2007년 4월 30일 건설교통부의 공동주택 및 단독주택 공시가격을 발표하였는데 아파트의 경우에는 평균 22.8%가 상승하였다고 한다.

 

건설교통부의 공동주택 및 단독주태 공시가격은 매년 정부가 생각하는 아파트 가격을 의미한다. 이처럼 정부가 아파트 가격을 공시가격이라는 이름하에 가격을 책정하는 이유는 자유민주주의 국가에서 개인과 개인끼리의 아파트 매매가격을 누가 얼마에 사고팔았는지에 대하여 정확하게 알 수 있는 방법은 없다. 물론 실거래가 신고에 의하여 실질적인 가격을 기재할 수도 있지만 그러한 가격 자체에 100% 신뢰 할 수 없는 것이 오늘의 현실이기 때문에 정부는 매년 재산세와 종합부동산세 등의 세금을 고지하기 위한 과세자료로 건설교통부 홈페이지를 통하여 아파트의 공시가격을 공시하는 것이다.

 

일반적으로 아파트의 공시가격이 상승하였다는 것은 실질적으로 아파트 가격이 상승하였다는 것을 증명하는 것이며 공시가격이 보합이라는 것은 작년에 대비하여 아파트 가격의 움직임이 없었다는 것이며, 공시가격 하락하였다는 것은 아파트 가격이 작년에 비하여 실질적으로 떨어졌다. 라고 생각을 하면 이해가 빠를 것이다.

 

보도자료에 의한다면 과천지역의 아파트 공시가격은 무려 54.5%나 상승하였으며 그 뒤를 이어서 서초구, 강남구가 각각 49.8%, 48.6% 상승하였음을 알 수가 있다. 물론 오른 지역만 있고 떨어진 지역이 없는 것은 아니다. 대전의 특정구의 경우에는 오히려 작년 대비하여 공시가격이 떨어진 곳도 있다.  

 

언론에서는 공시가격 상승으로 인하여 부동산가격 하락률이 더 커질 것이다. 내지는 공시가격상승으로 인하여 종합부동산세 대상자가 작년 대비하여 크게 늘었고 세금을 납부하기 어려운 사람들이나 세금에 의한 부담감 있는 부동산 소유자들에 의하여 급매물이 나올 것으로 조심스럽게 예상하고 있다.

 

사실 재산세나 종합부동산세가 작년 대비하여 많이 나오면 부동산소유에 관한 부담감이 증가되는 것은 사실이다. 하지만 언론보도에 의한 100% 보유세 증가 등의 숫자에 의미를 두는 것 보다는 그 숫자에 대한 자세한 고찰이 필요하다.

 

예를 들어서 과천시 부림동에 소재하는 주공 8단지의 경우에 작년의 공시가격이 444,000,000원에서 올해 710,000,000으로 공시가격이 62.53%가 상승되어서 작년의 경우에는 공시가격 6억 미만이었기 때문에 종합부동산세 납부대상이 아니라 부동산 보유세로 1,000,000원대를 납부하다가 올해 공시가격이 6억 이상으로 종합부동산세를 포함한 2,000,000원대를 납부하여 100% 이상의 보유세를 납부해야 한다.

 

하지만 그 금액차이는 1,000,000원대에 머물고 있음을 알 수 있다. 어떻게 보면 작년 과천지역 아파트 가격이 수천만 원에서 몇 억이 오른 상태에서 부동산 보유세를 100%대로 상향조치 했다고는 하지만 그 금액 차이는 고작 1,000,000원대에 지나지 않는다.

 

수천만 원 내지는 수억이라는 아파트 실질가격이 오른 사람들의 입장에서 100만원대의 부담은 그다지 크지 않을 것으로 보고 있다.

 

오히려 이런 공시가격 공시로 인하여 문제점을 지적하자면

 

1. 공시가격이 오르는 지역에 투자하라는 투자정보를 오히려 제공하는 듯하다.

  상승률 1, 2, 3위 지역은 아직까지도 대한민국의 부동산을 대표하는 위치를 말하는 것이며 지방의 경우에는 울산이 20%이상 상승하였으며 서울과 경기도의 경우에는 공시가격이 많이 오른 지역에 투자하라는 정보를 제공하고, 지방의 경우에는 울산지역에 투자를 하라는 정보를 제공하는 듯하다.  쉽게 표현해서 투자자라면 공시가격이 상승하는 곳에 투자를 하면 좋은 결과가 나온다는 사실을 알려주는 행위인 것이다.

 

2. 아파트 가격이 거품이라고 주장하는 정부가 오히려 세금을 더 거두기 위하여 혈안이 되어 겉으로는 아파트 가격 거품을 외치면서 실질적으로는 공시가격을 상승시키는 우를 범하고 있다. 만약 아파트 가격이 거품이라면 공시지가는 그대로 두고 시세를 다운시키는 방향으로 정책이 운영되어야 하나 정부의 입장에서는 많이 오른 만큼 세금이라도 걷겠다. 또는 세금으로 인하여 투자심리를 억제시키고자 하지만 오히려 공시지가를 시세만큼이나 상승시킴으로써 거품이 아니다. 라는 증거밖에는 되지 못하는 것이다.

 

3. 또한 아파트 공시가격 상승은 부동산 소유자로 하여금 세금에 대한 저항심을 촉발시키거나 종합부동산세 등의 세금을 납부하기 위한 자금을 확보하기 위하여 급하게 부동산을 처분하기 보다는 현재 본인이 거주하지 않는다면, 전세금을 대폭 인상하여 그 차액으로 종부세 등을 납부함으로써 오히려 없는 세입자들의 입장만 더 난처해졌다. 라고 봐야 한다.

 

4. 이처럼 정부가 생각하는 아파트 공시가격 상승은 실질적인 매매금액이 상승하여 공시가격도 상승시킨다고 봐야겠지만 공시가격 상승은 또 시세 상승을 유발하는 것이므로 시세상승 ---> 공시가격 상승 ----> 시세상승 ----> 공시가격 상승 등의 악순환만 가중 되지 않을까 우려되는 것이다.

 

만약 투자자입장이라면 공시가격 상승되는 지역에 관심을 가지시길 바랍니다. 현재 인기있는 지역의 아파트 시세가 일억 원이상 떨어졌다. 하여도 오를 때에는 수억이 오르고 떨어질 때는 몇 천만 원 내지는 일, 이억이 떨어지는 것입니다.

 

앞으로의 부동산시장은 철저한 양극화의 시장이 될 것입니다.

이런 양극화시장에 공시지가 상승된 지역은 투자의 지침이 되기도 합니다.