강남권 재건축, 추격매수 해야하나!
19대 대선이후 강남권 재건축을 중심으로 한 서울 강남권과 강북권일대 아파트 가격 상승세가 심상챦다는 보도가 연일 뉴스지면을 장식하고 있다. 그러나 강남권 재건축시장이 전면적인 상승국면으로 접어들었다고 보고 추격매수에 나서는 것은 다소 신중해야할것으로 보인다.
강남권 재건축 아파트단지들의 상승세는 몇가지 이유들이 거론되고 있기는 하지만 가장 중요한 요인은 작년 11.3규제대책을 기점으로 이후 연이어 터진 정치적인 혼란과 우여곡절을 겪으면서 불확실성이 높아짐에 따라 이러한 요인들에 의해 심리적 위축세와 관망세가 이어져오다대선이후, 생각보다 규제 움직임이 강남권 수요자들 입장에서는 당초 예상했던것보다 규제움직임이 약하다는 판단을 하면서 그동안 미뤄온 중산층이상의 수요층에서 강남권 내집마련과 투자에 나서는 흐름이 강해졌기때문으로 풀이해볼 수 있다.
더구나 금리인상리스크도 생각만큼 크지않다는 것이 시간을 두고 명확해지면서 여전한 저금리기조와 증시호황에 따른 자산가들의 유동성증가에 따른 증시차익의 일부를 부동산에 재투자하려는 수요까지 가세한데 따른 현상으로 보인다.
그러나 강남권 고가주택을 순수 투자(투기)목적으로 단기접근하려는 경우에는 신중할 필요가 있다. 가장 큰 이유는 상승세의 지속성 여부 측면에서 지속세가 생각보다 약할수있기 때문이다. 가장 큰 이유는 바로 (규제)정책에 의해 제동이 걸릴 가능성이 낮지 않다는데 있다.
또한 부수적인 측면에서는 현재의 상승세가 우선적으로는 곧 임박한 재건축 초과이익환수제를 피해가는 단지들 중심으로 반사 이익성으로 단기간 수요가 몰린가운데서 나타난 상승세라는점을 고려해야 한다(물론 초과이익환수를 적용받는 단지들조차도 상승세를 보이고 있는 것은 사실이지만 상승탄력성이 높은 단지들은 초과이익환수를 피해가는 단지들이다)
다시말해, 자칫 1-2개월 단기상승세를 보인 강남권 재건축시장에 중장기 실거주개념을 동반하지않는 순수 투자(투기)성 추격매수는 정책적인 변화에 의해 단기간 가격이 이전가격으로 환원(하락)되거나 심한 경우 더 내려갈 가능성을 전혀 배제할 수 있는 상황이 아니라는 점을 고려해서 접근해야 한다는 의미다.
더욱이 현재 일부 강남권 재건축 일부 지역에서의 (상승)문제가 매스컴에 계속 나온다면 정부입장에서는 시장개입이 불가피하게 되어 강남권을 타겟으로한 규제책이 나올가능성도 있다.
부동산시장은 정책에 민감한데 특히 고가주택의 경우 더욱 민감하게 반응할 수밖에 없기 때문에 현재 일시적으로 과열된 강남권 중심의 현상을 마치 전방위적인 상승대세추세로 오인하여 추격매수에 오로지 투자목적으로 나서는 경우에는 낭패를 볼 가능성도 상존하기 때문에 차분히 시장상황과 정책변화흐름을 지켜보면서 움직여도 늦지않다고 판단된다.
또한 이들 강남권 재건축물량과 서울권 일부지역에서 상승한 단지들외의 서울수도권지역들은 11.3대책과 대선을 거치면서 현재까지는 강남권처럼 큰 움직임은 없는 상태로 정중동의 양상을 보이는 형국이기 때문에 규제정책이 나오더라도 상대적으로 강남권 재건축단지들처럼 단기에 상승한 지역들에 비해 정책적인 영향은 덜하기에 실수측면의 내집마련이나 갈아타기 측면의 일반적인 주택매수(혹은 투자)는 지나친 걱정을 할필요는 없을 것이다. 저평가되고 호재가 있는 중소형 신규아파트(청약포함)나 기존 재고주택 급매물매수는 너무 경직될 필요는 없다.
본 칼럼의 취지는 10억~30억사이의 강남권 재건축 고가 단지들중 초과이익환수를 피해 반사이익을 볼것으로 생각되는 단지들의 초 단기간내 상승세에 너무 성급하게 편승하여 추격매수를 하는 경우 자칫 정책적인 변화에 의해 초 단기간내 1~3억원정도의 잠재적 손실이 발생할가능성도 배제하지못하기 때문에 5년이상 중장기+실거주기반을 통한 목적이 아닌 투기성 단기투자와 추격매수는 리스크가 크다는점을 간략하게 설명하고자 하였다. 향후 정책적인 변화에 의해 다른지역들에 비해 강남권 집값 변동(등락)은 상대적으로 높을 수밖에 없을 전망이다.
-김부성, 부동산학박사-