1. 장기적으로 가장 유망한 투자대상은 부동산이다.
투자도 독점적인 지위를 가진 대상에 투자해야 한다. 그게 무엇인가? 지구는 하나뿐이다. 땅이야말로 독점 그 자체이다. 땅에다 투자해야 한다. 누구든지 사업을 하려면 땅이 필요하다. 사업을 하려면 사무실이 필요하고 공장이 필요하고 창고가 필요하기에 땅이 필요하다. 사업가는 망해서 바뀌어도 땅 주인은 안전하게 임대료를 챙긴다.
번화한 상가 거리를 자세히 살펴보라! 얼마나 건물 간판이 자주 바뀌는가? 신규 자영업자의 80%가 3년 안에 망한다. 그래서 건물의 간판은 새롭게 자주 바뀐다. 가게는 망해서 나가지만 건물 주인은 여전히 임대료를 번다. 건물과 땅 주인은 독점적 지위로 쉽게 돈을 번다. 부지런하고 재능 있는 사업가보다 게으르고 재능 없는 땅 주인이 종종 더 부자가 될 수 있는 이유도 여기에 있다.
2.유망부동산은 땅>아파트>오피스텔>상가 순이다.
부동산의 종목별 투자수익률 순위도 공급을 제한하는 독점력에 의해서 결정된다. 땅>아파트>오피스텔>상가 순이다. 이 중에서 나는 내 집 마련을 먼저 하라고 권한다. 그렇게 말하는 이유는 집은 필수품이기 때문이다. 누구나 돈을 벌면 맨 처음 가져야 하는 게 자기 집(아파트)이기 때문이다. 사업이든 주식이든 돈을 번 사람은 결국엔 더 좋은 자기 집을 사게 되어 있다. 그래서 아파트는 항상 수요가 있고 환금성이 좋다. 땅보다는 못하지만 독점적 지위 때문에 수익률도 좋은 편이다.
3. 아파트 투자 유망지역은 서울>수도권>지방 순이다.
아파트를 어디에 투자해야 하는지도 독점적 지위를 따져보면 알 수 있다. 서울>수도권>지방 순이다. 서울은 땅이 모자라서 아파트를 지을 곳이 많지 않다. 반면에 지방으로 갈수록 아파트 공급을 쉽게 할 수 있어 아파트의 독점적 지위는 낮아지고 따라서 수익률도 낮아진다.
4. 강남 재건축아파트가 비싼 이유.
나의 투자 경험을 소개해보자. 나는 서울의 재건축 아파트에 주목하였다. 서울의 경우는 다른 곳과 달리 아파트를 지을 땅이 특히 모자란다. 서울에서 주거지로 가장 좋은 노른자위 땅은 이미 재건축 아파트들이 독차지하고 있다. 서울에서 최상급 아파트를 신규로 공급하는 방법은 재건축 아파트밖에 없다. 다시 말해 서울의 재건축 아파트는 최상급 주택지로서 독점적 지위를 확보하고 있었다. 나는 이들에 투자해서 이익을 보았다. 한때는 내가 혼자서 마음속으로 선정한 재건축 아파트들이 전국 상승률 상위 랭킹을 휩쓸었다. 당시 아내와 나는 주말마다 부동산 보러 다니는 게 취미였다.
그러나 그 시절 나는 여러 채를 살 만큼 돈이 없었고 또 주택에 투자해서 돈을 번다는 게 왠지 꺼림칙해서 살림집 한 채만 샀다. 오히려 내 주변의 사람들이 나의 조언 덕분에 재건축 아파트 투자로 더 많이 벌었다.
이왕 재건축 아파트 이야기가 나온 김에 좀더 설명해보자 나는 아파트 사러 부동산에 가면 이렇게 물어본다. “사장님, 여기 xx 30평형 아파트의 땅 지분이 얼마나 되나요? 그리고 여기 주변에 땅 평당 시세는 얼마나 하나요?” 다른 요소도 종합적으로 고려하지만 나는 언제나 땅값에 초점을 맞추었다. 왜냐고? 아파트는 땅이기 때문이다. 좀더 쉽게 설명해보자. 요즘 강남의 30평대 아파트 가격이 7억 원이다. 그러나 실제 땅값을 제외한 아파트 건축비는 1억 원(평당 건축비 300만 원x33평)정도밖에 안 된다.
그러면 집값 7억 원에서 1억 원을 뺀 나머지 6억 원이 땅값이란 말이다. 그래서 아파트는 땅이다. 이런 관점에서 아파트를 평가해보면 비싸 보이는 아파트가 오히려 싸고, 싸 보이는 아파트가 실제론 비싼 경우가 종종 있다. 돈 벌 기회는 바로 그곳에 있다.
5. 오피스텔 투자는 큰 이득을 보기 어렵다
나이 45세에 명예퇴직을 한 회사원 김선비 씨는 퇴직금 2억 원을 부동산에 투자했다. 매달 일정액의 수입을 얻기 위해서 5년 전에 분당의 오피스텔을 분양받아서 투자했다. 1가구 2주택에도 안 걸리고 임대수익을 받을 수 있다는 점이 좋아 보였다. 현재 임대수익을 받고 있는데 수익률은 투자금액 대비 연간 약 7~8% 선이다.
