기를 저울질 하는 곳도 있을 전망이다.

반면에 재료가 없는 비인기 지역은 최근 정부의 부동산 거래억제 대책으로 매수세가 사라지면서  제값 받고 거래성사가 이루어지는 것이 여간 어려운 상황이므로 억울하지만 10~20% 다운된 가격으로 급매물도 시한이 연내 임박하여 마지막 점검할 시기다.

 

8.31대책이후 1가구 2주택자 양도세 중과 유예 시한이 연말로 다가오면서 관련 양도세 문의가  하루에도 수십 차례 빗발치는 등 소유유형에 따라 상담도 다양하게 쇄도하고 있다.

주된 상담유형을 살펴보면 서울 2채인 경우라 든지, 서울 한채와 지방에 한채를 소유하는 경우,  소액 공동투자로 공동명의 한채와 일반 주택 한채라든지, 살던 집 1년 가까이 안팔리면서 내년에 양도세 중과제재를 받아야 하는 등 소유유형에 따라 양도세 중과도 달라지게 된다.

 

내년부터는 정부의 세원확보와 투명한 실거래가 조기 정착을 위해 재산세와 종부세등 보유세 부담도 크레 늘어나 비인기지역 2주택자인 경우에는 양도세외 보유세 부담도 무시할 수 없다. 자신의 2주택 소유 유형을 확실히 알고 자신의 눈높이에 맞는 매도전략 내지는 절세전략을 살펴본다.

 

◆ 일시적 2주택자

 

일시적 2주택자인 경우에는 종래 살던 집을 1년내에 팔아야 한다.

1가구 2주택자 양도세 유예기간이 연말로 끝나면서 연내 옛 집을 처분하지 못하면 2주택자는 1가구 1주택자 비과세 혜택을 받을 수 없다. 따라서 내년부터 양도세 55%(주민세 포함)은 물론, 장기보유 특별공제 혜택(3년이상시 기간별 10~45%)도 박탈당하며 종부세 및 보유세 현실화등으로 세금부담이 크게 늘어나게 된다.

정치 일각에서 양도세등 거래세 인하 주장이 되고 있고, 보유기간별 물가상승률을 감안한 일시적 2주택자 양도세 비과세 유예등 검토되고 있으나 현 상황에선 당장 어렵다고 판단되므로, '현씨'인 경우 집값인상폭이 세금부담액을 넘지 않는 한 다소 급매물등 손해을 봐서라도 파는 전략이 유효하다고 본다.

 

◆ 공유주택 한채 & 일반주택 한채

 

종자돈으로 공동으로 지분투자한 아파트는 소유지분이 많든 적든 관계없이 양도세를 부과시에는 주택수에 포함되므로 유예기간인 완료기간이 연내 처분하는 것이 특별한 이유가 없는 한 유리하다고 본다.

참고적으로 상속사유로 취득하는 경우에는 지분비율이 가장 큰 사람의 주택으로 세법상 간주되고 있다.

 

◆ 상속주택 한채 & 일반주택 한채

 

 

상속받은 주택은 5년이내  팔면 2주택자로 간주하지 않아 양도세가 중과되지 않는다.

반대로 상속받은 지 5년 이내에 일반 주택을 먼저 팔아도 마찬가지로 양도세를 중과하지 않는다.

상속주택은 세법상  5년 동안 주택 수에 포함시키지 않고 있기 때문이다.

 

◆ 서울 두 채 : 서울과 지방 두채

 

서울 등 수도권과 광역시에서 아파트등 집을 두 채를 갖고 있는 경우에는 이중 한채가 공시가격이 1억원 이하시 내년에는 1억원 이상 주택을 먼저 팔면 중과세 50% 대상이 된다.  

 

두채 가운데 서울 한채와 서울등 수도권과 광역시를 제외한 지방 일반시에 공시지가가 3억이하의 집 한채를 갖고 있는 경우에는 어느 주택을 먼저 팔더라도 양도세 중과를 하지 않고 일반과세를 하는 잇점이 있다.  

