1. 전세보다는 매매를 선호해라.

 

필자가 학창 시절 때 정석 이라는 수학 참고서가 인기였다. 아무리 어려운 문제에 봉착해도 정석에 나온 수학 공식을 접목해 풀면 쉽게 문제가 해결되는 경우를 많이 경험했다.

 

많은 사람들이 부동산 재테크의 관심을 가지지만 어떻게 해야 될지를 모르거나 막연해서 실제로 행동에 못 옮기는 경우를 종종 보게 된다. 시중에 나온 책들도 너무 어렵거나  뜬 구름 잡는 부분이 많아 책을 완독해도 도대체 뭘 어떻게 하라는지 모르는 경우도 있을 것이다.

 

이에 필자는 초보자들을 위해서 부동산 투자를 좀 더 명확하고 간략하게 체계화시켜서 수학 공식처럼 만든다면 많은 사람들이 조금 더 쉽게 부동산 투자를 접근할 수 있고 삶의 지혜도 얻을 수 있다고 생각한다.  

 

그 중 1탄이 바로 ‘1. 전세보다는 매매를 선호하라.’이다.

 

많은 사람들이 전세가 원금 보장이 된다고 생각하지만 실제로는 그렇지 않다. 예를 들어 1억짜리 전세금이 있는데, 2년 후 전세 만기 후 1억 원을 돌려받았다. 하지만, 2년 후 1억 원은 현재 1억 원의 가치가 아니다. 물가가 5%씩 상승했다면 1억의 1년 후의 가치는 9500만원 그 후 1년 후 9500만원의 가치는 9025만원이 된다. 2년 동안 1억이 9025만원이 되는 것이다. 즉, 2년 전 1억 원의 실질 구매력이 2년 후에는 9025만원 밖에 안 된다는 이야기 이다.

 

만약, 이 1억 원을 연리 6%짜리 특판 예금에 가입했거나 10%의 수익이 난 펀드에 가입을 했다면 원금 1억 원의 가치는 물가에 의해 그 가치가 감가상각 된다 하더라도 고스란히 그 이상의 가치를 보존 할 수 있을 뿐만 아니라 투자 이익도 얻을 수 있는 것이다.

 

그렇기 때문에 전세는 실제로 원금 보장이 아닌 것이다. 2년 동안 975만원 ( 1억-9025만원 )의 임차료를 내는 것이다. 975 만원을 24개월로 나누면 한달의 약 40만원을 내는 것과 같다. 물가가 5%가 아니고 6%라고 한다면 1 억의 가치는 더 떨어지기 때문에 같은 이치로 임차료는 더 올라간다고 말 할 수 있다. 요즘 같이 물가 상승률이 가파를 때에는 돈의 가치는 더욱 더 떨어지는 것이다.

 

혹자들은 전세는 가격이 떨어지지 않는 반면 매매가는 떨어질 수 있다고 반문 할 수 도 있을 것이다. 맞는 말이다. 어쨌든 전세금은 고스란히 돌려받지만 내가 산 집은 내가 샀을 때 보다 더 떨어 진 금액으로 팔수도 있기 때문이다. 하지만 그렇다고 전세가 원금 보장이 되는 안전한 자산이라고 할 수는 없다.

 

이유는 다음과 같다.

 

단순 계산으로, 현재 설렁탕 한 그릇이 5,000원이고 집값이 1억일 때 10년 후 설렁탕 값이 10,000원이 되면 집값도 2억 원이 되 야 한다. 설렁탕 값이 2배 오르는 동안에 집값이 하나도 안 오를 수는 없다. 하지만 전세금 5,000만원은 그대로 5,000만원이다. 같은 5,000만원이지만 10년 전에 비해 실질 가치는 절반이 되는 것이다. 즉, 설렁탕을 절반 밖에 못 산다는 얘기다. 따라서 단기적으로는 집값 하락이 있을 수도 있겠지만 장기적으로 부동산 같은 실물 자산은 물가와 함께 오르기 때문에 인플레이션에 상대적으로 덜 영향을 받는다고 말 할 수 있겠다.

 

다만, 전세와 매매로 사는 것은 삶의 질의 차이는 있을 수 있다. 예를 들어 1억짜리 집과 전세 1억짜리 집은 투자가치를 떠나서 전세가 매매보다는 당장 살기 좋고 학군이나 교통여건이 더 우수한 특징을 가지고 있다. 즉, 투자가치 보다는 당장의 삶의 질을 선택한다면 같은 가격이면 전세를 택할 수도 있는 것이다.

 

물론, 무엇이 옳고 무엇이 틀렸다고 단정 할 수는 없지만, 단순히 투자가치로 본다면, 전세 보다는 매매가 당연히 우선이다. 하지만 투자 가치가 있는 지역을 선별적으로 투자 해야만 가치가 더욱 커질 것이다. 결국, 전세로 1억을 가지고 10년을 살면 물가가 2배가 오르던 3배가 오르던 그냥 1억일뿐이다. 실제 가치는 5000만원, 3300만원이 되지만, 매매가는 물가가 상승한 만큼만 오른다 하더라도 1억의 가치를 온전히 지킬 수 있는 것이다.

 

결국 기본 공식이 성립된다.

 

1. 전세 보다는 매매를 선호해라. 즉, 매매가>전세가의 공식이 성립하는 것이다.

 

유엔알 컨설팅 제공 (02-525-0597 ) 최진곤 재태크 팀장 재무설계사