새해 판교급 대어시장 잡아라(후편)

◆ 올해  내집마련 절호의 기회- 판교등 유망 아파트 분양 러시 !

올해 아파트 분양시장은 강남개발이후 뜨거운 감자로 부각되면서 청약열기 연중 뜨거울 것으로 전망된다.

새해 전국 아파트 공급물량은 예년 30만가구 분양에 비해 43%가 늘어난 43만여 가구가 분양되나 강남등 투기진앙지역인 경우 작년에 비해 7%정도 분양세대수가 줄어들어 수급불안에 따른 가격불안이 지속될 전망이다.

따라서 판교 입성에 따른 안정적  합격점수가 아니면 아예 판교를 포기하고 연중 잇달아 분양되는 우량단지에 베팅할 수 있는 철저한 청약전략등 매수대책이 요망된다.

▶ 새해  최대 분양시장 - 판교 으뜸

판교신도시인 경우 3.24 분양공고로 3.29부터 4.18까지 20일간 청약대란에 대비하여 인터넷 청약만 실시된다.

3월 1차 공급분은 대부분 전용 25.7평히하 중소형 평형으로 총 9,420(분양 5844, 임대 3576)세대가  평당 1,100만 내외로 분양된다.

8월에는 중형 임대 2,482세대가 공급되며, 이번 평형에는 37평에서 60평형대까지 다양한 평형을 처음 선보이고 있다. 특히, 이번 임대아파트인 경우 최고 35층 팬트하우스와 60평형 대형까지 컨셉을 구성하고 10년뒤 분양전환까지 특화되고 있어 인기를 더할 것으로 전망된다.

그러나 일반분양인 경우 성남시 거주자등 지역배정제 및 5~10년 무주택 우선분양제 도입, 임대아파트인 경우 최소 청약저축 5년이상 불입해야 청약성공 가능성을 감안할 때  거주요건과 청약저축 베팅조건에 합당한 예상 커트라인에 안정권 합격자를 가려내는 작업으로  일반 청약자는 아예 포기 대상으로 보면 될 것이다.

예컨데 일반 1순위자 몫은 1,000가구도 안되며 경쟁률도 2,300대 1 바늘구명으로 예상합격자들만이 잔치로 보면된다.

그렇다면 판교이 대안 내지는 범강남권 영향을 받는 수혜단지를 노리는 편이 한결 배팅에 성공할 수 있다.

▶ 판교의 대안 -  성남도촌지구와 풍산지구를 노려라.

하남 풍산지구인 경우 미사리 조정경기장 인근에 위치한 올해 최고 녹색도시로서  2009년이후 성남~하남민자고속도로, 경전철 추진등 범강남권 동부 최고 교통 요충지 부상등 2~3월중  3개사 3차에 걸쳐 30평대 856세대 평당 1,200만원 내외로 분양된다.

성남도촌지구인 경우 미니판교로 지칭할 만큼 인기를 더하면서 4월중 29~32평형 408세대가 평당 1,000만원내외로 분양채비를 서두르고 있다. 이들은 이전등기후 전매제한이 없이 매각도 허용이 되어 단기에 시세 차익을 노릴 수 있는 5~10년 매매제한을 받는 판교와 달리 투자 메리트도 있다.

▶  판교신도시  인접 최대 수혜지역 - 용인  연중 분양 러시 !

용인의 경우 80년대 용인시대이후 최대 물량이 시장에 쏟아진다.

용인의 경우 판교의 잇점을 최대 살려 중대형 평형 구성과 판교 분양시기에 최대한 맞춰 판교 열풍을 빌미로 평당 1,200만원 내외 고분양가책정이 예상되고 있어 단기 거품 또한 예상되고 있다.

주요 분양내용을 보면 3월을 시작으로 10월까지 연중 분양하며 분양지역과 단지규모도 기흥, 구성, 성복동, 동백지구, 삼가동, 상현동, 신봉동등 1,000세대 규모도 9개정도가 된다.

이중 대표단지로는 3월 성복동 중대형 평형 1,900세대가 평당 1200내외로 분양되며, 6~7월경에 용인시청 인근에 있는 감가동 1,969세대, 상현동에 1,028세대가 분양된다.

10월에는 약 7천세대가 동시 분양형태로 분양되는 데 이중 삼성건설이 40평형 2,500세대를 순차로 공급되는 판교 5km로 지근거리에 있는 동천동 미니신도시가 단연 돋보인다.

