인기만발 다가구주택 매입 시 고려해야 할 8가지

 

 

 

외관상으로 보기에 비슷한 다가구주택과 다세대주택을 잘 구별해야 한다. 다가구주택은 건물 전체가 1인 소유인 단독주택이지만, 다세대주택은 가구마다 주인이 다른 공동주택이다.

 

 

 

1. 일조권과 개방감을 따져라

 

 다가구주택의 경우 무엇보다 일조권과 개방감 등을 따져야 한다. 이는 다가구주택이라는 특성상 독립된 공간의 장점을 최대화할 수 있는 요소다. 아울러 네모 반듯한 필지가 좋다. 재건축 시 주택을 건설하는 데 좋은 구조이기 때문이다. 이와 같은 사항은 앞으로 매매할 때도 가격을 책정하는 데 큰 요인으로 작용하기 때문이다

 

 

 

2.용도 변경 눈여겨봐야

 

 

용도 변경이 가능해지면서 아울러 임대주택 사업자 등록도 보다 손쉬워졌다. 벽 두께며 출입문 위치, 가구 규모 등이 다세대주택으로 변경이 가능한지도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 다가구주택을 다세대로 바꾸면 여러 채의 집을 구분등기할 수 있어 세입자 입장에서는 집주인이 부도를 내도 자신의 전세금을 더 안전하게 확보할 수 있다.
다세대주택은 구분등기가 되나 다가구주택은 그렇지 않다. 다가구주택을 구분등기하려면 먼저 다세대주택으로 용도부터 변경해야 한다. 관할 시·군·구청에 용도 변경을 신청해 건축물 관리대장의 기재 사항을 다세대주택으로 바꿔야 한다.

 

근린상가로 리모델링 시, 집을 리모델링해 1~2층은 카페나 음식점으로 세를 주고 위층은 살림집으로 쓰거나 원룸으로 임대해 수익을 얻을 수 있다. 다가구주택을 근린 생활시설로 리모델링하는 가장 큰 이유는 상대적으로 규제가 적기 때문이다. 주택은 시설면적 100~150㎡당 1대의 차를 댈 수 있는 주차장을 확보해야 한다.
반면 제1종 근린생활시설은 시설면적 200㎡당 1대꼴이다. 리모델링 비용은 설계 등 조건에 따라 천차만별이지만 보통 3.3㎡당 200만~250만 원 안팎이다. 단 석면 철거, 옹벽 보강, 소방시설 등의 비용이 변수다.

 

 

 

3.임대사업자로 등록하라

 

사업자 등록 부분을 꼭 해야 하냐는 질문도 많은데 2주택 중 하나가 다가구(다세대가 아닌 주택)주택이라면 사업자 등록을 안 해도 된다. 다가구주택을 사고 3년 내에 기존 주택을 팔면 비과세이다.

 

구분등기 후 주민등록등본과 임대건물의 등기부등본을 갖춰 구청과 세무서에 임대사업 등록을 해야 한다. 임대사업자로 등록하면 대부분 감면이나 면제 혜택을 받을 수 있어 등록하지 않을 때보다 세금 부담이 훨씬 적어진다.

 

대개 15평짜리 다가구주택 6가구를 다세대주택으로 바꿔 임대주택사업을 하면 1년에 수백만 원 정도 세금을 덜 낼 수 있다. 구분등기를 할 때는 등록세가 과세표준의 1.5%, 취득세가 과세표준의 2% 부과된다. 그러나 임대사업자로 등록하면 이 세금이 면제된다.

 

다가구주택을 다세대주택으로 변경한 경우에도 바꾸기 전에 납부했던 취득세, 등록세는 환급되지 않으나 신축 중인 다가구주택은 다세대주택으로 바꾸면 감면받을 수 있다. 또 다가구주택을 지은 건축주가 다세대주택으로 변경한 경우 건축주로부터 주택을 처음 분양받아 임대사업자로 등록하면 취득세와 등록세가 면제된다.

