새해 판교급 대어시장 잡아라(전편)

헌해를 보내고 새해를 맞이하는 첫달부터 아파트시장이 소용돌이 치고 있다.

판교발 강남권과 분당, 용인 인접지역에 대한 집값을 잡겠다던 8.31대책이 연초 시행되자 마자 약발이 다하고 오히려 집값이 급등하며 8.31조치이전 가격를 상회하고 있다.

연초 정부와 전문 연구기관 그리고 내놓라는 부동산 전문가가 새해 아파트값이 대부분 2~7% 정도 하락 안정세를 전망했다.

그러나 예상이 한달도 못가 빗나간 전망에 아파트 시장은 조치이전 당시로 회귀하고 시장은 양극화현상이 심화되면서 내집마련등 실수요자로서는 고비용, 고세금 부담 전가정책으로 둔갑한 부동산대책에 염증을 느끼다 못해  집없고 내집마련을 위한 일반국민으로서는  당초 정부에 기대가 원성으로 변하며  삶의 의욕까지도 상실하는 위기상황이 전개되고 있다.

아이러니하게도 '궁예이야기'가 생각난다.

'궁예가 철원땅에 태봉국을 세우면서 북벌의 꿈을 꾸었다고 한다. 역사의 수레바퀴는 태봉국에서 고려로, 고려에서 조선으로 옮기면서 흥망은 거듭했다. 한 왕조가 무너지고 새 왕조가 그 뒤를 잇는 것은 역사의 흐름이다. 지혜로운 자는 그 속에서 교훈을 찾아내며, 어리석은 자는 전철을 밞는다고 했다.'

왜 참여정부의 부동산대책이 영이 서지 않는 것일까? 왜 양극화를 해소하겠다 하면서 양극화를 자초하는 것일까?

8.31조치가 시행도 제대로 못해보고 집값 인하대책이 아닌 집값 상승대책으로 둔갑한 것일까?

인제 5.31 지방총선이 목전에 와 있는데 참여정부 들어 수십차례 대책이 발효되었건만 계단식 집값 상승만 초래한 지금, 우선 되고 보자는 여야의 선심성 정책들이 과연 시장에 추가대책이 나온들 먹혀들까?

다시 한번 부동산 문제에 대한 사회적 기억력이 얼마나 짧은지 새삼 놀라게 된다.

또 내집마련의 시기를 놓치면 땅을 치며 후회할 것인가?

나 스스로 더 강하게 정부에 호소하지  못한 데 대해 부끄러움과 질타를 하며 국민들의 질책에 머리를 조아린다.

◆  8.31조치 좌초 - 강남권시장과 비강남권시장 양극화 초래

부동산 시장은 불안하기만 하다. 강남 아파트값을 잡자고 판교등 2기 신도시 개발카드를 내놓더니 강남을 잡으러 간 판교는 강남과 짜고 분당, 용인등 수도권 전역으로 집값이며 땅값이 상식 이상으로 뛰는 기이 현상이 벌어 졌다.

결국 풍전등화에 처한 위기의 시장을 구하기 위해 대통령께서 직접 투기와의 전쟁을 선언했고, 사상 유래없는 범 정부차원의 합동수사본부를 세울만큼, 마지막 카드로 주목받았던 8.31조치를 내리지 않았던가?

결과적으로 약효도, 시장반응도, 양극화 현상만 뚜렷할 뿐 실패로 끝나고 말았다.

8.31조치 발표당시 반짝 한 두달정도는 투기 진원지인 강남재건축 아파트값이 10%정도가 빠지는 가 했더니, 10월하순 이후 건설부 차관이 강남재건축 완화설, 서울시와 지방의회의  재건축 기본계획  완화조짐, 여의도 서울아파트 초고층 재건축 추진, 강남 청담동 한양아파트 재건축 허용등 정부와 서울시 재건축 엇박자 정책으로 반등의 기회를 제공했다.

특히 다가구주택자 고세금정책으로 급매물이 시장에 다량 ？K아내지면서 그동안 이유없이 급상승한 가격에 대비 20%정도 하락하면서 강남권시장이 급속도로 안정을 찾을 것이라는 정부의 전망이 빗나갔고, 오히려 강남권 불루칩아파트와 판교수혜지역인 분당과 용인등 옐로우칩에 거래가 국한되는 반대현상이 생겨나다 보니  매물은 거의 없고 있다 해도 소량으로 호가가 급등하는 가격 착시현상까지 나타나고 있다.

2003년이후 전국 부동산 시장이 불안요인의 주범인 강남권 시장을 바로 잡고자 6차례 극약처방을 내놓았고 2001년이후 역대 정부와 비교도 안될만큼 수십차례 부동산 안정대책을 발표했으나 결과는 실패후유증으로 가격 폭등현상만 재연되어왔다.

결국, 시장은 왜곡되고 내집마련을 위한 실수요자들은 정부의 고세금정책과 이로 인한 집값폭등으로 내집마련의 기회가 점점 멀어지면서 강남권 아파트가  30평대 10억으로 추산시 정상적인 일반국민으로는 강남진입의 꿈을  사실상 앗아가 버린 셈이다.

