◆ 한양 도읍의 전설

 조선왕조의 한양(현 수도 서울) 도읍에 얽힌 재미있는 전설이 있다. 무학대사가 도읍에 관한 왕명을 받들고 전국를 두루 살피며 처음 수도를 정한 곳은 충청도 계룡산밑 신도안이었다.

 

대사가 잠시 이곳에서 여장을 푸는 사이 소로 밭은 갈고 있는 한 노인이 나타나 '이 무학이도 못한 소야! 날이 저물어 가는데 언제 밭을 다갈고 천리길을 가려 하느냐'라고 호통치는 소리에 놀란 무학대사는 이 노인이 범상치 않음을 알고서는 인사를 드린 후 조선 도읍에 대한 고견을 청하였다. 

그러자 소도노인은 무학의 어리석음을 꾸짖으면서 '天時를 가리키는 왕도를 버리고 어디로 가려 하느냐?' 지금 동풍이 심해 태조의 깃발이 찢어지고 있으니 바람이 가리키는 서쪽 방향으로 10리를 가며는 바로 대사가 찾는 한양땅에 이를 것이라고 암시를 주었다.

 흥분한 나머지 쉴 틈도 없이 천리길을 재촉하며 천하의 명당이라 칭하는 한양을 향했는 데,  소도노인의 가르침대로 동풍을 따라 서쪽방위로 10리를 가니 아니나 다를 까 도읍지인 한양에 이르렀다. 바로 이곳이 현재 서울시내에 있는 '往十里(즉, 10리를 더들어가 찾았다는 의미)'로서 지명의 유래가 되었다는 이야기가 있다.

 

◆ 천하의 명당 - 한양, “조선 개국당시 회귀”

 

을유년 한 해를 보내면서 서울은 소용돌이 중심에 있다.

부동산 투기를 잡는다고 인구분산 및 지역균형발전정책으로 천하의 명당이란 현 수도를 버리고 조선왕조의 개국당시 왕사인 무악대사가 첫 도읍지로 정했던 충청도 땅 계룡시 신도안과 바로 인접해 있는 공주와 연기군으로 당초 수도이전을 번복하여 행정도시로 추진되고 있다.

우연인지 몰라도 역사의 수레 바퀴처럼 지금 조선왕조 건국당시로 회귀하고 있다.

 

아이러니하게 궁예이야기가 생각난다.

'궁예가 철원땅에 태봉국을 세우면서 북벌의 꿈을 꾸었다고 한다. 역사의 수레바퀴는 태봉국에서 고려로, 고려에서 조선으로 옮기면서 흥망은 거듭했다.

한 왕조가 무너지고 새 왕조가 그 뒤를 잇는 것은 역사의 흐름이다.  지혜로운 자는 그 속에서 교훈을 찾아내며, 어리석은 자는 전철은 밞는다고 했다.'

 

올해 수도이전이 위헌과 합헌을 번복되면서 정부에서 신행정수도를 행정중심도시로 전환하여 현 수도인 서울에 청와대와 외교, 국방등 핵심부처를 남기고는 대부분 정부청사 모두를 충청권으로 이전할 계획이다.

 

부동산 시장은 불안하기만 하다.  강남 아파트값을 잡자고 판교등 2기 신도시 개발카드를 내놓더니 강남을 잡으러 간 판교는 강남과 짜고 분당, 용인등 수도권 전역으로 집값이며 땅값이 상식이상으로 뛰는 기이 현상이 벌어 졌었다.

 

결국 풍전등화에 처한 위기의 시장을 구하기 위해 대통령께서 직접 투기와의 전쟁을 선언했고, 사상 유래없는 범정부차원의 합동수사본부를 세울만큼, 마지막 카드로 주목받았던 8.31조치를 내리지 않았던가? 

결과적으로 약효도, 시장반응도, 양극화 현상만 두드러 졌을 뿐 실패로 끝나고 말았다.

