8.31대책 이후 부동산을 사야 될지 팔아야 될지 이러지도 저러지도 못하시는 분들이 많습니다. 모네타 회원님들께 도움이 될만한 따끈한 상담사례를 제공하오니 참조 바랍니다.

 

 상담 사례1)

 

안녕하세요!
오늘 이렇게 제가 상담을 요청한 것은 다름이 아니라 토지취득 때문입니다. 8월말에 저와 가까운 지인과 함께 경매에 참여를 했습니다.   지역은 충북 청원군 강내면 사곡리의 농지입니다.(1,241평),  감정가액은 9천8백이었고, 낙찰가는 3억2천6백이었습니다. 지분은 약 15% 정도고 문제는 농지취득자격증 때문에 명의를 같이 참여한 지인의 명의로 했습니다. 추후에 공증을 통해 제 지분을 약속하는 방식으로요. 아직 저는 직접적으로 돈을 주지는 않았고 9월 말에 잔금 치를 때 돈을 주기로 했습니다. 그리고 본 토지는 2~3년 후에 매각할 계획입니다.행정도시가 들어선다는 이유로 투자를 하려고 합니다.

8.31 부동산 정책에 비추어 볼 때 투자를 해도 되는지…. 또한 추후에 문제가 발생되지 않기 위해서는 어떠한 법적 절차를 거쳐야 하는지 궁금해서 상담신청을 했습니다.

 

답변1)

8·31대책 발표에도 호재가 있는 지역(충북 청원, 충남태안)은 고가낙찰이 이뤄지고 있습니다.

또한 정부의 부동산규제 강화 영향으로 땅값 상승률이 크게 되고 있으나 서남부권 택지개발 사업 본격 시행에 따른 대전 유성구, 해안도로 개설 기대감이 고조되고 있는 충남 보령시, 호남고속철도 오송 분기역 확정에 따른 충북 청원군 등 각종 호재가 도사리고 있는 지역은 상승폭 1%를 넘어 여전히 강세를 유지하고 있습니다.

귀하께서 구입하시고자 하는 농지는 평당 30만원 꼴로 가격은 적절해 보입니다. 청원은 현재 토지거래 허가구역이라 당장은 외지인들이 입질은 하지 않으나  5년이 지난 후 행정도시가 가시화되면 괜찮습니다. 농지취득자격증명은 귀하도 토지규모가 적어(1필지로 사려됨) 문제가 없을 것으로 사료됩니다(지인명의로 하니 무방)

잔금등기 신청 시 공유지분 형태로 지분 등기하시기(가급적 법무사위임)바라오며  가압류나 근저당방법도 있습니다.   또한 공증을 이용하는 방법도 있으니 참고하시기 바랍니다 .

 

상담 사례 2)

결혼 3년 차로 아직 아이는 없구요, 올해 내집마련이 꿈이라 여러가지 알아보고 있는 중이었습니다. 초부터 다녔는데 주로 용인, 서울 강서구 염창동, 분당이었답니다. 비싼 곳만 다녔죠? 다니는 중에 가격이 너무 올라버려 실망하면서 마음을 접었습니다.  시댁에서도 어렵게 도와주신다고 하시고, 저희도 모은 돈을 총 동원하여 시작합니다. ^^ 정확한 상담을 위해 저의 재정상태와 문의내용을 적겠습니다. 내집마련을 위해 가장 좋은 방안을 제시해주시면 젊은 부부가 마련하는 생애 첫발에 많은 도움이 되리라 생각합니다.

[재정상황]
수입: 남편과 함께 맞벌이로 세후 400만원
지출: 보험/순수지출 합하여 120만원 월 저축액: 280만원
전세보증금: 6천만원(2007년 8월 만기)
저축액: 6천만원
시댁에서 도와주실 금액: 8천만원

실거주와 약간의 재테크 개념으로 동탄을 마음에 두고 포스코 2차 37평형에 저와 언니의 청약통장을 넣었는데 언니의 통장으로 당첨이 되었습니다. 청약 신청 시에는 어떻게든 당첨이 되었으면 했는데 3층이기도 하고 명의변경문제가 있어 고민이 되는군요. 언니는 이미 집이 있어 고맙게도 결혼 후 아직 집이 없는 저에게 계약을 하라고 하는데... 동탄은 분양권 전매 제한이 등기 후에나 명의변경이 가능합니다. 청약 명의자로 우선 계약하고 잔금을 납부하면서 3년을 기다려야 하는데 걱정입니다. 전매제한 이후 명의 변경 시 분양가 3억 800만원 정도인데 세금을 어느 정도 생각해야 할까요? 언니는 현재 분당의 시가 5억 정도의 아파트(올해 세금 낸 고지서를 보니 기준시가는 1억 5천입니다)에 살고 있습니다!

