내년에도 부동산 시장 특히 주택시장은 호재보다 악재가 많다. 집값 반등을 우려, 규제완화를 하더라도 완전한 규제완화보다 집값 안정과 건설경기 회복의 두 마리 토끼를 잡고자 하는 정부정책의 주택시장 안정기조가 내년에도 계속되기 때문이다.
따라서 주택시장을 가늠해볼 수 있는 나침판인 정부대책의 큰 방향전환이 없는 한 내년에도 수요자들의 관망세는 지루하게 이어질 것이다. 또한 신규분양시장은 입지여건 좋은 사업장을 빼고 계약률 감소로 미분양이 적체가 심화 되어 건설사의 어려움은 더욱더 가중될 것이다..
첫번째, 중소형과 중대형 아파트 가격의 이원화가 가속화 될 것이다.
부동산정보업체들의 조사만 보더라도 지난 10.29 이후 1년 사이 전국 아파트 매매값 평균은 0.03% 상승했는데 41평형이상은 2.80% 상승했고 오히려 20평형대 아파트는 4.46% 하락했다.
판교 같은 입지여건 좋은 수도권 택지지구 안에서 전용면적 25.7평이상에 대해 채권입찰제가 실시되면 중.대형 평형의 경우 지금보다 적어도 10% 이상은 올라가 주변지역의 중대형 아파트 가격을 끌어 올릴 것이다.
하지만 , 중,소형 평형의 경우 1가구 3주택자들에 대한 양도세 중과세와 기준시가 9억원이 넘는 아파트에 대한 종합부동산세 부과 방침에 따라 양도차익이 적은 중소형 평형위주로 시장에 급매물화 될 가능성이 많아 중소형평형은 가격이 더 하락할 여지가 있다.
따라서 현재 중소형아파트에 거주하는 사람은 주택시장 하락기를 틈타 채권입찰제가 시행되기 전까지 보다 싸게 발전가능성 있는 큰 평형으로 옮겨 탈 수 있는 절호의 기회인 것이다.
두번째, 입지여건 좋은 신규 분양시장만 호조
내년 6월 이후 전국민의 관심사인 판교분양이 시작되면 앞으로의 주택시장의 변화를 어느 정도 예측해 볼수 있는 바로미터가 될 것이다.
입지여건 좋은 2기 신도시에 내집을 마련하기를 원하는 사람은 희망을 가져도 된다. 왜냐면 택지지구에 원가연동제가 도입돼 지금보다 10%이상 저렴한 가격에 분양을 받을 수 있기 때문이다. 반면 전용면적 25.7평 초과 아파트의 경우는 택지를 공급할 때 채권입찰제가 적용되어 분양가가 다소 올라갈 것이다. 하지만 인기 있는 택지의 중대형 평형을 10~20% 지금보다 비싸게 분양 받았다 하더라도 판교, 파주 운정 같은 내년에 공급될 택지지구 내 중대형평형이 갈수록 선호도가 높아진다는 점을 감안할 때 충분히 승산이 있다.
하지만 판교 같은 경우 청약과열 우려로 입주 후에도 상당기간 전매를 하지 못할 수도 있다는 점을 염두에 두고 자금계획을 세워야 한다.
올해 상반기에만 주택허가 물량은 아파트만 15만 159가구로 전년대비(28만 1227가구)보다 46.6% 감소했다. 수급상으로만 보면 올해 신규로 허가 받는 물량이 2006년 말부터 입주한다고 봤을 때 2007 초부터 입주물량 부족으로 인한 주택가격 급등 우려가 있다. 따라서 내년까지 입지 조건 좋은 곳에 신규분양을 받으면 오히려 2007년 집값 상승기가 오면 반사이득을 얻을 수 있다.
본격적인 집값 하락의 신호탄이라고 할 수 있는 지난해 10.29이후 서울을 비롯한 수도권 대부분의 지역이 10~30% 하락 했음에도 불구하고 판교 주변의 중,대형 아파트들은 안정세를 보였다는 걸 수요자들은 주목해야 한다. 전체 판교공급물량 가운데 중소형대 중대형의 비율이 3:1 되고 강남지역의 개발이익환수제등으로 중대형의 희소가치가 높아질 것으로 예상되어 판교주변의 중대형아파트들이 인기를 끌었었다.
따라서 향후 집값을 리드해 나갈 판교 분양이 시작되기 전 분당 야탑동이나 수지 동천,신봉리,성복지구 일대의 신규 분양하는 중.대형 아파트들 선 매입 하는 것도 효과적인 재테크 전략이다.
세번째,지역별 차별화 더욱 더 가속화
내년에는 주택시장이 지역별로 차별화가 더욱 더 가속화 될 것이다. 즉 오르는 곳만 오르고 그렇지 않은 곳은 가격하락폭을 늘려나갈 것이다. 올해 주택시장만 보더라도 서울과 수도권 전 지역이 전반적으로 하락했지만 신분당선 계획과 대규모 공원이 펼쳐질 뚝섬 인근과,청개천 복개 공사의 수혜를 볼 마장동 일대의 기존아파트들은 지난해 대비 10% 씩 상승했으며 앞으로도 상승할 여지가 많다.
또한 헌재의 행정수도 위헌 결정으로 공급과잉에 시달리던 충청권 집값의 전체적인 하락이 불가피하며 주택거래 신고제, 내신입시 위주의 새 대입제도 도입, 개발이익 환수제, 종합부동산세 등으로 각종 규제가 집중돼 있는 서울 강남권의 하락세는 일부 지역을 제외하고는 다른 지역에 비해 두드러 질 것이다.
주택시장에서 빠져 나온 자금이 종부세 대상에서 제외된 전.답.임야, 상가 등으로 다시 한번 자금이 몰릴 가능성이 있다.투자자들 입장에서는 헌재 위헌판결의 선행학습으로 무타별적인 투자보다는 이중에서도 옥석을 가려 보다 신중히 투자할 것이다.
따라서 내년에도 수요자들은 지역별 호재,교통여건, 발전전망 등을 따져서 장기적 관점에서 움직이는 게 현명하며 정부 정책과 지역별 개발전망을 주시하면서 투자전략을 새 로 짤 필요가 있다.
보유세 부담 증가와 2002 ~ 2003년 주택의 대거 주택공급에 따른 수급 불균형으로 2005년도에도 일부 호재가 있는 지역을 중심을 제외하고는 집값이 하향 안정세를 보일 전망이다.
앞으로 주택시장은 과거와 같이 1년에 20~30%씩 오르는 무차별 상승 장세는 펼쳐지질 않을 전망이다. 그 동안 신규공급이 많았던 탓도 있지만은 정부의 규제가 집값급등을 기대하기 힘 들도록 수요자들에게 각인시키고 있기 때문이다.
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