따라서 서울등 수도권 두채인 경우에는 내년까지 공시가격 1억원 이하 주택을 먼저 팔면 양도세가 중과(55%) 대상이 되지 않으며, 반대로 팔면 양도세가 중과된다.

반면에 지방권 일반 시내권에 있는 3억이하의 주택이라면 내년 중 어느 주택을 먼저 팔드래도 일반 양도세율을 부과하므로 매각을 서두를 이유가 없다.

 

◆ 재개발 등 입주권 한 채 & 일반주택 한 채 ◆

 

재건축이나 재개발 프리미엄(웃돈)이 뛰면서 투기억제책으로 입주권도 올해부터는 주택 수에 포함시키고 있다.

주택으로 간주되는 입주권은 올 1월 이후에 관리처분계획 인가를 받았거나, 그 이후 취득한 '재건축  내지는 재개발 아파트가 대상이다.

유의할 것은  내년에 입주권을 팔 경우에는 주택이 아니므로 일반 양도세율(9∼36%)이 적용되나,  일반주택인 경우에는 양도세 중과대상이 된다.

 

◆ 임대주택 & 일반 주택 한채

 

임대주택사업가 임대주택과 일반주택 한채 이상 소유한 경우에는 양도세 중과를 피할 수 있다.

임대주택인 경우 2003. 10.29 대책을 기점으로 이전은  임대주택을 2채이상 5년이상 임대사업을 해야 하고, 그 이후는 5채이상 10년이상 임대사업을 대상으로  매각당시 공시가격이 3억이라야 만이 중과를 피하여 일반과세 혜택을 받을 수 있다.

 

◆  그외에도 양도세등 세태크에 히든카드가 필요한 시점이다.

 

 재경부에 의하면 내년에는 시가 6억원 이상의 고가주택을 갖고 있는 경우에는 내년에 집한채를 팔면 1주택자에 비해 양도세가 최고 6배이상 된다는 분석이다.  현행 양도소득(양도가- 매입가- 기초공제)은 9 ~ 36%에서 50%이상 오르고,  장기 보유자에 대한 장기보유특별공제가 배제되며 과표현실화가 다가오면서 세금부담이 자연이 커질 수 밖에 없는 구조다.

예컨데, 양도차익이 1억이라고 가정하면 올해 매각한다면 실효세율이 25.7% 적용시 2500만원 정도이고, 내년에 판다고 할 경우에는 실효세율 48.9% 적용, 4900만원 정도가 세금이 중과된다는 결론이다.

 

경기가 침체되어 가는 가운데 나홀로 수도권 아파트 시장은 강세를 띠면서 내집마련의 길은 멀고도 험하다. 반면에 집부자에게는 행복한 고민인지 몰라도 ?K아지는 세금폭탄을 그냥 있다간 앉아서 가계자금이 세어 나갈 판이다.

 

게다가 말도 탈도 많은 집부자에 대한 6억이상 고가주택에 대해 12월부터 종부세가 부과되고 2009년도 과표현실화에 따른 종부세 목표 실효세율이 2%로 겨냥하고 있어 10억대 아파트하면 매해 연 2천만원을 상당을 내야한다.

따라서 아파트 시장이 붕괴될 경우  집값하락에 무관하게  매월 안정적 소득이 없는 자로서는 자산관리에 큰 타격을 입을 수 밖에 없다.

 

종부세, 양도세등 세금총성이 세어지고 있다. 정부와 지자체가 경쟁적으로 집값을 올리면서 서민과 중산층 내집마련 구조가 붕괴될 조짐도 엿보인다.

주식전광판에 빨간불이 켜질 경우 불안한 초심투자자들은 너도 나도 돈을 싸들고 묻지마 투자하는 것이 현주소이다.

인제 더이상 정부등을 과신말라. 2주택 소유 유형과 시장상황을 꼼꼼히 살피고 자신의 눈높이에 맞는 매도 내지는 보유전략을 마지막 점검하고 선택해야할 시점이다.

 

 

- 기사제공 : 진성효 유엔알컨설팅 제주본부장

- 자료원 : 유엔알컨설팅