▶ 2월 입주 용인 동백지구 저평가 꾸준한 상승조짐  -  실수요자 매수전략

용인시 구성면 일원 약 100만평에 조성된 용인 동백지구가 2월달 3,600세대를 시작으로 연말까지 16,000세대가 입주되면서 판교후광효과가 동백지구까지 미칠것인가 최대 관심거리다.

죽전지구가 난개발 방지차원에서 택지가 개발이 되었다면, 동백지구인 경우 자족도시로 택지개발 취지에 맞게 철저한 계획에 의해 개발된 곳이다.

동백지구인 경우 새달에 입주하는 30평대에서 50평대인 경우 호수와 근린공원을 끼고 있어 평균 프리미엄이 형당 1억~1억5천만원 조망에 따라 3,000만원 내외의 추가 웃돈도 붙고 있다.

30평대 평당시세가 죽전지구인 경우 1,500만원 정도인 반면 동백지구는 1,000만선으로 저평가된 실정이나 2008년도에 신분당선인 경전철이 개통되면 죽전지구 시세와 같은 수준으로 예상된다.

따라서 입주초기 공급과잉 상태와 맞물려 전세난과 가격하락세가 오래 이어질 경우 급매물등 실수요자 전략이 유효해 보인다.

▶  2월초 강남 최대 재건축 아파트 -  알짜 영동차관아파트 !

2월달에 첫분양하는 삼성동 현대홈타운인 재건축아파트인 삼성동 AID(영동차관아파트)가 12~43평형으로 평당 1,600~1,900만원대 2,070세대가 분양될 예정이다.

강남권 요지에 마지막 분양되는 알짜 재건축아파트로서 416세대가 일반분양되며, 대부분 12~18평 초소형 아파트란 단점과 분양가 평당 1,600~1,700만원대로 책정되고 있다.

교통여건은 7호선 강남구청역과 청담역이 도보 5분거리에 있으며 올림픽대로와 동부간선도로 진입이 편리해 서울전역 이동이 수월한 편이어서 신혼부부나 독신자등 강남권 진입을 위한 실수요자에게 좋은 상품이라 할 수 있다.

▶  분양가 전매제한이 없는 하반기 은평 뉴타운에도 실수요자 관심

강북 뉴타운중 첫 분양 작품인 은평 뉴타운이 하반기 분양된다.

총 15,000여 가구중 절반가량이 일반 분양될 것으로 전망된다.

은평뉴타운인 경우 택지개발촉진법이 아닌 도시개발법에 의한 개발방식으로 당초 공공택지에서 배제되는 입법미비로 원가연동제 및 채권입찰제등 분양권 전매제한 조치가 적용되지 않는  모순으로 분양가 책정등 일부사업계획이 변경될 가능성이 예상된다.

탁원한 녹지공간과 인구밀도가  낮게 개발되고 있어 쾌적한 주거환경으로 지목되고 있어 분양가 감안하여 실수요자 전략이 요망된다.

▶ 강북 한강조망권,  상반기에 배팅하라 !

한강을 조망할 수 있는 우량 아파트 상품이 상반기 소량이지만 대거 잇달아 분양된다.

대부분 40평대에서 80평대까지 대형평형으로 구성되고있고, 일반적으로 아파트 좌향구조가 남향이라  강남에선  부엌에서 한강을 조망한다면, 강북에선 발코니에서 편히 한강을 조망할 수 있어 조망권 가치가 업그레드 되었다 볼 수 있다.

2월 중순 광진구 자양동 잠실대교 북단인 광진하우스토리가 50~80평대 82세대가 평당 2,300~2,500만원대에 분양된다.

지상 23층 2개동으로 5층이상 한강조망이 가능하며, 특히 강변북로에 위치해 있어 조망이 영구적인 최 우량상품이다.

2월중 마포구 하중동 한강밤섬자이가 총 488세대중  75가구(44~60평형)가  평당 1,600~1,900만원선에 일반 분양된다.

특히  지상 최고 25층 7개동으로 구성되었고, 단지와 한강사이에는 다른 건축공간이 없는 초우량입지를 자랑하며 7개동 가운데 3개동은

4월중 서울숲 수혜지역인 성동구 성수동 KT아파트 부지는 지상 29층 5개동으로 445세대 평당 1700~2000만성에 분양된다.

92평형 펜트하우스 6가구가 돋보이며 중간층 이상은 한강 조망도 가능하다.

- 진성효(전 제주한라대 부동산지도교수, 경매114매니저/016-696-2344)