정부의 부동산 시장에 대한 규제가  좀처럼 풀릴 것 같지 않아 내년에도 부동산 거래가 크게 위축될 것으로  예상된다.

 

그러나, 저금리 기조가 지속이 되고 있을 뿐 아니라, 2004년 7월부터 주5일 근무가 시작되면서 레져인구가 급속하게 증가하고 있기 때문에 펜션과 전원주택시장은 실수요자들이 시장으로 진입하면서 서서히 활기를 찾을 것으로 예측된다.

 

특히, 본인이 이용할 수 있는 펜션은 콘도이용인구가 펜션으로 이동하면서 활기를 띌 것으로 예측된다.  그리고, 2~3년 전부터 우리나라에 도입된 펜션은 법적인 기준이 불명확하여 큰 규모의 자금을 가진 사업자가 펜션시장으로 진입을 하지 못했으나, 올해 4월에 농어촌 민박에 관한 법률이 제정됨으로써 내년부터는 본격적으로 건설업체가 시장으로 진입할 것으로 예측된다.

 

현재 우리나라는 콘도와 민박의 총 객실수가 5만여실인데 이들의 50%가 펜션으로 대체될 것으로 예상되고 있어 펜션 확산 추세는 더욱 가속화될 것으로 예상되고 있다. 유럽의 경우를 보면 전체 숙박 능력의 70%를 펜션이  차지하고 있고 일본은 펜션 12000여 곳이 호황을 누리고 있어 농가 수입의 60%이상을 차지하고 있다.

 

강원도 평창의 경우를 보면 관광객수가 2000년 426만여명, 2001년 441만여명, 2002년 465만여명으로  꾸준하게 증가되고 있고 펜션수도 2000년에 약10개소, 2001년에 100여개, 2002년 500여개에서 올해는1000여개가 넘어갈 것으로 추산되고 있다.

 

펜션시장을 살펴보면 초기에 소규모에서 시작되었던 펜션이 대형화, 단지화하고 있고 테마를 갖춘 펜션의 수익이 점차 높아지는 추세이다. 그리고 이렇게 펜션 시장이 활황을 보이자 땅값도 덩달아 상승하여 펜션을 지을 수 있는 부지는 1년간 200~300%의 가격 상승률을 기록하고 있다.

 

그러나 펜션 투자가 유망하다지만 구입시에 꼭 Check 해야 할 사항들이 있다. 앞으로 펜션 시장은 고급화가 진행되면서 단순 숙박 개념으로 지은 소규모 펜션은 도태될 것으로 예상된다. 따라서, 단지규모가 50가구이상 고급화된 펜션으로 접근해야 한다. 그리고, 펜션이 모든 곳에서 잘 되는 것이 아니다. 펜션을 필요로 하는 수요층의 취향을 만족시킬 수 있는 입지를 갖추어야 한다. 스키장, 계곡, 바다, 숲 등의 자연 천혜의 조건을 갖추고 있으면서 숙박 여행객이 많은 곳을 구입해야 한다. 또한 펜션을 짓다가 부도나거나 약속한 인허가 문제가 풀리지 않는 등 문제가 도출될 우려가 있으므로 신뢰성 있는 시행사, 시공사, 금융기간이 짓는 펜션인가를 살펴보아야 한다.

 

◆ L씨의 펜션투자 성공기

 

L씨(50세)는 2002년 투자를 권하는 지인의 손에 이끌려 당시 이름도 생소하던 펜션분양설명회를 다녀오게 되었고, 고심 끝에 강원도 평창의 A펜션 24평형을 분양 받았다. 그 때만해도 직접투자를 통해 아파트에 투자할 수 있는 길이 많았고, 수익률 면에서도 솔솔한 재미를 보던  터여서 펜션투자의 수익성에 반신반의하기도 했었지만 요사이 돌아가는 주택시장의  모습이나 시중금리를 따져보고 있노라면 자신의 선택이  현명했다는 뿌듯함을 느끼고 있다. 주말  및 성수기에 따른 변동이 있겠으나  그는 현재  년 회전율대비 운영수익  20%에 위탁관리비를 제외한 13~14%의 운용(임대)수익률을 누리고 있기 때문이다. 게다가 자재 값이나 땅값이 뛰면서 펜션의 가치도 상승해 정기예금 금리의 4배를 넘는 수익 외에도 일정부분 매매(시세)차익까지 기대할 수 있게 되었다.