◆  8. 31조치이후  아파트 시장 동향

10.29조치당시에는 약효가 6달에 강남재건축시장인 경우 20~30% 급매물이 빠지면서 성공적 평가를 받았었다.

이번 조치는 강남권 시장을 잡으라 했더니 지방권 시장은 졸지에 된서리를 맞아 미분양이 속출하는 등 급랭하고 있고, 강남권과 판교후광도시인 분당과 용인시장은 호재단지 및 중대형위주로 8.31조치 당시 보다 호가가 급등하는 현상이 재연되면서 내성만 키우는 꼴이 되었다.

▶ 강남권 재건축시장

지금 현재 강남권 재건축아파트인 경우 대치동 은마아파트, 개포동 주공 1단지, 강남 청담동 한양아파트, 압구정동 현대아파트등 주요아파트 시세가 지난 5개월간 1억내외 폭등하면서 오히려 매물품귀현상으로 정부가 시장을 규제하면 할수록 더 오르는 반대현상이 나오고 있다.

▶분당 아파트시장

3월말부터 판교시장이 본격화되면서 올들어 급등세를 타면서 인근지역으로 파급효과가 우려된다.

서현동 시범단지 삼성과 한신 49평 지난 해 말 비해 1억 5천 평당 2천만을 상회하고 있고, 이매동 아름마을 두산 48평도 지난해 7억5천~8억에서 8억 7천만원까지 뛰었으며, 아탑동 현대 48평도 8억5천에서 9억까지 그리고 정자동 주상복합 33평도 한달전 8억3천에서 최근 9억까지 급등하는 현상이 나타나면서 판교아파트 입주때에는 평당 3천만원을 상회할 것이란 전망이 일고 있다.

▶목동, 마포, 용산등 강북 재료지역 동반상승

 강북등 수도권 지역도 지역별 재료에 따라 차별화 현상으로 전통적으로 강남권과 민감한 목동과 용산 그리고 마포시장도 가격 동조 현상이 일고 있다.

여의도 한강변에 위치한 서울아파트가 상업지역과 풍수여건을 살려 서울 최고층  77층 추진으로 서울 아파트 최고층이라는 랜드마크로 평당 분양가 3천만을 넘을 것이란 전망이 일면서 가격 상승조짐이 일고 있고, 용산구 이촌동 한강자이도 53평이 지난해말 12억5천~15억1천에서 지금 12억 6천~15억7천정도 상승세가 뚜렸하며, 목동신시가지 4단지인 경우 35평형 8.31조치당시 6억8천~7억6천으로 1억정도 급등했다.

▶강북과 수도권 외곽시장

강북과 수도권 외곽권 시장은 집값이 거의 변동이 없거나 오히려 가격이 하락추세다.

이는 범강남권남권시장과 영향을 받는 지역과 받지 않는 지역과의 차별화가 새로운 현상이 나타나고 있다.

◆  8. 31 추가대책 약발 먹힐까?

최근 정부에선 강남권과 분당등 수혜지역에 대한 집값안정대책이 사실상 실패로 돌아갔음에도 불구하고  정책 실패에 대한 책임을 묻기는 커녕,  8.31 부동산정책 수립유공자로 지목하여 재경부, 건설부, 국무조정실등  10여명에게 훈포장, 대통령상을 주었다.

그리고 집값 추가인하대책을 2월중에 마련한다고 한다.

현재 검토되고 있는 집값 추가 안정대책으로 집값 불안이 주범으로 지목되고 있는 강남 재건축정책이 정부와 서울시의 엇박자 정책을 들어 재건축 인허가권을 일부 환수설, 집값 고분양가 주범인 땅값 분양가 인하요인 발굴, 개발부담금등 개발이익 환수제 강화등 시장에 나돌고 있다.

참여정부 들어 수십차례 정책를 내놓았으나 아파트 분양가 자율화이후 퍼주기식 난개발 정책과 부동산 대책 발표결과 강남권시장 폭등 비강남권 거래 실종 그리고 내집마련기회 실기 및 근로의욕 상실 등식이 형성되는 결과를 낳고 있다.

강남권과 비강남권, 강북과 강남권, 수도권과 비수도권, 다주택 소유자와 집없는 일반서민등 양극화 해소는 별개로 하더라도 내집마련을 위한 실수요자등 주거안정 및 집값안정대책이 수습되지 않는 상황에서 실패한 정책수립자에게 잔치상을 주는 꼴이니 정부 부동산대책이 영(令)이 산다고 누가 보장하겠는가?

가뜩이나 아파트 분양물량은 줄어들고 분양가는 계속 올라 분양받기가 갈수록 어려워지는 상황에서 정부대책을 믿다가는 오히려 내집마련 기회가 실기할 수 있음을 유념하고  전문가 클럽을 통한 정보수집과  내집마련을 계속적인 모니터링 전략이 절대 필요하다.