그러면 괜찮지 않느냐고? 천만에 계산이 그렇지 않다. 가격이 아직도 5년 전 분양가 수준이기 때문이다. 게다가 세입자가 바뀔 때마다 부동산 소개비 줘야지 벽지와 바닥 깔아줘야지, 재산세와 부가가치세 부담해야지 하다 보니 손에 떨어지는 수익률은 예금이자율보다 약간 높은 수준이다.
분당만 그렇지 않느냐고 반문할 수 있다. 그러나 대다수 오피스텔의 사정은 마찬가지이다. 더 나쁜 곳은 오피스텔의 임대 자체도 쉽지 않다. 김씨는 2년 전에 가장 위치가 좋은 지역인 테헤란로 선릉역 근처에 오피스텔을 새벽에 줄을 서고 분양받았다. 당시엔 프리미엄도 붙고 그랬다. 그러나 지금은 어떤가? 프리미엄은 다 사라지고 가격이 분양가 수준이다. 기회비용을 따지면 엄청 손해다. 만약에 아파트에 투자했다면 많은 이득을 보았을 것이다. 이처럼 오피스텔은 아파트 투자보다 항상 못하다. 이유는 오피스텔은 가격이 오를 만하면 공급이 엄청 쏟아져 나오기 때문이다.
오피스텔 투자는 큰 이득을 보기 힘든 투자 대상이다. 오피스텔에 투자하여 성공한 사람을 나는 보지 못했다. 왜냐하면 오피스텔은 가격이 오르지 않기 때문이다. 그러면 왜 안 오를까? 자본주의 시장경제에서 모든 재화는 수요공급에 의해서 가격이 결정된다. 그런데 오피스텔은 공급이 제한되지 않는다. 오피스텔을 지을 땅이 너무 많다.
오피스텔 가격이 오르면 금방 건설업자들이 오피스텔을 분양해버리기에 오피스텔은 항상 공급이 넘쳐서 가격이 오르지 않는다. 반면에 아파트는 지을 수 있는 땅이 제한되기에 쉽게 많이 지을 수가 없다. 아파트 투자가 상가와 오피스텔 투자보다 성적이 좋았던 이유는 단 하나 바로 상대적으로 공급이 쉽지 않다는 점이다. 그래서 아파트 불패는 있어도 상가 불패와 오피스텔 불패란 말은 없다.
6.독점적 주식에 투자하라.
어떤 주식을 사야 돈을 버는가? 일단 망하지 않는 기업에 투자해야 한다. 왜 그런가? 모든 기업은 망하기 때문이다. 단지 수명이 다를 뿐 모든 기업은 언제가 망한다. <포춘>지 발표 세계 500대 기업도 15년이 지나면 그 중 30%가 망한다. 사정이 그런데 한국 코스닥에 등록된 신생 기업의 운명이야 말해서 뭐하겠는가? 중소기업이란 뭔가? 냉정하게 말하면 중간에 소멸하는 기업이다. 유망 중소기업으로 지정되고 상을 받은 기업들도 대부분 소멸하고 마는 게 현실이다.
그러면 기업들은 왜 망하는가? 가장 큰 이유는 경쟁자 때문이다. 경쟁으로 이익이 줄고 마침내 망한다. 경쟁자가 없거나 제한되는 기업은 이익도 많고 생존 가능성도 높다. 즉 독점적 지위를 가진 기업이 이익도 많이 내고 그 결과 생존능력도 뛰어나다. 지난 10년 동안 대박 주식은 SK텔레콤, 삼성전자, 삼성화재, 롯데칠성, 태평양, 농심이다. 이들의 공통점은 무엇인가? 바로 독점적 지위의 기업이다. 시장 독점, 기술력 독점을 가져서 시장점유율이 1위인 기업들이다. 나는 IMF사태 이후 경쟁사인 해태가 망해서 갑자기 독점적 지위를 확보한 롯데칠성과 내국인 독점 카지노 주식인 강원랜드에 투자해서 이익을 보았다.
7.독점 다음으로는 과점적 주식이 좋다.
필자는 과점(寡占)적 시장점유율을 가진 삼성화재, 제일기획, 태평양 같은 종목에 장기투자해서 돈을 벌었다. 이들 주식은 독점 내지는 과점적 지위를 이용해서 이익을 내고 꾸준히 가격이 올라간 종목이었다. 나는 독점적 지위를 갖춘 종목에 투자했을 때 맘도 편했고 이익도 얻었다.
주) 독점(獨占, monopoly)은 하나의 공급자가 시장을 지배하는 걸 말하며 과점(寡占, oligopoly)은 2, 3개의 공급자가 시장의 대부분을 차지하는 것을 말한다. 독과점기업은 경쟁이 제한되므로 이익을 극대화할 수 있다.
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