재테크와 실거주 - 두 마리 토끼
8.31정부 정책이 통과된 지 얼마되지 않았음에도 최근 재건축단지를 중심으로 한 이상기류가 형성되었다. 조금만이라도 규제가 완화되는 기미가 보이면 가격이 하루사이에 몇천만원씩 상승하고 이것이 주변단지에까지 영향을 주는 것이다.
이는 부동자금이 넘쳐나는데다 부동산을 통해 부를 늘리려는 수요가 줄어들지 않고 있기 때문으로 풀이된다. 또한 재건축투자에 대해 막연히 신봉(?)하는 사람들이 늘어나고 있다는 느낌을 지울 수 없다. 이런 장세는 아마도 정부의 2단계 대책이 발표되고 나면 어느 정도 진정이 될 것으로 전망된다.
이런 가운데 올해 재테크와 내집마련이라는 두 마리 토끼를 잡으려는 수요자라면 이같은 시장상황에 아랑곳하지 말고 자신이 처한 상황에 맞게 꿋꿋하게 재테크를 계획해 나가기 바란다. 특히 올해는 재테크와 내집마련을 동시에 만족시킬 수 있는 좋은 호기라 생각되기 때문이다
우선 청약통장을 가진 수요자라면 유망분양물량이 대거 분양되기 때문에 선택의 폭이 넓다고 할 수 있다. 김포, 파주, 판교 등의 2기신도시를 비롯해서 유망택지개발지구에다 호재가 있는 물량까지 가세해 청약자들의 마음을 설레게 하고 있다.
다만 신도시나 택지개발지구라면 규제여부를 알아본 뒤 청약하는 것이 바람직하다. 분양가 상한제로 저렴한 분양가로 인한 가수요자의 진입을 막기 위해 일정기간 동안 전매를 금지시켰는데 올해 청약제도가 바뀌면서 분양승인 신청 시점에 따라 지역?단지?평형별로 규제 적용내용이 다르기 때문이다. 특히 2～4월 분양예정인 단지들이 규제적용 여부에 따라 희비가 엇갈릴 것으로 보인다. 전매 제한기간이 두 배로 늘어나게 되면 그만큼 실수요측면으로만 청약을 고려하지 않을 수 없기 때문이다.
올해 분양시장의 대어라고 할 수 있는 판교신도시는 국민주택규모 이하인 분양물량은 계약일로부터 10년간, 초과인 분양물량은 계약일로부터 5년간 전매가 금지되고 전매금지기간과 동일하게 재당첨도 금지된다. 만일 2기신도시 청약을 염두에 두고 있다면 김포?파주신도시 분양물량이 앞으로도 계속 이어지고 내년부터는 광교(이의)신도시도 분양이 본격화되기 때문에 분양일정을 파악한 뒤 장기적으로 청약계획을 세우는 것이 바람직하겠다.
만일 목돈이 없는 무주택세대주라면 청약저축통장에 우선 가입해 내집마련을 준비하는 것이 좋겠다. 청약저축은 공공기관에서 분양되는 국민임대, 공공임대, 공공분양 물량에 청약을 할 수 있는 통장이다. 만일 목돈이 부족하다면 우선 국민임대에서 거주한 뒤 차후에 공공임대나 공공분양을 노려보는 것도 생각해볼 만하다.
국민임대에 청약해 당첨되어도 청약통장의 효력이 사라지지 않기 때문이다. 게다가 청약저축 1순위일 경우 납입한 금액에 맞게 청약예금으로 변경하면 바로 민영아파트에도 1순위 청약이 가능하기 때문에 여차하면 민영 분양물량도 노려볼 수 있다.
결과적으로 활용도면에서 민영 분양물량에만 청약이 가능한 청약부금이나 예금에 비해 가치가 높다고 할 수 있다. 게다가 최근 무주택자를 위해 공영개발을 크게 확대하고 있어 청약저축을 활용해 청약할 수 있는 물량이 점차 많아진다는 것도 이점이라 하겠다.
