강남권 및 판교인근의 가격급등에 대해 정책 시행착오를 시인했던 정부가 고심 끝에 8월 말경 강력한 투기억제책을 발표할 예정이다.

이에 따라 매도?매수자의 관망세가 지속되고 있으며 매물이 조금씩 늘어나고 있는 실정이지만 거래는 드문 편이다.

지난 17일 노무현 대통령이 “하늘이 두쪽나도 부동산은 꼭 잡겠다”라고 말한 만큼 이번 대책이 시장에 미칠 파장은 클 것으로 보인다.

두달 여 동안 고심 끝에 내리는 결정인데다, 강남지역의 지난 5년반동안 매매동향을 분석한 결과 58%가 1가구3주택이상 보유세대가 아파트를 매입했다는 언론보도에 따라 다주택자와 투기세력이 표적이 될 것으로 보인다. 또한 이런 다주택자에 대한 규제는 참여정부의 임기가 끝나서도 한동안 지속될 것으로 예상된다.

 

정부가 투기의 온상으로 다주택자를 겨냥함에 따라 다주택자의 경우 자금출처조사를 완비해 차후에 증여를 하거나 아니면 매도를 생각할 수 있다. 매도를 한다면 여러 채 중 경쟁력 없는 수도권 단지 위주로 매도하고 경쟁력있는 핵심단지만 보유하려는 경향이 강해 이것이 국지적상승에다 양극화를 부추길 것이다.

 

이미 2007년도부터 시행예정인 1가구2주택 실거래가로 과세한다는 발표로 인해 경쟁력 없는 단지의 경우 실거주자 위주로 손바뀜이 일어나거나 거래가 안돼 여전히 매물로 남아 있는 단지들이 많다.

이에 따라 앞으로 재테크에 관심을 가진, 어느 정도 자산을 가진 사람이라면 전략을 달리 해야 할 것으로 보인다. 현재 보유하고 있는 주택이 경쟁력이 없다고 생각된다면 경쟁력이 있는 단지로 갈아타거나 유망분양물량을 분양받는 것도 좋을 것으로 보인다.

앞으로의 가격차이는 단지별로 극명하게 갈릴 것으로 보이며, 그 차는 앞으로도 더 커질 것으로 보이기 때문이다. 즉, 가치투자에 중점을 두어야할 것으로 보인다.

 

2003년도 송파구 올림픽 훼미리의 경우 법원이전에다, 동남아 유통단지 등의 호재로 가격이 상승했지만 2003년 10?29대책으로 가격이 하락세로 반전되었다. 그러나 다시 시장이 상승모드로 바뀌자 소리소문없이 2004년말에 비해 4억원이나 상승하였다.

이처럼 8월말경 정부대책 발표이후에 시장이 주춤하여 가격이 하향안정세로 돌아선다 해도 해당 단지의 가치를 보고 장기적관점에서 과감히 매입하는 전략이 주효할 것으로 보인다.

 

필자가 조언해주고 싶은 전략은 다음과 같다.

첫째, 비인기지역에 2채를 보유하고 있다면 모두 매도하고 핵심주거단지 1채를 매입해 보유하는 방안이 좋겠으며, 경쟁력 없는 한 주택만 소유하고 있다면 다른 유망 단지로 갈아타는 것이 좋겠다. 하지만 갈아타기 위해 매입할 단지를 고를 때에는 취등록세,재산세,양도소득세 등의 경비를 상회할만한 단지로 제한해야 한다.

둘째, 기존주택의 보유를 고수하고 싶다면, 기존주택 외 1주택 정도는 매입을 고려해볼 수 있다.

이럴 경우 최소한 2년이상은 보유할 생각으로 매입하자. 1가구2주택자의 경우 비과세는 안되지만 양도세율이 양도차익에 따라 일괄세율이 아닌 9~36% 차등적용되고, 보유기간이 2년이건 5년이건 양도세율이 같기 때문이다. 다만 2주택이 되고 나면 투기과열지구에서 1순위로 청약할 수 없는 제한이 생기므로 유망분양물량을 분양받기가 힘든 사실을 염두에 둬야한다.

셋째, 직장 때문에 재테크를 고려하지 못한 채 외지에 주택을 매입해 거주하고 있다면 전세로 살면서 수도권내 유망한 기존단지를 매입해 양도소득세 비과세로 투자이익을 극대화하거나 청약통장을 이용해 유망분양물량을 분양받는 것도 생각해볼만 하다.

매입할 만한 곳으로는 성동구 성수동, 강동구 랜드마크, 용산구 이촌동, 마포구 마포대로 인근, 강서구 랜드마크 단지, 여의도 일대, 파주시 교하읍 일대, 용인시 죽전지구, 신봉, 성복동, 마포구 상암동 등의 지역이 좋을 것으로 보인다. 단, 매입시기는 8월말 정부대책이 발표되고 나서 가격이 조정된 뒤 매입시기를 조율하는 것이 좋겠다.

 

필자가 보기에는 아파트의 경우 거주의 목적도 중요하지만 가치투자를 염두에 두고 소신있게 밀어부쳐야 한다고 본다.

몇십년 전 같은 돈으로 강남을 택한 사람과 강북을 택했던 사람과의 차이가 극명하게 갈리는 것처럼 정부에서 아무리 투기를 짓누른다 해도 단지?지역별로 차별화될 수밖에 없는 게 시장이기 때문이다.