경매시장은 정부의 8*31 부동산 종합대책에 따른 금융기관들의 대출축소와 환금성 결여, 경기침체에 따른 개인파산 증가 여파로 인해 2006년 한해 인기 투자처로 부각될 것으로 전망된다. 경?공매 부동산은 부동산 침체기간이 장기화할수록 매물공급량이 늘고 실수요자들의 입찰참여율이 높아지기 때문이다.
2006년은 경매에 부쳐지는 부동산의 급증이 예상된다. 전체 경매물건수가 2004년 상반기 매달 평균 3만 여건에 불과하던 것이 2005년 상반기에는 3만5천 여 건을 훌쩍 넘어섰다. 2005년 하반기에 접어들면서 실제 매달 4만여 건에 달하며 경매물량이 꾸준히 늘고 있는 추세다. 입찰경쟁률도 서울지역 아파트의 경우 5대 1선으로 상반기와 비교해 2대 1정도 떨어지고 있다.
경매물량의 공급은 부동산경기의 변동과 금융권의 부동산 담보대출 연체율, 법원의 개인파산 신청건수와 민사독촉 사건 접수에 따른 경매사건 접수통계 등의 지표로 확인이 가능한데 주요 통계치를 분석해 보면 2005년 말 이후 뚜렷하게 경매물량의 대량 시장유입이 예상된다. 가계부채 500조원에 주택담보대출만 186조원(9월 말 현재)에 달해 주택담보대출의 부실화 조짐이 우려되는 상황이다.
주택담보대출 증가로 경매물량 늘어날 듯
특히 정부의 강력한 투기억제책과 각종 규제들이 시장을 강타하면서 부동산 호황기 때 투자목적으로 매입했던 금융권에 담보 잡힌 빚 많은 부동산 소유자들이 시장의 위축에 따른 환금성 결여 및 거래위축이 담보부동산의 대출금 상환능력 상실로 이어지면서 부동산의 경매시장으로의 유입으로 가속화될 전망이다.
2005년 상반기는 전반적인 부동산가격 상승 여파로 법원경매시장도 과열양상을 띄었다. 저금리와 집 값 상승에 따른 조바심을 느낀 내 집 마련 실수요자들과 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 연일 저가매입시장의 장점을 이용하고자 경매 입찰장을 찾으면서 첫 회 입찰이 늘고 낙찰가율이 80%를 훌쩍 넘어섰다. 아파트 입찰경쟁률도 한 물건 당 평균 7대 1대로 과열징후를 나타냈다.
그러나 하반기로 접어들면서 금융권의 주택담보인정비율(LTV)을 일제히 40~60%로 하향조정하면서 경매시장도 타격을 입기 시작했다. 자기자본이 없는 투자자들의 진입장벽이 높아지고 고가낙찰에 따른 위험 때문에 경쟁률과 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)의 하락조짐이 나타나기 시작했다. 그러나 강남? 서초? 송파, 분당?용인 등 인기지역 중대형 아파트와 강북 뉴타운, 충청?강원 호재지역을 중심으로 토지경매는 낙찰가율 90% 선을 넘으며 과열입찰 경쟁 붐을 이루었다.
부동산 시장에 폭풍을 몰고 온 8?31 부동산종합대책 여파는 공급물량 증가와 참여율 감소, 부동산 종목별 ? 지역간 양극화 현상이 심화될 전망이다. 저가매입 시장으로 대변되는 경매시장도 일반 매매시장의 하락조짐이 반영돼 전반적인 하향안정세로 자리 잡을 가능성이 크다. 특히 서민형 주택인 중소형 아파트와 다가구주택, 연립?다세대주택, 개발지와 호재지역의 농지와 임야 등이 경매시장에 대거 유입될 것으로 예상된다. 금융권에 대출을 끼고 시세차익과 함께 투자를 목적으로 구입했던 부동산은 대출자금 축소와 상환 압력을 이기지 못하고 2006년 하반기부터 꾸준히 경매에 부쳐지게 될 것이다.
경매아파트 낙찰가율 하향 안정세 이어갈 듯
경매시장에서 인기를 한 몸에 받는 아파트 경매물건의 경우 수요에 한계가 있는 소형 평수아파트와 지방과 중소도시 비인기지역 매물량이 크게 늘어날 것으로 예상된다. 아파트 시장 전반의 침체와 맞물려 다주택자들이 보유했던 대출 많이 낀 소형부터 아파트 경매시장에 공급될 여지가 높아서 이다. 게다가 전체 부동산경기 위축으로 경매 아파트의 거품이 빠져 경매 투자자들이 선별투자에 나서면서 낙찰가율 80% 미만의 하향안정세로 이어갈 것으로 예측된다.