 

◆ 펜션투자 지금이 적기인가

 

물론 L씨의 펜션투자 성공담은 미래 경기흐름을 읽고, 시세차익이란 대중적인 부동산  투자패턴을 과감히 벗어 던진 결실이기도 하지만 최근 정부의 정책변화가(주 5일제 근무, 농지규제완화, 그린벨트 해제, 연접개발 가능 등) 토지나 펜션 쪽에 유리한 투자환경을 조성해주고 있기 때문에 오히려 지금이 펜션투자의 적기일 수도 있겠다. 특히 몇 년에 걸쳐  확정수익을 보장해주는가 하면, 분양가의 30~60%까지 대출을 알선해 주는 펜션단지까지  등장하면서 부동산 틈새상품으로 각인되고 있는 추세다. 세금 부담면에서도 이점이 많은데,  대부분의 펜션부지가 투기지역과 거리가 먼 곳이여서 중과세 대상에서 벗어나는 데다, 양도소득세도 공기지가를 기준으로 하므로 주택보다는 부담이 적은 편이다.이용면에서도 콘도회원권과 달리 법적으로 소유권 분양이 가능하고, 휴양 등 기타 목적으로 본인이 직접 사용할 수 있는 장점이 크다.

 

그러나 펜션에 투자를 할 때는 유의하셔야  할 사항이 몇가지 있다. 펜션은 별장이  아니기 때문에 임대수익률이 나올 수 있는 곳인지  이를 우선 검토해야 하는데 우리나라는  겨울이 길며 겨울에는 레져 인구가 급속하게 감소하므로 겨울에 수요가 있는 입지를 선택하셔야 펜션투자에 성공할 수 있다.

 

◆ 펜션투자의 유의점

 

펜션이 향후 유망 상품이라는데는 별 이견은 없지만 우후죽순처럼 생겨난 펜션 모두가 유망한 것은 아니니 구입시에 꼭 Check 해야할 사항들을 챙겨 신중하게 분석한 후 투자하는 것이 좋다. 앞으로 펜션 시장은 고급화가 진행되면서 단순 숙박 개념으로 지은 소규모 펜션은 도태될 것으로 예상된다. 따라서, 단지규모가 50가구이상 고급화된 펜션으로 접근 해야 한다.

 

그리고, 펜션이 모든 곳에서 잘 되는 곳이 아니다. 펜션을 필요로 하는 수요층의 취향을 만족시킬 수 있는 입지를 갖추어야한다. 스키장, 계곡, 바다, 숲 등의 자연 천혜의 조건을 갖추고 있으면서 숙박 여행객이 많은 곳을 구입해야 한다. 또한 펜션을 짓다가 부도나거나 약속한 인허가 문제가 풀리지 않는 등  문제가 도출될 우려가 있으므로 신뢰성 있는

시행사, 시공사, 금융기간이 짓는 펜션인가를 살펴보아야 한다. 향후에 유망 상품을 선점한다는  것은 투자 수익을 극대화할 수 있다고 보는데 현재 시점에서 이러한 상품으로 펜션이 가장 적합한 상품으로 보인다.

 

◆ 펜션투자의 check point

 

1. 분양받을 때는 토지 매입 여부와 인허가 가능 여부, 업체의 시행·시공력을 살펴라.

2. 업체가 제시하는 임대 수익률보다는, 분양 받을 지역의 객실 가동률이나 운영비용을

   비교 분석하고, 확정수익률에 현혹되지 말아라.

3. 단지형 펜션이 부대시설이나 자체 테마개발, 위탁관리면에서 유리하다.

4. 실제 분양면적과 대지면적을 살펴 분양가의 적정성을 따져봐라.

