지난 글에서는 무주택자가 내집을 마련할 수 있는 방법 중 청약저축을 활용한 내집마련 방법에 대해 이야기 했었다.
이번 글에서는 부동산 가격에 영향을 미치는 요소 중 부동산 가격의 거시적 측면에서 영향을 미치는 요인들을 살펴 보겠다.
거시적 측면에서 부동산 가격에 영향을 미치는 요인은
1.부동산 정책, 2.부동산 공급물량, 3.부동산 개발재료, 4.경기동향, 5.은행금리 및 주식동향 등이 큰 틀에서 보면 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들 이다.
1. 부동산 정부정책
부동산 가격에 영향을 미치는 요소 중 가장 크게 작용 하는 게 부동산의 정부정책 이다.
현 참여정부의 부동산 정책은 “투기 세력 억제를 통한 가격안정” 과 “실수요자 중심으로 시장 개편” 으로 나누어 볼 수 있다.
1) 투기 세력 억제 및 부동산 가격 안정 주요 내용은,
다 주택자 보유세 및 양도소득세 강화, 분양권 전매금지, 재건축 개발 이익 환수제,
주택거래 신고 제, 등을 들 수 있으며,
2) 실수요자 중심 부동산 시장 개편내용은,
모기지론 도입, 무주택 세대주 우선 공급물량 확대, 그린벨트 해제지역에 임대주택 건설, 등을 들 수 있다. 이러한 부동산 정책들은 참여정부의 부동산 가격은 완만한 상승내지, 하향 안정세가 유지될 것으로 생각된다.
2. 부동산 공급물량.
우리나라 부동산 시장은 아파트 가격을 중심으로 부동산 가격이 움직이므로 아파트를 예로 들어 설명 하겠다. 여기에서 아파트 공급물량 이라 함은 “분양물량”이 아닌 “입주물량”을 의미한다. 통상적으로 아파트를 분양하고 입주하는데 대략 2년 6개월 ~ 3년 정도 걸린다.
2000년 이후 아파트 가격 상승 요인 중 하나가,
IMF시절 아파트 분양물량 저조로 인해, 2000년 이후 입주물량이 적어 아파트 가격의 상승요인으로 작용했다. 서울 지역의 경우 올해 입주하는 물량은 2002~2003년 부동산 시장 활황기에 분양한 물량이 올해 입주 물량에 속한다. 이러한 입주물량 증가는 아파트 가격 상승요인보다는 가격 하락요인이 작용한다고 말할 수 있다.
바꿔 말해 올해 서울지역 분양물량 아파트가 부족 하다면 2006~2007년 시점 서울 지역 아파트가격에는 상승요인이 있다 생각해 볼 수 있다.
3. 부동산 개발재료.
부동산 개발재료는 고속철 개통에 따른 천안, 아산 지역의 토지 및 아파트 가격상승, 미군부대 이전에 따른 용산, 평택, 오산지역 가격상승, 행정수도 이전에 따른 충청도 지역 토지 가격 상승 등 부동산 개발 재료도 가격에 영향을 미친다 할 수 있다.
4. 경기동향.
경기가 살아나고 회복된다면 사람들은 부동산에 대한 관심이 높아질 것이다. 자기에게 여유자금이 있다면 현재 살고있는 집보다 넓은 집, 교통이 편리한 지역, 환경이 좋은 지역으로 옮기고 싶은 건 당연한 심리일 것이다. 이러한 소비심리의 상승은 부동산에 대한 매도, 매수 심리가 살아나 부동산 가격에 영향을 줄 것이며, 이러한 소비심리 회복과 실물경기의 상승은 부동산 가격의 상승요인으로 작용하고 그, 반대라면 부동산 가격의 하락요인으로 작용할 것이다.
5. 은행금리 및 주식동향
은행 금리 및 주식가격은 부동산 가격은 밀접한 관계가 있다.
재테크 중에서도 금리, 주식, 부동산은 우리가 생각하는 일반적인 재테크 중에 하나라 생각된다. 누구나 3가지 재테크 방법 중 수익율 이 높으면서 안정적인 투자처를 선택하여 투자를 하게 될 것이다.
IMF 시절 시중 은행의 예금 금리는 두자리 수를 유지하다 2000년 이후 한자리 수로 하락 하면서 예금에 투자되었던 자금들이 부동산으로 이동하면서 부동산 가격 상승요인으로 작용하였다. 주식 또한 부동산과 연관이 있다는 것은 설명하지 않아도 될 것이다.
위 5가지 사항 중
“부동산 공급물량”과 “부동산 개발재료” 는 지역에 따라 부동산 가격에 개별적으로 영향을 미치겠지만, “부동산 정부정책”, “경기동향”, “은행금리 및 주식동향” 은 부동산 가격에 전반적인 영향을 미친다고 말할 수 있다.
다음 글은 부동산 가격에 영향을 미치는 개별적 요인들에 대해 설명하겠습니다.