 

 

 

4.경매로 낙찰받는 것도 고려해볼 만하다

 

 

기존 세입자와 재계약할 필요가 없고 빈집을 넘겨받을 수 있어 완전히 새로 꾸밀 수도 있다. 전체적으로 개조하면 개조 비용도 크게 줄일 수 있으며 외관도 세입자에 피해를 주지 않으면서 산뜻하게 바꿀 수 있다. 다가구주택은 경매를 이용해 구입비용을 최대한 낮추고 추후 임대용으로 개조하면 높은 수익을 올릴 수 있다.

 

 

 

5.수리까지 고려하라

 

 

다가구 매입 시 발생할 수 있는 리스크는 시간이 갈수록 노후 속도가 빠르게 진행되면서 감가상각이 발생한다는 것이다. 다가구주택은 대체로 지은 지 5년 이상 된 것이 대부분이고 외부나 내부 마감이 제대로 된 것이 거의 없다. 이런 집을 세놓으면서 값을 더 받아낼 수 없다. 따라서 집을 대대적으로 수리할 생각을 해야 한다.
15평짜리 주택의 경우 5백만 원 정도만 들이면 깨끗한 집으로 바꿀 수 있다는 게 개보수 업체의 분석이다. 개조 시 싱크대와 욕실은 반드시 교체해주는 게 좋다. 아예 가구당 5백만 원 정도의 개조비용을 더 들여 1천만 원을 더 받아내는 것을 염두에 둘 필요가 있다.
단, 개조 비용을 따져봐서 평당 1백만 원 이상 비용이 나오면 개조를 포기하는 게 낫다. 사전에 실익을 따져봐서 수익을 내기 힘들 것으로 판단되면 무리해서 바꿀 필요가 없다.

 

 

 

 

6.주변 임대료 수준을 파악하라

 

 

해당 지역의 임대료 수준을 파악해 임대료를 적절하게 책정해야 한다는 말이다. 임대사업용 다가구주택 구입 시 위치에 신경을 써야 한다. 값이 싸다고 무턱대고 구입해서는 낭패를 보기 십상이다. 임차인을 쉽게 구할 수 있는지 여부와 임대료 수준도 반드시 확인해봐야 한다.

 

 

 

7.‘위반건축물’을 주의하라

 

 

건축물대장을 확인하지 않고 다가구주택을 매입했을 경우 이행강제금을 떠안을 수도 있다. 다가구주택은 여러 명의 임차인을 두는 경우가 많아 증·개축이 빈번하다. 애초 신축 당시부터 임대료를 더 받기 위해 불법적으로 증축하는 경우가 많다. 이때 허가 없이 증·개축이 이뤄졌다면 ‘위반건축물’이 되므로 건축물대장을 반드시 확인해봐야 한다.

 

위반건축물을 매입했을 경우 매수자가 ‘이행강제금’도 인수해야 한다. 이행강제금은 불법 건축행위로 인한 경제적 이익을 회수하기 위해 마련된 것으로 최대 5번까지 부과될 수 있고 이행강제금 납부 여부와 관계없이 원상복귀·철거 등 시정명령도 내려진다.

 

급매가보다 싸게 낙찰받았더라도 추가로 드는 이행강제금에 철거비까지 합한다면 시세보다 비싸게 매입한 셈이 될 수 있다.

 

하지만 지차체들이 선거를 앞두고 확장에 대해 양성화 기간을 가지는 곳이 많다. 양성화 신청은 건축주(소유자)가 특정건축물신고서와 함께 건축사가 작성한 설계도서와 현장조서, 대지권증명서류(등기부등본 등) 등을 첨부해 관할 구청 건축과(주택과) 등에 접수하면 된다.

 

 

 

8. 법적인 부분부터 잘 살펴야 한다.

 

 

 서울지역이라 해서 서울시 건축조례만 믿어선 안 된다. 각 구별로 조례가 다르기 때문이다. 예컨대 주차장 비율, 최소 전용면적, 토지거래허가구역 조건 등이 구마다 다를 수 있으므로 이를 확인해야 한다.