사람들의 기억력은 형편없다. 그래서 똑같은 실수를 반복한다. 지금부터 14년 전 80년대 말에도 토지광풍이 불었다. 당시에도 샐러리맨들이 친구끼리, 동료끼리 삼삼오오 무리지어서 앞 다투어서 땅을 샀다. 현지에 가서 땅을 확인하지도 않고 대충 지도만 보고 중개인의 말만 듣고 샀다. 그 때 땅을 산 선배 A씨는 지금도 비만 오면 걱정이 태산이다.비만 오면 엄마 무덤이 떠내려 갈까봐 걱정하며 개골개골 우는 청개구리랑 처지가 같다.
A선배가 산 땅은 강가였는데...강물이 굽이쳐 돌아가는 지역이라서 비만 오면 물살이 빨라져서 자기 땅을 갉아먹어서 땅이 줄어들기 때문이다. B씨는 더 심했다. 바닷가에 땅을 샀는데 물들어오면 자기 땅이 없어지고 물 나가면 생긴다고 했다. 또 다른 C씨는 강원도에 산을 사고 뿌듯했다. 가끔 나무를 정리하지 않으면 벌금을 물리겠다는 통지서가 날라 오기도 한다는데 B씨는 도대체 자기 땅이 어딘지를 도무지 찾을 수가 없다고 한다.
매년 세금만 꼬박 꼬박 내다보니 이제 자기 재산인지 정부 재산인지 헷갈릴 때도 있다고 한다. 필자는 요즘 땅 투자 바람이 14년 전과 비슷하다는 느낌을 받는다.
필자는 졸저 "내안의 부자를 깨워라"에서 보통사람들이 재테크에 실패하게 하는 원시인 본능중 무리 짓는 본능을 극복하기 위해서 땅값이 상투인 때를 살펴보는 기준을 밝혀 놓았다.
그 기준에 따르면 땅 투자 조심해야 하는 5가지 이유가 있다.
첫째. 투기에도 순서가 있다.
투기바람의 순서를 고려할 때 요즘 땅 투자는 두렵다. 투기바람도 순서가 있다.
환금성이 가장 높은 것부터 시작해서 환금성이 낮은 순으로 투기가 진행된다.
환금성이 높은 순서인 채권>주식>아파트>상가>땅 순으로 오른다.80년대 말에도 IMF이후에도 2001년 이후에도 정확히 이 순서대로 투기바람은 번져갔다. 그래서 땅 투기바람이 불면 투기의 순환이 한바퀴 다 돌고 끝이 가까워졌기에 조심해야 한다. 투기바람의 순서를 고려한다면 땅에 투자할 시점은 늦어도 아파트나 상가가 오를 때 투자해야 하는 것이다. 지금은 막차이다. 요행히 자기보다 더 큰 바보를 만나서 폭탄을 넘겨주고 자기는 빠져 나올 수도 있지만 그런 바보게임을 하기에도 지금은 너무 위험해 보인다.
둘째. 부동산 책이 베스트셀러가 되고 있다.
특히나 땅에 관련된 책이 베스트셀러이다. 요즘 서점을 가보라! 온통 땅,땅,땅에 관한 책이 지천이다. 전 국민이 갑자기 땅 박사가 되어가고 있다. 원래 베스트셀러 책을 보면 어디에 투자해야 하는지 알 수 있다. 필자는 예전에 "재테크하려면 아파트사면 안 된다"는 책이 나온걸 보고서 ‘아파트 값이 바닥 쳤다.’ 라고 판단했다. 정말로 그렇게 되었다. 주가가 1000포인트까지 오르면 주식 책이 베스트셀러에 오른다.
지금은 대박 맞으려면 모두들 땅에다 돈을 묻어야한다고 말한다. 필자가 보기엔 살이 좀 낄것 같다. 희망은 '대박'이지만 결관 '대박살'날것 같다.
셋째. 신문 아랫도리에 땅 사라는 광고가 나오면 끝물이다.
요즘 신문만 펼치면 온통 땅 이야기이다. 이것은 전형적인 상투의 조짐이다. 원래 돈은 조용히 버는 것이다. 소문내고 남들 부자로 만들어준다는 광고를 믿고 땅 투자한다면 당신은 재테크를 모르는 게 아니라 세상을 모르는 것이다. 예전에 사은품으로 벤처주식을 줄때가 벤처거품의 천장 이었는데 지금은 땅을 사은품으로 주는 사례도 등장했으니 땅 거품이 천장에 이르렀다고 본다.
넷째. 기획부동산이 설쳐댄다.
심심하면 기획부동산으로 부터 땅 사라는 권유 전화가 온다. 아마도 와이키키 해변에 누워서
즐기는 사람은 땅 산 사람이 아니라 기획 부동산 사장이 될 것이다. 몇 해 전에 벤처 열풍이 불 때 벤처주식을 팔아먹은 기획벤처사를 보는 듯하다.
다섯째, 주변에서 땅으로 돈번 사람의 소문이 들린다.
필자의 후배도 충청도 땅 사서 10배먹었다고 한다. 아는 지인도 파주 땅에서 10배 먹었다고 한다. 필자가 숱하게 수업료를 내고 깨달은 것 중에 하나가 주변에 대박난 사람의 소문이 돌때 는 따라 투자해야 할 시점이 아니고 오히려 하차해야 할 때이란 것이다.“모든 국민이 땅만 사면 부자 된다고?” 그거 웃기는 소리 아닌가? 많이 깨지다보면 필자처럼 순진함을 버리게 된다.
필자의 결론은 "지금 시점에서 땅 투자는 위험하다"이다.
지금 사면 먹을 건 별로 없고 어쩌면 평생 내 땅이 될지도 모른다.
잘못하면 10년이 지나야 본전을 찾을 수 있을지 모른다.
필자가 그동안 수업료를 내고 배운 기준으론 지금 투자해선 안 된다는 것이다.
가장 뜨거울 때 손을 대서 얻는 것이라곤 손을 데이는 일 뿐이다.
부디 순진한 개미투자자들이 개미귀신(기획부동산)이 만들어 논 늪에 빠지지 않기를 바란다.
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