최근 전세난이 심해지면서 전세가가 하늘 무서운줄 모르고 오르고 있습니다. 오르는 전세값을 감당하지 못하고 반전세, 그러니깐 인상된 전세인상분을 월세로 전환하는 경우가 늘어나고 있는데 이러다가 세입자에게 너무나 좋은 전세제도가 없어지고 다른 나라처럼 월세제도가 자리잡는 것은 아닐까 걱정도 됩니다.
전세제도는 집값의 절반가격에 세금도 내지 않고 2년 동안 거주하고 원금을 그대로 받아나가는 우리나라에만 있는 좋은 제도입니다. 외국인들이 우리나라 전세제도를 보고 이렇게 좋은 제도가 있다는 것에 한번 놀라고, 그렇게 큰 돈을 남한테 맡겨두고 2년 동안 불안해하지 않고 산다는 것이 또 한번 놀란다고 합니다.
전세제도는 임차인인 세입자에게 너무나 좋은 제도이지만 거액의 전세금을 임대인인 집주인에게 2년 동안 맡겨두는 것이기 때문에 근저당 확인을 한다고 해도 여러가지 위험에 노출되어 있는 것도 사실입니다.
대부분 임대인들과 임차인들은 큰 문제없이 전세만기가 되면 전세금 받고 잘 나가지만 일부에서는 임차인이 안나가서 속 섞이는 경우도 있지만 그보다는 임대인이 전세금을 빨리 돌려주지 않아서 문제가 생기는 경우가 더 많이 있습니다. 실제로 상담을 하다 보면 상담내용 중 전세금반환관련 질문이 많은 부분을 차지하고 있습니다. 그래서 오늘은 집주인인 임대인이 전세금 즉 임대차보증금을 돌려주지 않을 때 어떻게 해야 하는지에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
임대인에게 임대차보증금을 받고 이사를 하는 것이 정상이지만 임차인이 꼭 이사를 해야 하는 경우 임대인에게 임대차보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 하는데 이럴 경우에는 부동산소재지 지방법원에 임대인의 동의 없이 단독으로 임차권 등기를 할 수 있습니다.
임차권등기 후에는 대항력을 갖추기 때문에 이사를 해도 좋습니다. 임차권등기명령을 신청하려면 주소지 법원에서 신청서를 작성하고 주민등록등본, 거주사실확인서의 서류를 첨부하고 확정일자를 받아둔 임대차계약서도 같이 제출합니다. 주의 해야 할 점은 주소지 표시가 잘못되면 보호를 받지 못하며, 임차권등기를 하고 이사를 한 경우 새로 변경된 주소로 등기명의인 표시변경등기를 해야 하며 전세계약이 만기 전에는 임차권등기명령을 할 수 없습니다.
보증금을 꼭 돌려받아야만 이사를 할 수 있는 경우라면 아마 대부분의 임차인들이 이 경우에 해당 될 텐데 이럴 경우에는 보증금반환청구 소송을 해야 합니다. 임대차계약기간 만료 1개월 전까지 계약해지와 보증금반환청구를 한다는 내용증명을 발상해야 하며 기간만료 후 보증금을 반환해주지 않을 경우 보증금반환 민사조정신청을 해야 하며 법원경정 후 실제 지급이 되지 않았을 경우 임차인은 경매신청으로 보증금을 배당 받을 수 있습니다.
임대차보증금반환청구소송은 3-4개월 정도 걸리기에 임대인이 고의적으로 반환해주지 않는 것이 아니고 1-2개월 내 받을 수 있다면 소송카드를 먼저 사용할 필요는 없습니다. 임대인은 재판이 종결되는 시점까지 보증금 반환해주어야 하고, 재판비용은 임차인이 내야 합니다. 하지만 보증금반환이 늦어지면서 임차인이 손해를 입게 되면 민법상 5%의 지연이자와 특별손해로 손해배상청구는 가능합니다.
즉, 손해를 전혀 보지 않으려면 보증금반환 청구소송과 손해배상청구가 동시에 되어야 한다는 것입니다. 만약, 재판이 종결될 때까지 임대인이 돈을 마련하지 못할 경우에는 임차인은 경매신청을 해야 하는데 낙찰까지 6개월 이상은 소요되기 때문에 그사이 임대인은 보증금을 변제하면 됩니다.
보증금반환소송은 많은 시간과 금전적 손해도 발생하기 때문에 마지막 최후의 카드이며 가급적 상호 협의하여 원만하게 처리하는 것이 가장 좋은 방법입니다.
이런 마지막 수단을 사용하기 앞서서 임차인은 계약연장을 하지 않겠다고 생각한다면 계약만기 최소 1개월 전, 가급적 2-3개월 전에 미리 임대인에게 전화나 서면통보를 하면 됩니다. 전화는 향후 근거로 사용될 수 있기에 녹취를 해두는 것이 좋고 서면통보는 내용증명으로 보내면 되지만 대화가 우선인 만큼 전화통화 후 대화가 되지 않을 때 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 보증금전액을 받지 못하고 나가야 하는 경우에는 앞에서 설명한 임차권등기를 하거나 근저당을 설정하는 것이 좋고 보증금 전액을 받기 전에는 대항력은 반드시 유지해야 합니다. 만약 이런 조치 없이 간단한 약정서와 공증을 받는다면 임대차보호법상 대항력이 상실되어 어려운 상황이 될 수 있는 점을 주의해야 합니다.
그리고 임대차계약 후 전입신고시 확정일자는 반드시 받아두어야 하며 확정일자 이외에도 전세금 보증보험과 전세권설정등기가 있지만 전세금보증보험은 가입요건이 까다로와서 크게 추천 드리고 싶지 않고, 전세권설정은 보증금반환이 늦어질 경우 전세권설정을 하면 재판 없이 임의경매를 신청할 수 있고 배당신고 없이 청구가 가능하지만 집주인의 동의와 인감증명서가 필요 하는 등 절차가 복잡하고 비용도 발생하며 대부분의 집주인이 동의를 해주지 않습니다.
아무리 좋은 전세제도라도 거액의 돈이 남의 손에 맡겨지는 이상 철저한 준비로 혹시라도 생길 수 있는 위기준비를 하는 것이 행복한 전세생활의 기본입니다.
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