하지만 청약저축으로 청약할 때 알아두어야할 것이 있다. 공공임대나 공공분양물량에 청약할 경우 같은 청약저축 1순위자라 할지라도 동일 순위내에서 우선순위가 있다는 것이다.
먼저 5년이상 무주택세대주로 매월 납입한 횟수가 60회 이상이면서 저축총액이 많은 자, 두 번째로는 3년이상 무주택세대주로 저축총액이 많은 자, 저축총액이 많은 자, 납입회수가 많은 자 등의 순으로 당첨자를 선별하고 있다. 따라서 청약1순위라도 무주택년수가 5년이상이면서 납입총액이 많다면 그만큼 당첨확률이 높다고 할 수 있는 것이다.
기존주택 매입을 고려한다면 재테크와 실거주를 같이 생각할 수 있고, 분리해서 생각할 수도 있으니 참고하기 바란다.
최근에 물어온 상담자는 자녀교육문제로 서초구에 전세로 거주하면서 집을 마련하는데 드는 비용을 4억원대로 생각하고 있었다. 서초동 아파트들의 가격이 크게 올라 웬만한 단지는 매입할 수 없는 상태에서 언론을 통해 올해가 내집마련의 적기라는 얘기를 듣고 어떻게 하면 좋을 지 질의해온 것이었다.
서초동에서도 4억원대로 구입가능한 단지가 있긴 하지만 대부분 세대수가 많지 않은 나홀로동인 단지뿐이라며, 교육문제 때문에 아이들을 전학시키지 않고 서초구에서 계속 살고 싶은 마음에 매입하고픈 욕구가 솟구친다고 하였다.
이에 필자는 자녀의 교육문제 때문에 이사하기가 곤란하다면 서초구에 전세로 살면서 수도권 유망단지를 전세끼고 매입하시는 것을 고려해보라고 조언해 주었다. 주거와 재테크를 분리해서 행하는 것으로 이처럼 자녀 때문에 교육환경이 좋은 지역의 거주를 원하지만 해당지역에 집을 마련하기에는 자금이 부족한 경우나 비인기지역에 직장이 위치해 편의상 인근에 거주하고 싶지만 매입할만한 단지가 없는 경우에 쓸 수 있는 전략이다.
이같은 경우 이점이 두가지 이점이 있는데, 첫째는 다른 나라에서 찾아볼 수 없는 전세제도를 이용해 레버리지 효과도 볼 수 있다. 만일 1억원의 여유자금을 가진 사람이 1억원의 전세를 끼고 2억원인 집을 매입해서 1년동안 집값이 10%(2천만원) 상승하여 2억2천만원이 되었다고 하자. 이것은 1억원의 초기자금을 투자해 연간 20%의 수익을 올린 것과 같은 것이다.
둘째, 세금측면을 따져보아도 1가구1주택으로서 서울이라면 3년이상의 보유기간에 2년거주를 포함해야 양도소득세가 비과세 되지만 경기도(과천,5대신도시 제외)의 경우 3년이상 보유만 하면 양도소득세가 비과세되므로 투자이익을 극대화 할 수 있는 것이다.
아울러 서초동에 위치한 나홀로 단지나 세대수가 적은 단지는 매입하지 않는 것이 좋겠다고 말해 주었다. 투자측면에서 메리트가 적고 수요도 상대적으로 적기 때문이다.
끝으로 올해 부동산 시장은 양극화를 빼고는 얘기가 안된다. 지역별로 혹은 단지별로 국지적인 장세가 예상되고, 이런 국지적인 차별화는 앞으로 가속화될 것으로 전망된다. 따라서 재테크에 관심을 둔 사람이라면 이런 기류에 편승하여 단지 선택에 주의를 기울여 매입하는 것이 재테크 측면에서 바람직하다고 본다.