“해외 리츠에 투자하고 싶은데, 어떤 상품이 좋을까요?”

“해외 부동산 투자가 국내 부동산 투자보다 수익률이 좋다는데 사실인가요?”

 

모 금융기관의 상담전화 내용에 부쩍 글로벌 부동산 관련 문의가 쇄도 하고 있습니다. 미국, 유럽 등 세계 주요국가들의 부동산 가격이 오르자 투자자들의 관심이 모이고 있는 것입니다. 또한 고강도 부동산 대책이 예고가 이런 수요를 더욱 부추기고 있는 것이 아닌가 하는 시각도 있습니다.

 

 이와는 정 반대로 청와대에서 불과 한달 전에, ‘대통령과 함께 읽는 보고서-글로벌 부동산 가격 하락에 대한 우려’라는 글을 발표했습니다. 글로벌 부동산 버블 붕괴는 필연적이라며, 해외 언론 및 전문가의 말을 인용하여 최근의 글로벌 부동산 경기에 대해 공개 보고서를 내놓은 것이죠.

 

글로벌 부동산 상품이 왜 인기를 끄는가?

 

최근 가치투자로 명성을 얻고 있는 프랭클린 템플턴사에서는 향후 전세계 펀드들이 펀드 내 자산 배분에서 부동산의 비중을 점점 넓혀 갈 것이라는 보고서를 내놓았습니다. 또한 앞으로 몇 년간은  투자 포트폴리오의 핵심부분을 ‘부동산’이 차지 할 것이라는 전망을 내놓았죠.

 

 글로벌 부동산의 가치가 높게 평가되는 이유는 여러 가지가 있습니다. 그 중에서 대표적인 몇 가지들을 정리해보면, 다음과 같습니다.

 

첫 번째, 세계 금융자산의 절반 가량이 부동산이며, 주식시장의 비중은 20%가 채 안 된다는 점입니다. 따라서, 투자 포트폴리오를 구성함에 있어서, 자산 규모가 커지고, 위험을 분산 시키는 노력이 증대될수록 부동산의 편입 비중은 커질 수 밖에 없다는 것입니다.

 

두 번째, 부동산은 다른 자산과의 상관관계가 낮다는 점입니다. 따라서 부동산 투자를 적극 활용할 경우, 한 시장에서의 손실을 만회 할 수 있는 기회가 된다는 점에서 위험관리 측면에서나, 투자 측면에서 매력이 있다는 것입니다.

 

세 번째, 새로운 투자 대상으로써의 가치입니다. 국내의 경우를 보아도, 상품이 다변화 되고, 한 시장이 포화 될수록 여러 대체 상품들이 나타나게 되는데, 이런 과정에서 실물 자산으로써의 부동산은 그 중에서 관심을 가장 많이 받을 수 있다는 점입니다. 또한, 실물 부동산과는 달리 많은 부동산 투자상품들은 주식처럼 활발하지는 않지만, 유동성이 부여되어 있어서, 환금성의 측면이 부각 되어 있습니다.

 

글로벌 부동산 상품의 수익률은 어떨까?

 

 투자자 측면에서 가장 궁금한 글로벌 부동산 관련 상품들의 수익률은 현재까지는 양호한 편입니다. 물론 금년 들어 국내 주식시장이 강세를 보인 관계로, 주식형 펀드나 주식관련 상품들에 비해 상대적으로 수익률이 낮긴 하지만, 부동산 관련 상품들의 특성상, 수익률의 변동성이 적어 상대적으로 적은 위험에 노출되어 있으며, 꾸준히 수익률을 낼 경우, 높은 수익률을 낼 수 있다는 장점이 있습니다.

그리고 해외 리츠 상품의 경우에는 적게는 수십 건에서 많게는 수백 건의 부동산을 자산으로 한 해외 리츠에 투자를 하며, 한 리츠 상품 안에서 이런 해외 리츠가 국가별로 나뉘어져 있는 상품들이 있어서, 위험 관리 측면에서 좋은 평가를 받고 있습니다.

 

금년 초에 설정된 해외 부동산 관련 상품 들 중 대표적인 것들의 경우 아직 1년이 되지 않았지만, 10% 내외의 수익률을 내고 있다는 점은, 이런 글로벌 부동산 상품들의 가능성을 엿볼 수 있는 부분이라 할 수 있습니다.

 

글로벌 부동산은 현재 거품인가?

 

하지만, 정부의 공식 문서에서는 Economist지와 Morgan Stanley의 기사와 글을 인용하여 글로벌 부동산 가격 하락에 대해 경고 하고 있습니다.

전세계적인 집값 상승기조는 역사상 유례없는 버블로서 거품 붕괴 시 소비지출 감소 및 경기 후퇴 등을 동반 한다고 말하고 있는 것이죠.

즉, 투기적 수요에 의해서 형성된 거품은 필연적으로 붕괴하게 되며, 언제 그 거품이 붕괴될지는 알 수 없으나, 버블 붕괴 시 전 세계에서 동시다발적으로 일어나게 되어 경제에 큰 파장을 일으 킬 수 있다는 것입니다.

 

 이는 한국 정부의 공식 문서뿐 아니라, 골드만 삭스와 리만브라더스 등과 같은 세계적인 투자은행에서도 글로벌 부동산 붕괴에 따른 도미노 효과에 대해 최근 언급하고 있다는 점에서 우리가 주목을 해야 합니다.

 

글로벌 부동산 상품들의 경우는 부동산 경기에 큰 영향을 받는 것은 당연한 것입니다. 따라서 글로벌 부동산 경기가 악화될 경우, 수익률에 큰 영향을 줌은 물론이고, 원금 손실의 위험도 존재한다는 것을 분명히 기억해야 할 것입니다.

 

글로벌 부동산 투자는 위험관리가 우선이 되어야 할 것

 

글로벌 부동산 투자는 수익률도 중요하지만, 글로벌 부동산의 특성상 일반 투자자들이 위험을 감지하기 어려운 부분이 많이 있는 것이 사실입니다. 따라서 투자자 자신부터 사전에 충분한 사전조사가 있어야 함은 물론이고, 전문가와의 깊은 상담도 필요한 부분입니다. 잘만 이용한다면, 분산투자와 대체투자, 높은 수익률 등 많은 긍정적인 효과를 누릴 수 있지만, 사전에 충분한 검토 없이 투자를 행한다면, 득보다는 실이 될 수 있다는 점을 분명히 알아 두셔야 할 것입니다.

 

 최근의 글로벌 부동산에 대한 투자자들과 정부의 엇갈린 견해는 어느 편이 맞고, 다른 편이 틀렸다고 딱 잘라 말하기가 어려운 것은 확실합니다. 하지만, 어느 시장에서나 버블붕괴와 시장 과열에 따른 위험과 은 늘 존재하고 있다는 것을 염두 해 두시면 좋지 않을 까요?