[동탄관련 문의]

동탄 포스코 2차는 입지상 교통이 좋지 않습니다. 신랑은 출장이 잦아서 상관없지만 저는 여의도로 출퇴근을 해야 하는데 3년 후정도면 교통여건이 좋아질까요? 신도시 확장설로 지하철 연장관련 소식도 있던데 가능성이 있는지와 동탄은 원가 연동제로 이후 롯데, 대우 등은 분양가가 저렴해진다고 합니다. 이런 경우 바로 전에 분양된 동탄 포스코는 다소 비싼데... 이후 경쟁력이 있을지 궁금합니다.

 

[계약관련 문의]

등기한 후 매매형식으로 명의변경이 가능하다고 하던데 제가 납부할 세금은 어느 정도일까요? 혹시 언니의 경우 등기 전에는 1세대 1주택이고 등기 후 2주택이 되는 건가요? 좋은 마음으로 동생에게 해주는 건데 피해가 되지 않을까 걱정입니다.

최종적으로 저층인 3층이라는 점, 명의이전에 따른 별도의 비용이 든다는 점을 감안하더라도 일단 계약을 해야할지 너무 고민입니다. 저는 성남시 거주 1순위 통장을 가지고 있는데 판교가 너무 경쟁률이 높고 규제가 많아 동탄부터 순차적으로 넣고 있었거든요. 이번 건을 포기하고 풍산, 판교등을 넣어야 할지... 어떤 판단이 가장 내집마련을 앞당기고 재테크를 할 수 있는 방법일까요?

 

답변 2)

결론부터 말씀 드리자면 계약을 하시는 게 낳을 성 싶고 성남시 1순위 경우 판교는 어렵고 당첨되고 전용면적 25.7평이하의 경우 10년간 전매가 제한됩니다.

동탄은 현재 분양막바지로 지난해 평당 700만원 대에 분양에 나섰던 시범단지들은 40평형대 기준으로 5천~1억 2천만원 정도의 프리미엄이 형성되어 있습니다.

 

 대우를 비롯한 원가연동제가 적용되는 아파트는 주로 중소형위주 아파트로 향후 5년간 전매가 안된다는 것과 중소형평형으로만 이루어졌다는 걸 참조하셔야 합니다.

더욱이 내년에 주변 아파트 값을 견인할 동탄 신도시 내 초고층 주상복합아파트(메타폴리스)의 분양이 예정되어 있어 기존아파트의 가치는 한층 더 올라갈 전망입니다.

 

 참고로 동탄 신도시 중심상업지역에 들어서는 메타폴리스 주상복합아파트는 57~66층의 초고층으로 40~50평형 1천2백66가구로 구성됩니다. 또한 이번 8.31 대책에서 포함된 1000만평규모의 택지공급계획에서 그 중 동탄신도시 확대가 토지공사 쪽에서 계속 흘러나오고 있어 최종 확정이 되면 대형호재로 작용할 전망입니다.

선생님의 직장위치로 봤을 때 신도시 확대로 지하철이 동탄까지 연결되고 프리미엄이 수직상승 한다고 가정해도 출퇴근하기는 적절한 위치가 아닌 것 같습니다.

 

차선책이긴 하나 입주시기에 전세를 놓고 선생님은 직장부근에 전세를 사시고 향후 등기 후 3년 후 보유(비과세) 후 매도하시면 될 것 같습니다. 또한 현재 투기과열지구인 동탄 신도시는 근무지 이전, 질병 치료, 이민 등의 이유를 제외하고는 소유권 등기 시점까지 전매가 제한됩니다. 하지만   프리미엄만이 형성된 단지위주로 매수자와 매도자와 복등기 형식으로 거래는 간혹 되고 있으나 불법이므로 참고하시기 바랍니다.   참고적으로 복등기는 분양권을 갖고 있는 사람과 매수자가 향후 소유권 등기시점에 매도·매수 등기를 한꺼번에 하면서 소유권을 이전하는 물밑거래를 말합니다.

