여타 수익형 부동산과 달리  오피스는 수도권만 놓고 보면 투자금액이 최소 30억원이상 들어가기 때문에   일반인들이 투자하기에 부담이 가는 상품이다.

 

하지만 3~4억원정도의 자금으로 투자 가능한 오피스 투자에  일반인들도 관심을 가지고 있다.  종합부동산세나 양도세가 무겁게 부과되는 주택에 비해 상대적으로 규제가 덜할뿐더러  안정적인 임대 수입과 시세차익도 가능하기 때문이다.

 

소형오피스투자는  오피스텔투자에  비해 통상 임대 계약기간이 3~5년으로 비교적 길고, 회사측에서 임대를 알선해 주기 때문에 관리가 편하다는 것이 장점이다. 서울 강남, 여의도 등 도심내 중심업무지구에 집중됐던 오피스 빌딩 거래가 그동안 거래가 드물던 용산, 동작 등의 지역으로 확산되고 있다.

 

일산 장항동 일대 오피스는  ㎡  당   150만~300만원 선이어서  주거용 오피스텔보다 투자보다 오히려  저렴한게 특징이고  소형부터 대형까지 다양한게 특징이다.

 

강남권만  보더라고 3~4억원 정도면  85 ㎡ 가량의  소형오피스  물건에 투자할 수  있다.

 

앞으로 경기회복 속도에 따라 오피스 부족 현상이 더욱 심화될 가능성이 있어  도심권 오피스 투자는 유망할 것으로 본다.  

 

도심권 소형 오피스투자

 

비교적 소액으로 오피스에 투자하기를 원하는 분들은 소형오피스를 추천하고 싶다. 특히 서울 강남권과 광화문, 분당권의   신규 오피스 분양물건에 관심을 둘만하다.

 

특히 테헤란로에서 서초역으로 이어지는 강남권 오피스 밀집 지역은 임대 수요가 꾸준하기 때문에 비교적 안정적으로 투자할 수 있다. 1층이 아닌경우 ㎡ 당 500~800만원정도면 투자할 수 있다.  분양이 거의 마무리된 테헤란로에 위치한 H오피스빌딩을  놓고  보면 분양가는3.3㎡ 당  1300만원꼴로 82.5 ㎡ 기준으로 3억2000만~3억4000만원선이다.

 

강남권에서 나온 보기드문 입지에도 불구하고   일반인들도 접근하기 쉬운  비교적 소액으로 투자를 할 수 있는 상품이다.

 

도심 오피스, 상승세 지속 예상  

 

과거 2~3년사이에  오피스 빌딩이 들어설 자리에 주상복합이 우후죽순으로 대거 공급되었다.결과적으로   도심 오피스 부족현상과 임대수요증가로  인해  공실률이 최저 수준으로 떨어지고 있어 자산가들을 중심으로  지속적으로 관심을 가지고 있다.

 

게다가 조달금리가 비교적 저렴한  대규모 자본과  과학적 분석력으로 무장한  외국계 자본들까지 가세해 우량 오피스 품귀 현상이 지속되고 있다.

 

또한 정부의  주거용 부동산 규제에 따라 점차 투자자들이  상업용으로 관심이 이동하고 있고 부동산펀드를 통한 간접투자가 증가로 지속적인 매매가 상승세가 예상된다.

아울러 2~3명의 공동투자자뿐만 아니라 자산운용회사들과 리츠, 외국계 투자기관 등의 매입경쟁이 치열해지고 있어 서울 외곽지역뿐만 아니라 수도권 지역까지도 입지여건 등이 좋은 오피스까지 거래 확산속에 가격상승세가 지속될  전망이다.

 

도심권 대형 오피스 시장 동향

 

민간 부동산 정보업체의 자료를 보면 서울 대형 오피스빌딩 매매가격이  올해 들어서만도  10%나 급등했다. 민간 부동산 정보업체에 의하면 외국계는 서울 업무용 오피스빌딩 10곳 중 1곳을 보유한 것으로 집계될 정도다.

 서울 대형 오피스빌딩 25곳 매매가격을 조사한 결과, 2006년 ㎡당 평균 317만원에서 올해(8월까지)는 349만원으로 10.1% 급등한 것으로 조사되었다.같은 기간 임대료도 5.8% 오른 것으로 조사됐다.

 

특히 광화문 도심권 상승폭이 눈에 뛰었는데  작년 대비 14.4%나 뛴 ㎡당 391만원을 기록해 강남을 앞질렀다. 강남 매매가는 ㎡당 385만원, 여의도는 308만원인 것으로  조사되었다. 지난 7월 ㎡당 720만원대, 총 9600억원에 거래된 대우센터빌딩까지 포함하면 강북도심권과 강남의   오피스 매매가 격차는 더욱더 벌어진다.

 

매매가 급등에 따라 상대적으로 오름폭이 작았던 임대료도 앞으로는 가파른 상승세가 예상된다는 전망이다.

 

외국인들도 도심 오피스에 관심 폭발

 

9.4%가 외국계 소유 민간 부동산 정보업체의 오피스빌딩 소유주 현황을 분석한 결과를 보면  1999년부터 올해 8월까지 서울 2056개 업무용 외국계 소유 면적 비중이 지속적으로 증가하고 있는 것으로 나타났다.

 

 

 

광화문 도심권 빌딩 소유 비중이 15.2%로 가장 높았고, 강남 7.9%, 마포ㆍ여의도 8.6% 등으로 나타났다. 지난해 말과 대비해서는  8.9%에서 올해 8월 현재 9.4%로 0.5%포인트 늘었다

 

면적 기준으로 가장 많은 빌딩을 소유한 주체는 국내 영리법인(63.9%)이었으며 이어 국내 비영리법인과 지자체(19.4%), 국내 개인(17.3%) 순이었다. 이와 같이 오피스빌딩으로 국내외자금 유입이 가속화됨에 따라 강남권,용산권 일대의 오피스  의 자본 수익률은 지속적으로  상승할 것으로 예상된다.

 

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