5차 보금자리가 과천과 강동 고덕, 강일3, 4로 발표되면서 과천, 강동 부동산시장이 큰 타격을 받고 있다.

지난 번 과천부동산시장 상황에 이어 이번에는 강동 부동산시장을 살펴보도록 하자.

 

현재 강동 부동산시장은 폭탄을 맞았다는 표현을 써도 무방할 만큼 매수세가 사라지면서 큰 타격을 받고 있다.

집을 사겠다는 사람이 없으니 팔아야 할 사람들은 어쩔 수없이 급매물보다 더 낮은 가격에 매도할 수 밖에 없는 것이 현실이다.

실제로 강동구 대표 재건축 단지인 고덕주공2단지 52㎡(16평)의 경우 올해 2월 6억2천까지 거래가 되었지만 3월부터 DTI 부활하면서 거래가 줄어들면서 5억9천까지 내려갔는데 5차 보금자리가 발표되면서 5억7천도 깨져 5억6천까지 급매물이 나오고 있다.

작년 2010년 여름보다 더 낮은 시세가 형성되고 있는 것인데 수도권 다른 지역들도 거래가 어렵지만 그래도 상대적으로 더 큰 하락을 보이고 있는 것이다.

주변시세보다 저렴한 서민형 주거단지가 공급이 된다니 좋을 것은 없고 기존 하남보금자리까지 있으니 조정은 불가피해 보이지만 과연 이렇게 까지 거래가 위축이 되고 투자가치가 낮아질 만큼 악재일까?

 

5차 보금자리는 과천지식정보타운(135만3000㎡면적에 총 9600호 중 6,500호 보금자리), 서울고덕(827,000㎡면적에 총 4,300호 중 3,100호 보금자리), 서울강일3(525,000㎡면적에 총 3,100호 중 2,400호 보금자리), 서울강일4(525,000㎡면적에 총 4900호 중 3,! 500호 보금자리)가 공급이 된다.

4개 지구 모두를 합쳐도 1만5천5백호밖에 되지 않고 강동권은 9천호이기 때문에 공급과잉의 우려는 없을 것 같다.

 

분양가는 현재로서는 추정을 할 수 밖에 없는데 먼저 고덕지구는 기준지역인 강동구 고덕동의 평균시세인 3.3㎡당 1700만원을 기준으로 하면 추정분양가는 3.3㎡당 1350-1450만원 정도이고, 강일3지구, 4지구는 기준지역인 강동구 강일동의 평균시세인 3.3㎡당 1500만원을 기준으로 하면 추정분양가는 3.3㎡당 1200-1300만원 정도로 예상된다.

단순 비교만 하면 이런 분양가로 물량이 공급이 되면 강동구 단지들은 큰 타격을 입을 것으로 예상이 되지만 주변시세의 80%수준에서 공급되는 저가형 서민주거단지임을 감안하면 그렇게 까지 걱정할 필요는 없다.

같은 신도시라 하더라도 입지에 따라서 10%정도의 시세차이는 존재하고, 특히 임대아파트가 포함되고 입지도 불리한 단지는 20%까지도 차이가 나기 때문에, 강동권 보금자리 역시 고덕주공 등 핵심지역과 비교하면 20%정도 차이가 나는 것이 저렴하다고 할 수는 없다.

강남권 보금자리처럼 시세의 절반수준에서 공급이 되었다면 큰 타격을 받겠지만 시세 80%수준에서 공급되는 서민주거단지 9천호가 치명적인 영향을 주지는 않을 것 같다.

 

정리를 하면 강동 부동산시장은 크게 우려할 필요는 없다.

고덕, 강일3,4뿐만 아니라 하남미사, 하남감일, 하남감북 물량까지 감안하면 공급물량이 부담되는 것은 사실이지만 9호선 연장이 되고 입지차이는 존재하고, 입지와 서민주거단지 이미지를 감안하면 주변시세의 80%수준의 분양가로 인한 타격은 없을 것이며, 현정권의 남은 임기와 LH공사 부실을 감안하면 5차 보금자리까지 제대로 완료할 수 있을지 의문이기 때문에, 현재의 급격한 거래위축과 매수세 실종에 따른 급매물 시세 하락은 심리적 영향이 큰 것으로 사! 료되며, 작년 여름수준으로 떨어진 급매물시세는 오히려 매수타이밍으로 활용할 수도 있다.

다만, 단기간에 부동산시장의 회복이 확실한 상황은 아니고 보금자리 공급이 치명적이지는 않아도 긍정적이지도 않기 때문에 너무 무리한 대출을 통한 투자는 주의가 필요하다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1