 

포스코 더샵은 입지(택지개발지구내 5-4블럭)는 시범단지 보다는 다소 떨어지지만은 중대형 평형으로 이루어진 브랜드 아파트라는 장점이 있습니다.   특히 동탄 포스코 2차의 경우 판교, 동탄 등 2기 신도시의 평균 조경면적(30~40%)보다 조경면적(63%)이 넓혀 가격상승요건인 웰빙아파트도 덤으로 얻어 선생님의 재정상황과 조건으로는 최상입니다.

 

양도세는 양도차익에 대한 세금으로 향후 시세차익에 대해 양도세가 달리 나올 것입니다.하지만 3자가 매매시는 문제가 안되나 형제간 양도(매매)시 국세청에서 증여로 간주하고 또한   중도금 누가 불입했나 부분에 대해 자금출처가 나올 수 있습니다.

 

따라서 선생님보다 언니가 가급적 중도금을 납입해야 합니다.   또한 등기 후 언니에게 추후 매입시 가급적 시세의 70%이상으로 매입 하시는 게 필요합니다. 참고로 등기 후 추후 증여시는 형제간 증여시 500만원공제를 감안해 3억 8백만원(등기때까지 프리미엄 없다고 가정시)의 6천만원 정도 나온다는 걸 유념하시기 바랍니다.

끝으로 분양권은 등기 때까지 주택이 아니니 여유가 되시면 서울지역에서 1억원 이하 재개발 물건(양도세 중과 제외, 최근의 재개발 침체국면이 실수요자들에게는 기회)에도 관심을 가지시기 바랍니다.  

 

상담사례 3)

저는 지방거주자로 금년5월말 은마 34평(통상 말하는 로얄층 로얄동입니다)을 8억1천에 매수한 1가구 2주택자인데 융자는 지금 현재 없는 상태이고 여유자금이 좀 있는 상태입니다.지금 지방아파트는 매매가가 3억3천정도 되고 양도소득세 비과세 대상입니다 이경우 만약1가구 2주택양도세를 내게 되면 은마아파트나 지방아파트나 전부 똑같이 2천5백정도 되는데 이곳 지방 아파트를 먼저 팔아야 할지 아니면 은마를 먼저 팔아야 할지 지금당장의 관점보다 중장기적 관점으로 본다면 어떤 선택을 해야 할지 정말 갈피를 못잡겟습니다.

 

그리고 만약 은마 아파트를 팔게 되면 부산해운대 수영만매립지 포스코 더샵 아델리스 103동81평40층을 살려고 하는데(아델리스는 소위 말하는 아파텔 오피스) 프리미엄을 5억 달라고 하는데 나중 프리미엄 취등록세 다하면 분양가8억4천에 피 합하면 14억 정도인데 부산에서 실평수 62평짜리 아파텔이 나중에 그 이상의 가격이 될지 의문입니다.

 

물론 전망은 확실히 대한민국 제일은 맞습니다 거실왼쪽으로 해운대백사장 동백섬 달맞이고개 오른쪽으론 광안대교를 끼고 있습니다 결론적으로 거주아파틀 팔고 은마를 보유하느냐 아니면 은마를 팔고 이곳의 아델리스 81평을 매입하느냐 갈림길입니다 물론 보유세는 걱정하지 않습니다 투자가치만 확실하다면요 두서 없는 질문 미안합니다 고견 부탁 드리겠습니다.

 

답변 3)

혀재 은마아파트 34평형은 8억~8억5천 정도 가격대를 형성하고 있으며 불과 한달만에 1억정도 하락했습니다.정부의 강남재건축에 대한 규제와 다주택자들이 특히 은마아파트를 많이 보유하고 있기 때문에 매물로 나오기 때문에 한차례 더 하락한 뒤 내년 상반기쯤 안정세를 보일 것으로 예상됩니다.

 

향후 집값이 추가적으로 하락할거라는 우려 때문에 전세를 재계약하고 집을 구입하기보다 학군 수요 때문에 전세를 원하는 걸로 파악됩니다.  