 

10.29조치당시에는 약효가 6달에 강남재건축시장인 경우 20~30% 급매물이 빠지면서 성공적 평가를 받았었다. 이번 조치는 강남권 시장을 잡으라 했더니 지방권 시장은 졸지에 된서리를 맞아 미분양이 속출하는 등 급랭하고 있고, 강남권시장은 호재단지 및 중대형위주로 강세가 살아있어 내성만 키우는 꼴이 되고 말았다.

 

실패요인으로는 발표당시 반짝 한 두달정도는 투기 진원지인 강남재건축 아파트값이 10%정도가 빠지는 가 했더니, 10월하순이후 건설부 고위직의 강남재건축 완화설, 서울시의 재건축 완화조짐등으로 오히려 조치이전 수준으로 치솟는 결과를 낳았다.

 

◆ 정부 정책동향과 새해 내집마련 전략

최근 정부의 강남재건축 후퇴불가 및 한은 금리 인상 발표로 아파트값이 2천만내외로 빠지고는 있으나 극히 소량으로 정부를 시험하는 낚시장세가 연출되고 있다.

 

최근 스피드뱅크조사에 의하면 전국 분양된 아파트 평균 평당 분양가 648만원으로 올해 물가상승률 2.7%비해 아파트값은 작년대비 7.8% 상승했다.

현 수도와 행정중심도시인 충청권만을 대비해 보면 서울이 평균 평당 분양가 1309만원이며 서울에서도 용산구에서 분양된 평균 평당 분양가격은 2104만원으로 가장 비싼 동네가 되었다.

충청권도 주거 1번지인 대전 유성구 스마트 시티 주상복합은 충청권의 랜드마크로 각인시키면서최근 평당 1400만원 까지 분양을 밀어 부치면서 시장을 놀라게 하고 있다.

 

이어 '국토연구원과 한국주택학회가 공동 주최한 세미나'에서도 연소득 대비 주택구입비율(PIR) 에 있어 미국이나 영국등은 2.7 ~ 4.1인데 반해, 우리나라인 경우 6.0으로 특히 서울인 경우 7.7배로 소득대비 적정치인 4.0에 상당 높은 수준으로 연소득 중 단 한푼도 안쓰고 7년이상은 돈을 모아야 겨우 30평대의 내집마련을 하는 어려운 시대를 살아가고 있음을 반증하고 있다.

 

정부에선 8.31 - 후속조치로 새해 벽두부터 아파트값 인하방안등 획기적 2단계 조치를 2월중에 준비하고 있다. 갖은 자와 없는 자의 만감이 교차하는 순간이다.

 

우려지만 '1단계 조치'에서도 정부가 당초 예상한 2003. 10. 29수준의 큰 폭 하락은 없었다.

새해 5.31는 총선이 있다. 선거철만 되면 되고 보자는 정당의 선심성 개발설과 투기꾼이 반드시 출현했다... 집없고 가난한 유권자는 지금도 기억하고 있다!

정부정책을 너무 과신하지 마라! 없는 자의 마음은 동장군처럼 춥고 배고프다.

 

새해에는 판교등 2기 신도시를 비롯하여 하남 풍산 및 성남도촌등 준강남권 우량단지가 대거 분양 분양 채비를 서두르고 있다.

주요 일정으로는 1~3월경 하남 풍산과 성남 도촌지구, 김포와 파주 운정지구 그리고 세인의 최대 관심사인 판교가 3월과 8월경에 분양을 시작하는 등 연중 내내 최대 대어가 분양하게 된다.

 

연말연시, 2단계 발표예정인 2월말, 재산세기준일인 6.1이전 정책 및 가격조정 추이를 보면서 내집마련 내지 수도권등 호재성 있는 지역의 틈새상품을 집중적으로 공략할 수 있는 모니터링 전략이 요망된다.

 

- 진성효(전 제주한라대 부동산지도교수, 경매114매니저/016-696-2344)