한정된 월급으로 집도사고, 대출도 갚고, 차도 바꾸고, 아이도 양육하고 은퇴준비까지 하기에는 구조적으로 어려움이 많습니다. 그래서 무리한 투자를 해서 낭패를 보게 되는 경우들을 많이 보게 되는데 이러한 시행착오를 줄이고 원하는 재무목표들을 달성해 나가기 위해서는 월급 이외에 추가적인 소득원들을 만들어 나가는 것이 매우 중요합니다. 소득원이 늘어난다는 이야기는 곧 저축여력이 늘어난다는 것을 뜻합니다. 예를들어 월급여가 300만원인데 다른 소득원을 통해 매월 100만원의 추가소득이 발생한다면 이자금을 재투자하면 10년후 1.5억~2억원 상당의 자산을 만들 수 있습니다.

 

 

대표적으로 운영할 수 있는 소득원 중 하나가 바로 수익형부동산입니다. 부동산은 그동안 싼값에 매입하여 2~3배 오르면 팔아 시세차익을 얻어 자산을 늘려가는 유망한 투자처 중 하나였습니다.

그러나 우리나라의 경제발전단계가 안정기에 접어들면서 과거에 비해 시세차익이 줄어들고 부동산경기가 침체되면서 무리한 대출을 동원한 부동산투자에 따른 부담이 커지면서 수익형부동산의 수요가 늘어가고 있습니다. 여기에 2011년 이미 712만명이 은퇴를 했으며 이러한 베이비붐세대의 퇴직이 맞물리면서 임대부동산 시장의 규모는 갈수록 커질 것으로 보여집니다. 최근 신한은행에서 은퇴를 앞둔 베이비붐세대의 부동산 운영계획에 대한 설문조사에 따르면 4명중 1명이 주택규모를 줄여 수익형부동산을 운영할 계획을 가지고 있고 상가, 도시형생활주택, 오피스텔 등을 선호하고 있는 것으로 나타났습니다. 그렇다면 앞으로 이러한 수익형부동산의 공급도 따라서 늘어날 것으로 예상됩니다.

 

일반적으로 많이 운영하는 수익형부동산으로 상가, 오피스텔, 소형아파트 등이 있습니다. 이 가운데 상가는 업무 중심 지구나 핵심 지역의 상가가 아니면 공실 발생 가능성이 높고 테마 상가의 경우에는 이미 우후죽순처럼 많아져서 분양조차 되지 않는 상황이다. 따라서 처음 수익형 부동산 투자를 시작하는 경우라면 경기를 많이 타는 상가투자는 피하는 게 좋겠습니다.

 

일반적으로 쉽게 접근할 수 있는 수익형부동산이 오피스텔이다. 지방에서 취업이나 취업 준비를 하기 위해 서울과 수도권으로 올라오는 사람들이 많죠. 이들이 아파트 전세를 구하려면 최소 1억 원 정도의 목돈이 필요합니다. 그래서 당장 목돈이 없는 세입자들은 원룸이나 오피스텔을 찾게 되므로 이런 부동산은 꾸준한 투자 대상이 될 수 있습니다. 하지만 원룸이나 오피스텔의 경우에도 지역에 따라 편차가 심하고 회전율 등에 차이가 있어 자칫 공실 발생의 위험이 있으니 꼼꼼하게 살펴야 합니다.

 

수익형 주거용 부동산의 핵심은 입지 조건입니다. 수익형 부동산의 경우 부동산 자체의 가치 상승도 중요하지만 꾸준히 임대 소득이 발생하느냐 하는 것을 우선으로 고려해야 합니다. 따라서 수요가 몰리는 핵심 업무 중심 지역 인 근의 원룸이나 오피스텔을 투자 대상으로 삼는 게 좋습니다. 서울 및 수도권의 경우 유수 기업체의 사무실이 밀집해 있는 강남과 광화문,여의도나 이곳으로의 접근이 용이한 지역의 역세권을 주목하면 됩니다. 장기적인 인구 구조의 변화로 가구 분화 속도가 빨라지고 1인 가구인 독립 세대원의 증가로 인해서 핵심지역 임대 부동산의 가치는 장기적으로 상승할 것으로 보입니다. 따라서 임대 소득 이외에 임대 부동산의 자산 가치 상승도 기대할 수 있습니다.

 

이미 많은 분들이 수익형부동산을 운영하고 있습니다. 하지만 수익형부동산을 운영할 때는 말 그대로 수익성을 잘 따져보는 것이 중요합니다. 임대부동산은 특성상 최초 임대시부터 감가상각이 발생하여 10년정도 지나면 인테리어 리모델링 등이 필요하고 자산증가에 따라 건강보험료, 국민연금 납입액, 재산세 증가 등 추가비용 부담이 발생하고 매년 임대계약 갱신시 수수료 등 고정비용이 발생하게 됩니다. 그러나 일반적인 투자자들의 경우 이러한 부분을 고려하지 않고 단순히 매월 임대료를 받을 수 있다는 것만 생각하고 운영을 하는 경우가 많습니다.

 

따라서 위에 열거한 부대비용 등을 감안하여 연간 임대료 중 2개월분은 운영비용으로 제외하고 10개월치 임대료를 순수익으로 계산하는 것이 좋습니다. 이렇게 계산하여 얻을 수 있는 수익률이 6%를 넘지 않는다면 수익형부동산을 운영하는 것은 큰 메리트가 없습니다. 부대비용에 대한 부담, 공실발생가능성, 세입자와의 마찰 등의 리스크를 감안시 6%의 수익률을 넘지 못한다면 차라리 이러한 부담이 없는 금융상품으로 운영하는 것이 더 나은 운영방안이 될 것입니다.

 

수도권이나 지방의 핵심주거지역의 경우 7,500~8,000만원 정도의 자금을 투자하면 보증금 500만원에 매월 50만원 전후의 임대소득을 얻을 수 있는 수익형부동산을 운영할 수 있습니다.

 

또한, 수익형부동산은 자녀를 위한 증여의 수단으로도 매우 유용하게 활용할 수 있습니다.

예를들어 지방에 거주하는 경우 서울 및 수도권의 핵심 지역에 임대부동산을 자녀 명의로 구입하여 매월 발생하는 임대소득으로 자녀의 학자금을 준비하여 충당하고 자녀가 수도권으로 대학을 가게 되면 거주하게 하거나 결혼시 처분하여 결혼자금으로 활용케 하는 것도 좋은 운영 방법이 될 수 있습니다.

 

< 5세 자녀가 대학 진학시까지 월세소득 50만원으로 만들게 되는 자금 규모 >

 

저금리 기조가 지속되고 부동산 가격이 상승하면서 임차의 개념이 전세에서 월세로 점차 변화해 가고 있다. 향후 이러한 속도는 더 빨라질 것으로 보이며 이에 따라 핵심업무지구를 중심으로 한소형아파트, 오피스텔, 도시형생활주택 등의 월세가 늘어날 것으로 보입니다.

따라서 소득구조다변화를 통한 저축여력 제고를 위해 장기적으로 수익형수동산의 운영을 고려해보시는 것이 필요 하겠습니다.