앞선 글에서 샐러리맨의 재테크에 대해 큰 틀에서 살펴 보았습니다. 어설픈 제 글을 많이 읽어 주셔서 감사 드리며 이번에는 구체적으로 어떤 부동산(거주용 부동산으로 이해해 주시기 바란다)을 어떻게 투자할 것인가에 대해 감히 여러분과 함께 고민해 볼까 합니다.

 

굳이 샐러리맨의 부동산투자라고 제목을 붙인 이유는 저도 마찬가지이지만 열심히 저축해서 집한칸 마련하는 것이 재테크의 시작이요 완성이 되는 경우가 대부분 소시민의 삶이기 때문이다. 따라서 거주와 투자를 겸해야 하는 실수요자 입장에서 글을 쓰고자 한다.

 

 만약 이 글을 읽는 분이 충분히 부유하다면 고민할 필요 없이 아파트시세표를 보고 가장 비싼 곳을 고르면 된다. 주식을 예로 들어 보자. 주식에도 블루칩이라는 것이 있다. 주식투자 초보자가 어떤 주식을 매수할지 물어 온다면 저는 업종 대표주를 추천한다.

 

기술력과 경쟁력을 가진 업종 대표주는 불황기에는 적게 떨어지고 호황기에는 시세를 분출해내기 때문이다. 업종 대표주란게 뭔가. 쉽게 말해 그 업종에서 제일 비싼 주식이다. 부동산에도 어느 지역이건 그 지역에서 시세가 가장 비싼 곳이 있다. 안전한 투자처인 셈이다. 지불여력이 문제이다.

 

 최근의 부동산 가격의 흐름을 보면 오르는 곳이 오르는 행태를 보여왔다. 하루가 다르게 시세표가 바뀌는 곳이 있는가 하면 가격이 움직이지 않는 곳도 많았다. 원인을 저는 “집단화”에서 찾는다. 옳은가 혹은 옳지 않은가는 여기에서 논할 바는 못 된다. 현실이다. 강남으로 이사한 후에 자녀의 좋은 혼처가 늘어 무리해서라도 강남으로 이사한 보람을 느꼈다는 신문기사를 읽은 기억이 있다. 거품논쟁에도 불구하고 강남에 계량화 할 수 없는 수익이 창출되고 있는 것이다.

 

 정신분석학자이자 사회학자인 Erich  Fromm은 인간행동의 가장 중요한 동기로 자기보존(self-preservation)에 대한 욕구와 외로움을 피하려는(to avoid aloneness) 욕구 두 가지를 들고 있다. 사회라는 무대는 우리의 선택과는 관계없이 우리 앞에 주어져 있었고, 우리는 먹고 살기위해 다른 사람과 교류해야 한다. 소외는 굶주림 만큼이나 두려운 것이다. 그래서 소속이나 집단이 주는 안정감을 애타게 찾게 된다. 주류에 편입한다는 만족감은 불합리(거품)라는 비용을 충분히 지불하게 하는 것이다.

 

 프랑스 사회학자인 Jean Baudrillard는 그의 유명한 저서 “소비의 사회”에서 생활필수품 수준에서는 상대적 균질화를 보이지만, 거주환경에 있어서는 공간 및 위치의 면에서 차별화(discrimination)의 기능이 작용한다고 간파했다. 불평등은 소멸하지 않고 이전되는 것이다. 공간에 대한 권리가 생겼다는 것은 바로 모든 사람을 위한 공간이  더 이상 존재하지 않게 된 순간부터이며 부자의 특권으로 기능을 하게 되는 것이다. 오르는 부동산이 더욱 오르는 현상이 일시적인 것이 아니라 불평등한 사회적 재분배로 주거환경의 차별화는 지속적으로 진행될 문제라는 점이다.

 

저도 잘 이해를 못하는 어려운 책을 빌어 말씀 드리고 싶은 것은 부동산의 차별화는 대세이며 중요한 것은 차별화를 결정지을 Factor를 찾는 것이 미래 투자수익을 좌우한다는 점이다. 즉 순수하게 재테크적인 관점에서만 보면 본인의 가치관을 배제하고 부동산시장의 흐름에 순응하는 것이 옳다는 것이다.

 

 가령 현재 서울 아파트 값을 좌지우지하는 중요한 요소는 교육환경이다. 세계 최고의 교육열을 자랑하는 한국에서 수능의 결과에 따라 아파트 가격이 변한다. 최고의 학원가가 없는 강남구 대치동이라면 지금의 대치동의 모습은 아닐 것이다. 교육에 대한 소신과는 별도로 집값 예측에 대한 정확도를 높이고자 한다면 특정대학에 어떤 지역의 학생들이 많이 들어가는지 고려하실 필요가 있다. 다만, 교육제도가 바뀐다면 그래서 교육환경이 바뀐다면 역시 그 상황에 맞춰 부동산 가격도 변할 수 있을 것이다.

 

영원한 강남은 없다. 강남도 원래부터 화려한 곳은 아니었다. 사실 타워팰리스 자리는 시유지로 기동대원들이 데모진압훈련을 하던 나대지였다. 타워팰리스도 초기에는 프리미엄이 높지 않았다. 재건축에 대한 안목이 있었다면 당시 과감히 대치동 주공고층(현재 동부센트레빌 재건축 진행중)을 매입했을 것이다. 미래의 수익을 찾는 노력을 잠시도 게을리 할 수 없는 이유가 여기에 있다.

 

 아울러 청약통장 당첨에 대한 기대는 줄이시면 좋겠다. 재테크 책의 내집마련전략의 첫 페이지에는 항상 청약통장을 가입하라고 권한다. 저도 청약통장이 있지만 당첨에 대한 기대는 많이 하지 않는다. 저는 최초 내집마련은 재개발지분을 통해서 이루었다. 물론 그래도 청약통장은 필요하다. 혹시 아직도 가입하지 않으신 분이 있다면 바로 가입 하시라. 2005년에 최고의 주거지를 예약한 판교에 청약해야 하기 때문이다.(지금 가입하면 세대주만 청약이 가능) 다만 복권이라고 생각하시면 마음이 편하실 것이다.

 

  최근의 정부의 부동산억제대책으로 부동산 매수에 대해 걱정하시는 분이 있을 수 있다. 저는 실수요자라면 주저할 이유가 없다고 본다. 어차피 거주할 공간은 필요한 것이며 만약 매수 후에라도 집값이 안정된다면 오히려 목표지역으로의 이전이나 집을 늘려가는 기회로 삼을 수 있다. 정부는 부동산 투기를 막는데 목적이 있으므로 실수요자라면 평소에 눈여겨 봐둔 지역을 수시로 점검하여 급매물을 잡을 것을 권한다.

 

 다음에는 지하철 9호선을 위주로 이야기해 보도록 하자.