종종 주변에서 부동산이나 주식에 투자하여 큰돈을 벌었다는 이야기를 듣는다.

 

그러면 왠지 나도 그럴 수 있을 거라는 막연한 기대를 갖게 되고 주변에서 좋은 투자정보라며 나누는 이야기에 귀가 쫑긋해져 확인도 해보지 않고 무작정 달려들었다가 낭패를 보는 경우를 많이 보게 된다.

 

그러면서 ‘나는 투자와는 안맞아’ 그냥 저축이나 할껄하고 후회하고 투자에 대한 생각을 접는 경우를 보게된다. 투자에 대한 두려움은 투자실패의 경험과 잘 알지 못하는 것에 대한 두려움에 근거한다. 아무리 투자시장이 안좋다고 해도 돈을 버는 사람이 있고 시장이 좋아서 지수들이 많이 올라도 손해를 보는 사람이 있다.

그것은 투자에 대한 막연한 기대와 소위 비밀정보를 이용해 대박을 꿈꾸기 때문에 무리를 하게 되어 실패를 하는 경우가 많다.

 

투자의 격언 중 달리는 말에 올라타라는 말이있다. 이는 시장의 방향을 맞춰 투자를 하라는 이야기이다. 투자는 수익 전제로 하는 경제활동이다. 그렇다면 투자는 향후 성장가능성이 높은 시장에 하는 것이 당연하다.

 

먼저 부동산의 경우 구조적으로 수요가 부족한 서울을 비롯한 수도권에 투자를 하는 것이 투자의 가치가 높고 향후 인구의 구조상 2050년이 되면 65세이상 노령인구가 10명당 4명꼴인 38.4%를 차지하게 된다. 이는 장기적인 주택시장구조에 직접적인 영향을 미친다.

 

이미 전국의 주택보급률이 100%를 넘어선 시점에서 향후 인구의 감소와 노인인구의 감소는 공급과잉을 초래하여 주택가격의 하락을 피할 수 없게 된다. 이에 따라 주택시장은 1인가구와 가족분화속도의 증가 등으로 인한 중소형주택의 수요증가로 인한 가격상승과

핵심지역과 그 외 지역간 차별화가 가속화 될 것이다.

 

따라서 장기적으로 부동산시장은 서울 강남을 중심으로 한 핵심지역과 핵심지역으로의 진입이 용이한 인근 지역의 역세권과 도로망을 중심으로 한 진출입로를 중심으로 상승하게 되고 핵심지역에서 멀어질수록 가격의 하락을 피할 수 없게 될 것이다. 이는 최근 전세대란의 과정에서도 여실히 나타난다.

 

서울의 전세가격은 폭등하는 반면 신도시와 수도권은 오히려 하락세를 나타내었다. 이러한 양상은 장기적으로 더욱 심화될 것이다. 따라서 투자목적의 주택구입은 서울 강남권을 중심으로 한 핵심지역과 강남권 진입이 용이한 인근지역의 역세권을 중심으로 방향을 잡으면 되고 지방의 경우는 지방의 핵심업무지구 인근의 주택을 선택하는 것이 향후 자산의 가치를 유지할 수 있는 방법이 될 것이다. 또한, 과거 주택을 싼값에 구입하여 값이 오른 후 팔아 시세차익을 남겨 자산을 불렸던 80~90년대의 재테크 방식은 더 이상 유효하지 않다.

 

이는 경제개발이 단기간 급속하게 일어나는 과정의 주택수요가 몰리는 시기에는 유효하나 이미 우리나라는 큰 그림의 발전이 마무리되고 안정성장기로 진입했기 때문에 과거에 비해 시세차익도 많이 줄어 들었을 뿐더러 과도한 양도세와 보유세 등의 부담을 감안하면 시세차익을 노린 부동산 투자는 더 이상 자산을 불려가는 수단이 될 수 없다.

 

이제 생각을 좀 바꿔야 한다.

 

자산을 모으고 불리기 위해서는 항상 현금이 돌고 현금을 만들어 낼 수 있는 자산들을 늘려나가야 한다. 이러한 측면에서 우리나라의 부동산 운영 형태도 임대소득을 추구하는 수익형 임대부동산을 선호하는 형태로 바뀌어가고 있다. 장기적으로 이러한 구조는 더욱 가속화 될 것이다.

 

따라서 앞으로 부동산의 운영은 주거목적의 소형주택과 임대소득이 발생하는 수익형임대부동산을 보유하는 방향으로 바꿔 나가는 것이 필요하다. 이렇게 해서 발생하는 임대소득의 재투자를 통해 자산을 불려나가는 방법이 향후 자산을 늘려나가는데 유효하고 빠른 방법이 될 것이다.