관리 그리고 학습

 

개인 부동산 임대업자는 종종 “부동산 관리 전문가를 언제 활용하는 것이 적절한가요?”라는 질문을 한다. 이 질문은 대부분의 부동산 소유자에게 부동산 관리 전문가를 활용하는 이점에 대해 많은 교육이 필요하다는 것을 시사한다.

 

부동산 관리에 대한 경험이 거의 없는 부동산 소유자 이들은 주로 부동산 관리라는 것이 그때 그때마다 빈방을 채우고 임대료를 받는 것이라고 단순히 생각하고 있음 ?가 항상 이 질문을 한다.

 

부동산 관리자를 고용함에 있어 가장 중요한 요인은 시간이다.

부동산 소유자가 직접적으로 부동산을 관리하는데 투입할 시간이 있다면, 그렇게 하면 된다.  부동산 관리에 시간을 투자할 수 없는 소유자에게 있어, 부동산 관리 전문가를 활용하는 것은 엄청난 돈과 시간을 절약해 줄 수 있다.

 

경험 많은, 특히 새로운 거래를 찾는데 더 관심이 있는 부동산 투자가는 시간 활용에 더 중점을 두며, 전문적 관리 회사를 활용하는 커다란 혜택과 이점을 알고 있다.

 

나의 회사(MC Realty Advisors)는 최근 소유자가 잘못 관리하여 큰 문제에 빠진 Phoenix에 있는 부동산의 관리를 맡게 되었다. Seattle에 살고 있는 소유자는, Seattle에서 직접 부동산을 관리하기로 결정했다. 그 결과 비효율성으로 인한 재정적인 압박은 피할 수 가 없었다.결국 소유자는 가격을 크게 할인하여 부동산을 팔았다.

 

자기 관리의 함정

 

멀리 떨어져 있는 부동산을 직접 관리하겠다고 결정했음에도 불구하고 소유자는 향후 그 부동산을 이용하게 될 사람들에 대한 범죄와 신용 기록의 체크 등과 같은 기본적인 관리 과정을 따르지 않았다.

많은 거주자가 임대료를 내지 않았고, 주위에 심각한 문제를 유발하여 경찰이 개입하였다.

 

1년 안에 90% 이상에서 70% 이하로 거주율이 떨어졌다. 괜찮은 거주자들이 이사를 가자, 수입은 떨어졌고, 현금흐름도 악화되었다. 현금 흐름이 없으면, 부동산에 대한 각종 비용 청구서를 지불하기 어렵다. 그러자 부동산에 필요한  유지관리가 연기되는 징후를 보이기 시작했다.

 

부동산 소유자는 결국 그 지역의 부동산 관리 전문회사에 맡기기로 했으며 그때까지 사실상 부동산의 손해 범위를 알지 못했다.

 

회사가 관리를 맡았을 때, 체납률은 높았고 임대료의 약 65%만을 징수하고 있었으며, 이는 운영비용을 감당할 만큼 충분하지 않았다. 몇 개월 이내에 몇몇 마약 거래자와 임대료를 내지 않고 문제만 저지르는 거주자를 퇴거시키는 것이 필요했다. 설상가상으로 부동산 관리를 맡고 나서 1주일 후에 부동산에서 살인사건이 일어났다.

 

이로 인해 기존 거주자들을를 계속해서 머물게 하는 것과 새로운 거주자를 끌어들이는 것이 어려워졌다.

 

범죄와 신용 기록을 적절하게 체크하지 않은 것이 $50,000의 손해와 $200,000의 재무적 손실를 유발하였다. 결국 비용 청구서를 감당할 수 없어 가격을 깎아서 부동산을 팔았다.

 

실수로부터의 교훈

 

이러한 이야기를 부동산 관리회사에 있는 동료에게서 듣는 일이 비일비재하다.

 

하지만 불행하게도도 경험이 없는 임대 부동산업자는 이러한 학습과정을 경험하고 싶어 하며, 또한 그 지역의 시장 분위기가 관리에 주의를 하지 않아도 잘 관리될 것이라 생각하고 있다.

 

부동산 투자는 비즈니스이며, 비즈니스처럼 처리해야 한다.

그것은 단지 투자만 있는 것은 아니다. 투자가가 달성하고자 하는 수익을 극대화하기 위해서는 따라야 할 전체적인 관리 프로세스가 있다.

 

전문적인 관리자는 모든 부동산에 대해서 시스템과 절차에 따라 관리한다. 자신 소유의 부동산을 관리하려고 하는 사람도 그렇게 해야 한다. 자격 있는 부동산 관리자를 찾고자 한다면 National Apartment Association (www.naahq.org)에서 찾아보아라.

 

부동산 관리회사 활용 시 체크할 내용

 

아래 질문은 전문적인 부동산 관리회사를 활용하고자 할 때 체크해야 할 내용이다.

 

얼마나 오랫동안 사업을 해 왔는가?

회사는 어떠한 전문자격을 보유하고 있는가?

직원들에게 제공되고 있는 지속적인 교육 프로그램을 무엇인가?

기존 고객에게 전화해서 그 회사에 대해 물어볼 수 있는가?

당신 지역에 있는 부동산을 관리하는가?

정책과 절차에 대한 매뉴얼이 있는가? 그것은 업데이트되는가?

부동산 관리에 있어 어떤 양식을 사용하는가?

관리 계약서 견본을 얻어 살펴볼 수 있는가?

관리 계약서에 포함된 비용은 무엇이고, 추가 비용은 무엇인가?

2년 동안 잃은 거래처는 얼마나 되는가?

2년 동안 확보한 거래처는 얼마나 되는가?

직원의 수는?

직원의 이직률은 어떠한가? 이직 사유는 무엇인가?

어떤 보고용 소프트웨어를 사용하는가?

회계 부서에 있는 직원의 수는?

내 부동산을 담당할 사람은 누구이며, 얼마나 오래 근무했는가?

부동산 관리에 있어 어떤 비용 절감 기법을 사용하는가?