안녕하십니까?
이제 어느덧 2004년도가 저물어 가고 있습니다. 이번 처음 이곳 생생토크에서 인사드리게 되었는데, 내년도 토지시장에 대한 전망을 간략하게 알아보도록 하겠습니다.
IMF이후 하락과 안정을 거듭하던 토지시장은 2001년 1.32%로 반전을 시작하여 2002년 8.98%로 상승한 후 2003년 3.43%로 상승 기조를 이어갔습니다. 특히 작년은 주택시장이 투자처로서 역할을 상실하면서 토지시장은 대안투자처로 급부상하였습니다.
10.29대책이후 본격적인 상승을 시작한 토지시장은 올해 3/4분기까지 지속적인 상승세를 유지하였습니다. 하지만 ‘신행정수도건설특별법’의 위헌판결이 나면서 토지시장은 전체적인 위축을 가져오면서 거래가 주춤해지고 상승탄력이 많이 줄어들고 있는 상황입니다.
2001년부터 상승해온 토지시장은 이제 대세상승기라는 큰 장을 마감하고 안정세에 접어들었습니다. 내년도 토지시장을 전망하기 위해서 그동안의 상승세를 유지해왔던 호재를 살펴보겠습니다. 저금리 기조는 지속되고 있으며, 400조에 달하는 풍부한 유동자금은 여전히 대안투자처를 찾아 헤매는 양상을 보이고 있습니다.
또한 주식과 채권 등 대안투자처가 투자자들의 관심을 끌지 못하고 있으며, 부동산시장 내부에서도 주택시장을 비롯한 여타의 시장은 침체일로를 겪고 있어 기존 상승의 지렛대는 내년에도 그대로 작용할 것으로 예상됩니다.
내년 시장에 작용할 주요호재로는 12월 시범지구가 지정된 민간복합도시(기업도시)와 공공기관의 지방이전이 중심이 될 혁신도시, 신도시 건설과 보상금의 이동에 따른 투자처 부상, 경제침체를 극복할 대안으로 정부, 여당에서 제시되고 있는 한국형 뉴딜 정책과 12월 첫 지정예정인 지역특구가 지역적 호재를 바탕으로 국지적 지가상승을 이끌 것입니다.
농지법이 개정되면서 농지에 대한 소유상한의 철폐와 농업진흥구역의 해제 및 농업보호구역의 강화, 한계농지 농지조성비 감면 등은 지방 농지에 대한 새로운 투자처를 제공할 것입니다. 토지이용규제도 지가상승을 이끌 주요 호재가 될 것으로 예상되는데, 수산자원보호구역의 토지이용규제 완화와 군사시설보호구역의 해제, 개발제한구역의 해제, 취락지구 지정 등을 대표적 예로 들 수 있을 것입니다.
반면 시장에 미치는 악재로는 악화되는 경기침체와 그에 따른 매수심리 위축, 종합부동산세 시행에 따른 상업용 토지의 거래 급감이 예상되어지며, 7월부터 시행예정인 부동산거래 실거래가 신고는 투자자들에게 상당한 부담이 되어 투자를 위축시키는 요인이 될 것입니다.
또한 건설교통부에서는 내년부터 지가변동률에 대한 조사를 월 1회 실시할 것으로 예고하고 있습니다. 이는 정부의 탄력적 대응이 가능해 투기조짐이 보일 경우 바로 각종 규제책을 쏟아낼 것으로 보입니다.
그동안의 지가상승에 대한 부담에 따른 매수 세력의 위축은 전반적인 경제상황 및 정부의 규제에 밀려 전반적인 안정세를 이어나갈 가능성이 매우 높습니다. 전체적인 상승을 기대하기에는 무리가 있을 듯 보이며 호재가 있는 지역을 중심으로 한 국지적 지가상승이 예상되고 있습니다.
경기침체에 따라 도시지역보다는 개발이 가능한 관리지역과 용도미지정 토지와 이용상황별로는 전, 답, 임야의 지가상승이 올해와 마찬가지로 상승을 이끌 것입니다.
지역별로는 수도권과 강원도, 서해안지역이 주되고 전통적인 호재와 주5일근무제의 확대시행, 서해안개발에 따른 수혜를 입을 것으로 전망됩니다.
안정적인 시장상황의기조에 대처하기 위해서는 남보다 앞선 정보에 바탕을 둔 투자가 이뤄져야 하고, 개발로서 해당 물건의 지가를 상승시킬 수 있는 재료가 있는 컨셉 있는 토지투자가 높은 수익률을 보장할 것으로 기대됩니다.
여러 가지 악재가 기다리고 있지만 대안투자처의 부재와 토지시장에 대한 소위 ‘토지신화’가 존재하는 한 토지시장은 여전히 매력 있는 투자처로 제 역할을 해 줄 수 있을 것으로 기대됩니다.
2005년도에도 더욱 나은 정보와 심도있는 컨설팅으로 여러분과 함께 부동산퍼스트를 만들기 위해 최선을 다하겠습니다. 감사합니다.