이번 글에서는 법원경매 부동산에 투자할 때 주의해야 하는 점 중 인수주의와 소멸주의에 대해서 보기로 하자.

부동산 경매에는 인수주의와 소멸주의라는 것이 있다.

 

법원에 납부한 낙찰대금만으로 더 이상 자금을 지불하지 않아도(적어도 법적으로) 되는 경우를 소멸주의라 하고,

낙찰대금과는 별도로 법이 특별히 규정하고 있는 보호대상이 되는 세입자나 권리가 있어 추가로 물어주어야 하는 인수주의라고 한다.

 

이 두 가지 중 초보 병아리들이 부동산 경매에 관한 편견 중 하나가 인수주의가 적용되어 잔금을 납부하고 소유권을 취득하고 난 다음에 추가로 물어주어야 되는 금액이 많은 물건은 어렵고 위험(?)한 물건이라는 인식이다.

 

초보투자자일수록 낙찰대금 외에 추가로 인수하는 금액이 많은 물건일수록 ‘나쁜 물건’이라는 생각을 가지고 있지만, 사실은 그와는 정반대로 부동산 경매에 노하우가 많은 ‘도사들’일수록 선순위임차인들이 잔뜩 포진하고 있어,

초보자들은 권리분석을 해 보기도 전에 포기해버리는 인수 많은 물건을 즐겨 낙찰 받는 것을 볼 수 있다. 즉 인수가 많은 물건의 임차인을 지렛대로 활용하는 것이다.

 

인수주의가 적용되어 추가로 물어주는 금액이 많은 물건일수록 ‘우수한’ 물건이라고 여긴다는 점이다. 초보 여러분들은 이 글을 통해 이점에 대한 편견만을 교정하셔도 의미가 있다고 하겠다.

추가로 인수하는 금액이 많을수록 더 좋다

 

인수주의에 해당하는 세입자는 해당 주택이 법원경매에 붙여져 소유권 변동이 생기는 경우, 자신의 임차보증금을 배당을 통해 전액회수하지 못한 경우 나머지 금액을 새로 소유권을 취득한 낙찰자로부터 돌려받기 전까지는 자신이 임차해서 생활하고 있는 주택부분을 비워주지 않아도 되는 권리를 가지고 있다.

이를 대항력을 가진 선순위 임차인이라고 한다.

 

이처럼 선순위 임차인이 많은 물건일수록 경험이 적은 초보자는 회피하는 반면, 경험이 많은 사람들은 인수해야 하는 세입자를 ‘지렛대’ 로 활용하여 즐겨 응찰한다. 물론 선순위 임차인의 인수금액이 정확하게 얼마인지 분명하게 파악하고 난 다음에 낙찰금액과 인수금액 전부를 합산해서 수익률 계산해야 한다.

인수주의와 소멸주의의 비교

 

법원에 납부하는 낙찰대금과는 별도로 추가로 물어주어야 하는 임차인들을 투자 시 ‘지렛대’로 활용했을 때 기대할 수 있는 여러 가지 이점들을 구체적으로 살펴보자.

 

낙찰로 소유권취득에 총 ‘10억 원’이 소요되는 경매물건이 있다고 가정하자.

 

두 물건 모두 총 구입가격은 10억 원으로 동일한데

ⓐ라는 물건은 응찰가격이 10억 원이고 추가로 인수가 없고,

ⓑ라는 물건은 응찰가격은 1억 원이고 추가로 9억 원을 인수해야 하는 물건이라고 하자.

ⓐ라는 물건은 10억 원이 응찰가격으로 잔금 납부 시 응찰보증금(응찰가격의 10%)을 제외한 9억 원을 법원이 지정한 은행에 납부해야 하고, 그 외에는 낙찰 대금 외 추가로 비용지출이 없는 경우이다. (세입자 소제주의 적용).

ⓑ라는 물건은 1억 원에 응찰(응찰 시 입찰보증금 10%인 1천만 원 제공)하여 낙찰 받고, 잔금납부 시 법원이 지정한 은행에 9천만 원(10%제외)을 납부하고 소유권을 취득한 다음, 낙찰대금이외에 추가로 9억 원을 인수(낙찰대금 외에 대항력 있는 임차인의 보증금을 물어줌)하고 나서야 완전하고 실질적인 소유권 행사가 가능하게 되는 물건이다. (세입자 인수주의 적용).

ⓐ가 추가 인수가 없으니 우수한 물건이라고 생각하기 쉽다. 즉 추가로 인수하는 임차인이 없으니까? 라고, 특히 병아리 투자자의 경우는 더욱 그렇다.

 

그러나 사실은

ⓑ를 낙찰 받는 것이 여러모로 유리하다.

이유는 대강 다음과 같이 네 가지 정도의 이유(경매투자의 핵심) 때문이다.

* 첫째 초기자금 동원에서

ⓑ가 유리하다. 즉 ⓐ라면 물건은 잔금납부 시 9억 원을 마련해야 하지만, ⓑ는 9천여만 원만 준비하면 된다.

* 둘째 수익률산정에서도

 ⓑ가 훨씬 높다. 이 물건을 총 10억 원에 소유권을 취득해서 12억 원에 매도했다고 해보자.

수익률을 계산해보면 ⓐ는 수익 2억 원을 투자한 자금 10억 원으로 나누면 수익률은 20%로 계산되지만, ⓑ는 수익 2억 원을 투자한 자금 1억 원으로 나누면 수익률은 200%로 계산된다.

 

이 사실이 왜 중요하냐면 ‘펀드’ 등으로 낙찰 받은 경우 투자자들은 얼마를 투자해서 얼마의 수익을 올렸는지가 오직 중요하기 때문이다.

* 셋째 소유권 이전 시 발생하는 세금도

 

ⓑ가 유리하다. ⓐ의 경우라면 응찰가 10억 원의 약 6.5%인 6천500여만 원 정도가 소요되지만, ⓑ의 경우라면 응찰가 1억 원의 약 6.5%인 650만 원 정도면 끝난다.

* 넷째 결정적으로 명도에서 차이가 난다.

 

경매부동산에 살다가 임차보증금 날린 세입자가 막무가내로 이사비용 등을 요구하면서 나가기를 거부하면 경험이 없는 초보 낙찰자로는 난감하기 그지없다.

 

ⓑ 물건은 인수금액 만큼인 9억 원이나 받아 나가기 때문에 명도가 없다.

그리고 전기사용료, 가스사용료, 수도요금 등의 제 공과금도 명도당하는 채무자나 임차인이 깨끗이 정리하고 집을 비워주기를 기대할 수는 없다. 그러나 인수해야 하는 임차인이라면 정상적으로 이사 나가는 세입자와 마찬가지로 이사 가는 당일까지의 제 공과금을 정리하지 않을 수 없다.

 

이처럼 인수주의가 적용되는 물건이 여러모로 유리하다.