 

참고적으로 은마 31평형과 34평형은 가격차가 점점 벌어져 1억원대에 이르고 있습니다. 34평형을 보유하면 향후 재건축시 대형평형을 받을 수 있으리라는 기대감 때문입니다. 현재 은마아파트의 특징은 전세값이 점차적으로 오르고 있어 2주 사이 2천 만원이 올라 2억 3~2억 8천에 이르고 있습니다.

 

현재 매매가격으로는 매수세력이 없어 7억원대 후반의 급매물만 간혹 처리되는 입장입니다만 자금여력이 되시면 손해 보면서 까지 파실  필요는 없고 중기 보유 하는 게 나아 보입니다.

 

또한 은마아파트는 재건축과 리모델링을 두고 눈치작전을 벌이고 있습니다.  정부의 리모델링에 대한 규제가 많이 완화되기는 했지만 수익성 때문에 조합원은 재건축 될 때까지 기다리자는 편이 우세합니다.  참고로 지난 21일 서울시내 13개 고밀도 아파트지구에 속해 있는 잠실지구와 청담도곡 아파트지구에 대한 재건축 정비계획이 확정되었습니다.

 

이번에 확정된 지역은 송파구 잠실동, 신천동, 풍납동 일대 잠실아파트지구(96만3000여㎡)와 강남구 청담동, 삼성동, 역삼동, 도곡동 일대에 걸쳐 있는 청담도곡지구 입니다.   소형평형의무와 개발이익환수제 또한 조합이 제시한 용적율과 차이가 있어 그다지 큰 시세 움직임을 보이고 있지는 않지만 급격한 추가 하락저지는 될 것 같습니다.

 

서울시에서도 단계적으로 재건축을 추진할 전망이므로 은마아파트의 미래도 중장기적으로 보면 나쁘지만은 않을 전망입니다.  재건축이 되면 은마아파트는 보기 드문 대단지(4,424세대)이기 때문에 향후(2008년 이후 예상) 재건축시 강남권의 시세상승을 주도할 것으로 예상됩니다.  

 

또한 8.31정책으로 인해 기준시가가 6억원 이상이면 종합부동산세를 부과할 예정입니다. 선생님의 부산아파트와 은마아파트를 합하면 종합부동산세 대상에 포합되기 때문에 세테크에도 신경을 써야 합니다.

 

세대별로 주택수를 합산해 종합부동산세를 계산하기 때문에 은마아파트를 2년 이상 보유할 목적이고 향후 증여를 생각하고 계시다면 세대분리가 가능한 자녀(만 30세 이상이거나 소득이 있는 자녀)에게 미리 증여하면 종합부동산세도 회피하고 2주택도 걸리지 않습니다.  

 

귀하께서 문의하신 아파텔은 부산시 해운대구 우동 1436-1,3번지 지하 3층, 지상 47층짜리 3개 동으로 구성된 오피스텔 “the #(더샵)해운대 아델리스를 말하는 것 같습니다  당시 분양가는 평당 평균 900만원 선으로 비싼 편이었으나 얼마 전 현지조사차 방문결과 현재 해운대 일대 대형 오피스텔은 대부분 평당 1000만원을 상회하고 있고 일부는 프리미엄이 1억원 이상 붙기도 했지만 현재는 매수세 위축으로 층에 따라 0~3천만원 선으로 가라앉은 상태입니다.

 

 전 세대의 90% 이상이 바다를 볼 수 있는 특급 조망권이나 아파텔은 엄연히 오피스텔이기 때문에 가격상승에 한계가 있고 내년부터 주거용 아파텔에 대한 정부의 규제가 심화될 예정으로 별로 메리트가 없어 보입니다. 더구나 해운대는 현재 주상복합과 오피스텔(아파텔)의 공급과잉상태로 서울지역 건설업체들이 현재도 대우자판을 필두로 분양을 현재 하고 있어 추후 다른 업체들도 준비 중에 있어 매입하지 않는 게 나아 보입니다.

 

당분간 주택에 대한 추가구입은 잠시 보류하시고 세금을 상쇄할 개발 가능한 토지나 업(up) 계약서가 가능한 8년 이상 자경한 농지(양도세 최소 목적), 규제가 없는 지역의 토지에  관심을 가지시기 바랍니다.

 

고객님께서 보유하신 지방아파트는 구체적으로 언급을 안하셔서 컨설팅 해드리지 않았습니다.

 

유앤알 (www.youandr.co.kr) 대표 박상언