정부가 10.29일 발표한 “주택시장 안정 종합대책”으로 인해 긴장하고 있는 분들이 많으실 것이다. 사태의 진원지인 강남은 호수가의 백조를 연상케한다. 태연한 척하면서도 쉴새없이 발을 동동거리는 격이다.

어찌 보면 강남에 둥지를 틀고 있다는 이유만으로 조금 다치는(?) 분들도 있을 수 있다.

하지만 강남의 주택가격은 굉장히 매력적인 재테크 수단이 될 수도 있지만 소시민들에게는 상대적인 박탈감을 주기에도 충분할 것 같다. 2000년 취득당시에 3억 5천을 주고 구입한 아파트가 3년이 조금 지난 시점에서 9억은 무난하기에 하는 소리이다.

연일 언론에서 다루는 “주택시장 안정 종합대책”이란 투기지역에 3주택이상 보유하고 있는 여유있는 사람들이 아니라면 기존 가지고 있는 주택에 대해 종합토지세와 재산세 그리고 부동산 취득시 취득세 및 등록세를 조금 더 부담하셔야 된다는 것만 알고 계시면 될 것 같다.  

 

이번에는 익히 알고계시는 1세대 1주택자가 또는 일시적 2주택자가 양도소득세 비과세 규정을 적용받는 것 중에서 개정된 상속받은 주택과 기타 특이한 사례를 들어 양도소득세를 때려잡을 방법을 모색하고자 한다.

 

1세대 1주택 비과세 적용을 받기 위해서는 양도일 현재 1세대가 국내에 1개의 주택을 3년 이상 보유하여야 한다. 물론 서울 및 과천은 전지역, 택지개발 예정지구로 지정된 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 신도시지역 일부는 1년 거주요건(2004년 양도분 부터는 2년)을 충족시켜야 한다.

 

하지만 세법에서는 실지 거주목적으로 취득하는 주택의 경우에 부득이하게 3년 보유요건을 갖추지 않더라도 양도세 비과세를 받을 수 있는 규정을 제법 두고 있다.

1. 상속받은 주택을 양도하는 경우

1주택을 소유한 1세대가 2002.12.31 이전에 1주택을 상속받아 2주택을 소유하게 되었을 때에

상속받은 주택을 2004.12.31까지 양도하는 경우에는 양도소득세를 비과세한다. 

하지만 2003. 1.1 이후에 상속받아 이후 상속받은 주택을 양도하는 경우에는 일반주택과 동일하게 양도당시 1세대 1주택 비과세요건을 갖추어야 한다는 것이다.

Case) 1세대 1주택자가 2003. 3월에 주택을 상속 받아 2주택이 된 경우 상속 받은 주택을 2003. 11월에 양도한다면 양도소득세가 과세된다는 것이다. 하지만 상속받은 주택외의 기존의 주택을 양도한다면 상속받은 주택과 관계없이 위의 일정요건을 갖춘 경우 양도소득세를 비과세 받을 수 있을 것이고 이후 상속받은 주택을 양도를 하게 된다면 이 또한 양도소득세를 때려 잡을 수 있을 것이다.   

2. 1년 이상 해외파견 근무를 위해 세대전원이 출국하는 경우

1주택을 보유한 1세대가 1년 이상 해외파견근무로 인해 세대원전원이 출국하는 경우 당해 1주택은 보유기간 및 거주기간 제한없이 양도시 비과세 받을 수 있다.

Case) 2002년 11월 잠실의 아파트 취득하고 2003년 12월 1일 미국 파견근무로 인해 세대원 전원출국예정(해외 근무기간 2003.12.1~2004.11.30)

1년 남짓 보유하고 있었지만 재건축 대상 아파트이다 보니 양도차익만 2억정도 발생되었고 양도소득세만 해도 대기업 사원의 연봉2~3년치이다.

하지만 다음과 같은 방법으로 접근을 하면 양도소득세를 비과세 받고 귀국 후에 살 보금자리를 마련해 놓을 수 있다.

2003. 12.1 세대원 전원 출국한다. 이후 친족 등 대리인을 통해 출국 이후인

2003. 12.7 경에 기존 아파트 양도하고 양도 이후인

2003. 12.15 경에 파견근무로 출국하는 세대의 귀국 후 거주할 주택을 취득하면 된다.

3. 재건축 대상 아파트를 소유하고 있는 경우

1세대 2주택인 상태에서 1주택이 재건축사업의 시행으로 인해 멸실 된 후 나머지 1주택을 양도하는 경우에는 양도하는 주택이 비과세 요건을 갖추었다면 양도소득세는 비과세된다.

또한 재건축사업 기간 중에 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다 재건축된 아파트가 완공되어 세대전원이 이사하기 위해 다른 주택을 양도하는 경우에는 3년 미만 보유하였더라도 재건축 아파트의 사용승인일로부터 1년 이내에 이를 양도한다면 양도소득세가 비과세된다.

Case) 강남의 재건축 아파트 1채와 다른 주택을 가지고 있다고 가정하자.

2003. 11월: 재건축아파트 멸실 (2006. 12월 완공예정)

2005. 11월: 기존의 다른 주택이 비과세요건을 갖추었다면 양도하여 양도소득세 비과세 적용받을 수 있다

2005. 12월: 공사중인 재건축아파트와 관계없이 새로운 주택 취득하여 세대원이 거주한다.

2006. 12월: 재건축아파트 완공되어 세대원 전원이 재건축아파트로 이주.

2006. 12월: 위의 2005년 12월에 취득하여 1년이상 거주한 주택을 양도한 경우 양도소득세를 비과세 받는다.

위의 내용은 개개인의 복잡한 다른 변수는 살피지 않고 단편적으로 양도소득세라는 세금부분만 고려하여 Case 별로 비과세를 받을 수 있는 방법을 제시한 것이다.

결론은 현행세법상 1세대 1주택자와 일시적 2주택자에 대해서는 양도 전에 조금만 고민하고 연구하면 양도소득세는 비과세 받을 수 있다는 것이다.