판교신도시에 공급될 공영개발 주택이 8837가구 추가돼 총 1만8,758가구가 들어선다. 또 이 중 6,082가구가 턴키방식(설계+시공)으로 발주된다. 지난 16일 건설교통부가 마련한 ‘판교 주택건설계획(안)’에 따르면 판교 입주물량은 ‘8·31 부동산대책’을 통해 애초 2만6,804가구에서 2만9350가구로 10% 정도 상향 조정되고, 이 중 공영개발 물량은 25.7평 이하 1,774가구, 25.7평 초과 7,063가구 등 8,837가구로 결정됐다.

이에 따라 공영개발인 주택공사의 사업물량은 31개 블록 1만8,758가구로 늘었고, 이 중 중대형 12개 블록 6082가구(전체 판교물량의 22%)는 턴키방식으로 발주하고, 나머지 19개 블록 1만2676가구는 ‘현상설계+일반경쟁입찰’ 방식으로 발주된다. 현상설계+일반경쟁입찰 방식은 설계를 현상 공모하거나 주공이 자체 설계한 뒤 시공을 일반 경쟁입찰을 통해 건설사를 선정, 맡기는 방식이다.

턴키방식을 통해 품질은 높일 수 있지만  하지만  턴키방식은 일반 경쟁 입찰에 비해 낙찰률이 20%이상  높다는 단점이 있다.  협의 양도 택지 물량 950가구, 중대형 민간 임대 401가 구, 연립주택 32가구는 공영개발 대상에서 제외됐다.

 전용 25.7평 이하 9,520가 구(임대 3,416가구, 일반분양 5,906가구)는 내년 3월 분양될 예정이다.

중대형 아파트와  연립주택 6개 블록 1016가구는 내년 8월 청약예금 가입자에게 공급되며 청약예금 가입자로 서울 기준으로  1,000만원, 1,500만원 가입자들에게 기회가 돌아갈 것으로 보인다.

 

1.공영개발 /주택채권 입찰제에 따른 청약전략

◆ 공영개발

판교는 주택공사가 시행사로 나서 분양과 임대를 책임지는 공영개발방식을 택한다.
전용면적 25.7평 이하인 중소형아파트는 종전대로 분양가상한제 방식으로 공급되지만 전매제한기간이 5년에서 10년으로 늘어난다. 내년에 분양 받을 경우 2016년 하반기에나 매도할 수 있게 되는 것이다.
공영개발방식의 도입에 따라 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트에도 분양가상한제가 적용된다. 정부가 제시한 표준건축비(중소형은 평당 339만원)에 맞춰 분양가를 책정해야 하는 것이다. 
중대형 아파트에 대해서는 주변아파트 값과의 시세차익(분당 집값과의 차이, 평당 600만~800만원선)을 환수하기 위해 채권입찰제가 시행된다. 판교는 채권상한액(80~90%)을 써야 당첨되기 때문에 실제 분양가는 평당 1700만~1900만원 선이 될 것으로 보인다.

 

◆주택채권입찰제

전용 25.7평을 넘는 아파트에 부활?적용되는 중대형 주택 채권입찰제도 복병이다.
서울과 신도시 등에서 이 제도가 시행됐던 1983~1999년 당시 채권상한액은 분양가와 주변 시세를 감안한 시세차익의 70%였다.
시세차익이 1억원이라면 분양가에 최대 7,000만원을 더 얹어 청약하는 식이었다. 하지만 이번에는 채권 상한액 비율이 훨씬 높아질 전망이다.  경우에 따라 최대 100%까지 높아질 수도 있어 시세차익이 많이 줄어들 것으로 보인다.

기존 병행입찰제 아래에서의 분양가는 평당 1,500만원이었다.
인근 분당지역 시범단지 시세는 평당 2,000만원을 호가해 당첨만 되면 평당 500만원의 시세차익이 가능했다. 그러나 분양가와 주변 시세를 감안한 시세차익의 70% 이상까지 채권을 매입하는 것이 불가피해지면서 시세차익은 줄어들 수밖에 없다. 초기 자금 부담도 대폭 늘어나게 되는데 계약금 외에 채권금액까지 모두 한꺼번에 넣어야 하기 때문이다.

대부분 투자자들은 채권을 상한액까지 써낼 것이 확실하지만   청약경쟁률은 크게 낮아지지 않을 전망이다.
채권입찰제가 적용되더라도 주변 시세보다는 비슷하거나 낮은 수준에서 아파트 매입이 가능하기 때문이다.
같은 순위에서 신청자가 분양 세대수 보다 많을 경우에는 채권매입약정서에 기재한 국민주택채권 다액 매입 약정자 순으로 입주자를 선정하고, 상한선에서 경쟁이 있을 때는 추첨하게 된다.’

층에 따라 채권 차등액이 달라지면 로얄층의 경우 채권매입 부담이 일반층 보다 커진다.  자금사정이 여의치 않은 수요자들은 무리하게 중대형아파트를 분양받기 보다 중소형 아파트로 청약 타깃을 바꾸는 전략이 필요하다.
원가연동제 확대로 일반 민간택지 등에서 분양하는 아파트에 비해 분양가 측면에서 유리해졌지만 전매금지 기간이 10년으로 확대 되었다는 점을 체크해야 한다

중대형 평형 청약자들은 계약금 외에 목돈을 들여 주택채권을 사야 하는 초기 부담이 가중되기 때문에 자금여력을 먼저 체크해 봐야 한다.