인기지역 중대형 아파트 낙찰가 강보합 예상
중대형 아파트는 인기지역과 개발 호재지역을 중심으로 낙찰가율과 입찰경쟁률의 완만한 강보합세가 점쳐진다. 물량풍부와 더불어 내 집 마련 수요자가 저가매입의 방편으로 경매시장을 찾으면서 중대형 수요가 점차 늘 것으로 전망된다. 최고 입지로서 관심이 몰려있는 강남 서초 등지의 공동주택과 고급 단독주택 낙찰가율과 입찰경쟁률은 올라갈 것으로 보인다.
다세대와 연립 등 대표적인 서민주택의 경우 불황 탓에 경매물건의 공급과잉이 예상된다. 2005년 상반기 이후 매달 1천500여건씩 쏟아지던 소형 공동주택의 경우 하반기에 접어들면서 물량이 더 늘고 있는 추세다. 수도권의 경우 매달 2~3천 건씩 매달 3~4%씩 점증하면서 낙찰가율은 60~70%로 하락하고 있다. 2005년에 비해 2006년에는 경매에 부쳐지는 물량이 20% 이상 늘어나 적은 금액으로 내 집 마련하려는 실수요자들의 발길이 잦아질 것으로 보인다.
근린시설은 공급 감소로 낙찰가율 강보합 예상
근린주택, 도심 업무빌딩, 중소형 사무실 경매물건은 공급량이 많지 않아 낙찰가율의 상승세가 꾸준할 것으로 전망이다. 수익성의 대표주자로 꼽히는 이들 부동산은 시중의 풍부한 자금과 임대용 부동산의 대기수요자들로 인해 낙찰가의 강보합이 예상된다. 수익성 경매 부동산의 경우 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금여력 많은 수요자들이 눈독을 들이는 대표적인 투자처이다. 특히 도심의 상가와 소형 빌딩의 경우 경매가 유일한 저가매입 수단으로써 인식되면서 투자자들의 발길이 이어질 것으로 보인다.
2005년 상반기 매달 500여건의 공급물량에서 하반기에 접어들면서 400여건 정도로 물량이 줄고 있다. 2006년에도 매달 하반기 수준의 물량이 공급되면서 낙찰가율은 70%선의 강보합세를 나타낼 것으로 예측된다. 그러나 시중에 일반매물 미분양분이 많고 수익성이 떨어지는 근린상가와 오피스텔은 낙찰가율 40~50%대를 유지하며 약세 또는 약보합세를 보일 것으로 예상된다.
호재지역 중심으로 ‘토지’ 낙찰가 강세 예상
수도권의 토지와 충청?강원권의 농지, 임야 경매시장은 호재 지역을 중심으로 제한적으로 낙찰가율과 입찰경쟁률의 강세가 예상된다. 헌재의 행정도시특별법 합헌 결정에 따라 토지 투자에 대한 기대감과 기업?혁신도시 개발에 따른 호재에 힘입어 감정가를 웃도는 낙찰가와 치열한 입찰경쟁률을 보이며 인기를 끌 것으로 예상된다. 종부세 대상에서 제외된 데다 토지거래허가를 받지 않아도 되는 경매 토지는 실수요자들로부터 틈새상품으로 인식되며 알짜 투자대상으로 자리 잡게 될 것이다.
체납 처분 압류부동산 물량 증가, 하락세 예상
공매시장은 2005년보다 늘어난 매물 공급량으로 인해 입찰경쟁은 높아지되 낙찰가율은 완만한 하락세가 예상된다. 2004년 10월부터 2005년 9월까지 공매 참가자들은 2만6천 여 명으로 전년 동기대비 40% 늘어났다. 국세체납액이 사상 최대규모인 4조원을 육박하고 서민금융기관의 도산이 이어지면서 자산관리공사와 예금보험공사의 공매물건은 최대 규모가 될 것으로 보인다. 특히 경기침체 여파로 중소기업 보유의 생산시설과 세금 체납자들이 보유한 토지 등이 시장에 대거 유입되고, 체납으로 인해 강제 매각되는 압류부동산이 대량으로 늘어날 것이다. 시세보다 저렴하게 낙찰 받는 이점과 인터넷을 통해 낙찰 받는 편리성이 보태져 수요가 넉넉한 중대형 아파트와 주택, 토지를 중심으로 인기를 모을 가능성이 높다.
2005년 서울/경기 아파트 경매현황 (단위:건, %)
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지역 |
상반기 (평균) |
7월 |
8월 |
9월 |
10월 |
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전체 물건수 |
서울 |
684 |
558 |
603 |
628 |
649 |
|
경기 |
1,435 |
1,457 |
1,655 |
1,508 |
1,695 | |
|
낙찰율 |
서울 |
36.0 |
39.2 |
39.9 |
30.7 |
33.5 |
|
경기 |
31.3 |
34.5 |
32.0 |
32.8 |
35.3 | |
|
낙찰가율 (감정가 대비 낙찰금액비율) |
서울 |
83.6 |
86.3 |
88.3 |
88.6 |
84.4 |
|
경기 |
80.9 |
84.9 |
85.3 |
85.2 |
82.5 |
※자료:메트로컨설팅