''투기 광풍'', 아파트값 1주일새 1억~2억 껑충 [뷰스앤뉴스? 2006-11-03 15:09:51]
''강남 아파트, 평당 1억 향해 폭등 중'' [뷰스앤뉴스 ? 2006-11-13 08:56:05]?
''버블세븐'' 아파트 최고 2억 ↓ [문화일보? 2007-03-29 15:24:31]
''버블세븐'' 아파트값 ''뚝뚝''… 결국 거품 꺼지나” [세계일보 ? 2007-03-30 09:09:32]?
실제로 2006년 3분기에는 6억 원에 거래됐던 아파트가 2006년 4분기에 8억 원까지 치솟더니 다시 2007년 1분기에는 7억 원으로 떨어져 거래가 되고 있다.
“과연 이런 일이 일어날 수 있는 것일까?”
“혹! 아파트 가치판단에 혼란을 주는 커다란 사건이 있었던 건 아닐까?”
“그렇다손 치더라도 불과 9개월이라는 기간에 이렇게 큰 금액 차이로 오르락, 내리락 할 줄을 어느 누가 예상이나 했을까?”
이런 예측 불가능한 변덕스러움을 주식시장에 관한 최고의 저술가이자 사상가인 벤저민 그레이엄은 “미스터 마켓”이라 부르면 이렇게 설명했다.
[당신은 “미스터 마켓” 이라는 미친 사람과 함께 한 회사를 소유하고 있는 사업 파트너다. 그런데 미스터 마켓은 기분파다. 때로 미스터 마켓은 아주 기분이 좋아서 회사의 실제 가치보다 훨씬 높은 가격을 부른다. 그런 날에는 미스터 마켓에게 당신의 지분을 파는 편이 유리하다. 때로는 미스터 마켓은 기분이 영 좋지 않아서 회사의 가격을 아주 낮게 부른다. 이런 날에는 그렇게 낮은 가격으로 당신에게 지분을 팔겠다는 미스터 마켓의 황당한 제안을 이용해서 미스터 마켓의 지분을 사는 게 합리적이다. 미스터 마켓이 부른 가격이 회사의 실제 가치에 비해 크게 높지도 낮지도 않을 때는 아무것도 않는 편이 논리적일 것이다. 바로 이것이 주식시장의 운영 원리다 미스터 마켓이 곧 주식시장이 셈이다.] -주식시장을 이기는 작은 책 p65~p66 인용-
부동산 시장에도 이러한 “미스터 마켓”의 운영 원리가 작용한다.
대부분의 사람들은 좋은 뉴스에는 더욱 좋게, 나쁜 뉴스는 더욱 나쁘게 결정짓고, 해당 부동산을 바라본다.
즉, 아무런 가치판단에 변화가 없는 부동산임에도 대중들은 좋은 뉴스에는 높은 미래수익을 예상하면서 높은 가격을 나쁜 뉴스에는 낮은 미래수익을 예상하면서 낮은 가격을 정당화 시킨다.
또한 이러한 궁중심리로 인한 단기간의 왜곡된 가격은 결국 시간이 흐를수록 평균적인 집값상승률에 크게 벗어나지 않는 선에서 수렴 화 되는 과정을 거친다.
결국 위 사례도 아파트 가치변화를 주는 변동 폭 보다는 시장분위기에 휘말린 궁중의 과도한 왜곡된 심리가 부동산 시장의 미친 “미스터 마켓”을 만들어 낸 것이다.
그렇다면 당신은 해야 할 일은 미친 “미스터 마켓”이 거저주려고 마음먹은 좋은 부동산은 사들이고, 그 가치에 비해 비싸게 사려고 마음먹은 부동산은 팔면 될 것이다.
물론 그러기 위해선 부동산의 진정한 가치를 판단하여 적정성 있는 가격을 산출할 수 있는 본인의 능력을 먼저 가져야 할 것이다.
[유엔알 컨설팅(http://www.youandr.co.kr/) 팀장 김재일]