5. 스키장, 해수욕장, 산, 강 등 자체테마가 뛰어난 입지여건을 선택해 성수기

   가동률을 높여라

 

▶ 투자가치 있는 펜션의 조건

 

그렇다면 투자가치 있는 유망한 펜션의 조건으로는 어떤 것이 있을까?

 

첫째로, 숙박업 허가를 받을 수 있는 지역이어야 한다. 현재 평창군은 펜션으로 인한 난개

발방지를 위해 평창군 일대 주요 지역의  건축허가를 대폭 강화하는 기준을 마련하여  이미 지난 3월부터 적용하고 있다. 또한, 상수원보호구역 10km 이내에 포함되는 흥정계곡 주변과 새롭게 리조트가 조성될 용평리조트 주변 용산리 및 수하리 일대의 개발제한구역은  숙박시설로 허가를 내주지 않는 실정이다. 일례로 같은 평창 지역 이라고 해도 상대적으로 숙박시설 허가를 받았거나 숙박업 허가를 받을 수 있는 지역은 그렇지 않은 지역에 비해 향후  반사이익이 클 것으로 보인다.

 

둘째로, 가족 단위의 이용객이 선호하는 대단지 규모가 유리하다. 삼성경제연구소의 발표에 따르면 “주 5일 근무에 따른 휴일  여가활용을 어떻게 하시겠습니까?” 라는 질문에  대해 전체 응답자의 47.7%가 가족과 함께 보낼 계획 이라고 답변한 내용만을 보아도 자연 친화형 가족휴양시설인 대단지 규모의 펜션이 유리하다는 사실을 알 수 있다. 또한, 소규모의 개별 펜션 보다는 대단지 규모의 단지형 펜션이 다양한 부대시설을 갖출 수 있고 체계적인 관리가 가능하므로 객실가동률에 있어서 큰 차이를 나타낼 것으로 보인다.

 

셋째로, 지리적인 입지조건과 인지도가 중요하다. 대개의 경우, 같은 종류의 업종이 모이다 보면 서로 도움을 주고 경쟁을 하기도 하면서 그 지역의 명소로 자리매김을 하게 된다.  흔히 “펜션 1번지” 하면 평창을 떠올리게 된다. 그만큼 평창은 펜션이 밀집되어 있다. 왜냐하면, 주변으로 휘닉스파크와 용평스키장 , 흥정계곡과 금당계곡 , 이효석 생가 , 허브나라등 레저 시설과 관광 명소가 관광객들을 모으기에 충분하기 때문이다. 실제로 대천, 안면이나 평창은 서울에서 두 시간 정도가 소요되며 거리도 비슷하다. 하지만, 일반인들에게 널리 알려진 평창이 그렇지 않은 지역보다 훨씬 친근하고 가깝게 느껴지는 것이 사실이다.

 

넷째로, 이용객들이 참여할 수 있는 테마를 갖추어야 한다. 펜션은 잠잘 수 있는 시설만 갖추었다고 해서 모든 것이 해결되지 않는다. 한 번 펜션을 이용한 고객들이 기억에 남을  수 있도록 운영자가 제공하는 독특한 테마가 있어야 비로소 객실 가동률이 높아질 수 있는 것이다. 그만큼 펜션 고유의 자체 테마는 성공적인 펜션 운영에 필수적인 요소이다.

 

마지막으로, 오는 7월 이후로 점차 확대 실시되는 주5일 근무제가 펜션 시장에 대한 관심을 높이고 투자가치를 더욱 상승시킬 것이다. 또한, 투자 수요가 테마를 갖춘 단지형으로 이동하기 때문에 펜션 시장의 양극화는 더욱 심화될 전망이다. 앞으로는 대단지 규모의 숙박시설 허가를 받은 펜션이 그렇지 않은 기존의 소규모 펜션에 비해 운영 수익률에서 큰 차이를 보일 것이다. 결국, 본인이 투자자 입장이라면 개발 테마를 갖추거나 숙박시설 등록을 진행중인 펜션으로 관심을 가지는 것이 올바른 판단이라고 여겨진다.