토지 경매시장이 후끈 달아 올랐다.
5월 6일 서초동의 중앙 지방법원 경매 5계에는 오전시간에도 불구하고 투자자들이 북적거렸다. 개포동에 사는 김형선(56)씨는“몇 년 전만 해도 토지경매물건은 보통 2∼3회 유찰되는 것이 관례였지만 올해부터는 감정가 이상으로 낙찰되는 경우가 많다”며 “낙찰가를 얼마로 써내야 할지 걱정”이라고 하소연했다.
실제로 지난 4월 경매통계를 살펴보면 전국의 낙찰가율은 68.48%로 전월대비(68.1%) 0.38%포인트소폭 상승했다. 이 중 토지의 낙찰가율이 84.6%로 전월(74.87%)보다 9.73%포인트 올라 두드러진 상승세를 보였다. 아파트나 주택 같은 주거시설에 비해서도 10%포인트 이상 높게 나타난 수치다.
이렇게 토지경매시장에 투자자가 몰리는 이유는 메리트가 있기 때문. 경매의 특성상 현재 경매시장에 나오는 물건의 감정가는 대부분 6개월 이전 가격이다. 최근 6개월 사이 토지가격의 급등으로 수도권 지역의 토지가격이 30∼50% 가량 상승했다. 감정가가 시세보다 싼 점을 든다면 감정가로 구입해도 충분히 가격경쟁력이 있는 셈이다.
프론티어C&D 이왕범 사장은“경매시장의 감정가는 시세보다 6개월 정도 후행하는 경향이 있다. 현재 토지 가격이 상승하고 있어 꼼꼼히 살펴보면 토지 경매는 좋은 틈새상품이 될 수 있다”고 말했다.
최근에는 개발 소재 지역을 중심으로 토지 경매 물건에 대한 입찰자 수도 증가하고 있다. 수도권의 4월 입찰경쟁률은 3.89:1로 전월대비(4.25:1) 8.47% 하락한 반면 토지는 4.28:1로 전월(3.85:1)보다 11.17% 상승했다. 특히 소액물건에 대한 취득열풍으로 입찰경쟁이 치열하고 낙찰가율 역시 동반 상승하고 있다.
지난 3일 성남지원에서 진행된 감정가 793만원의 경기 광주시 목현동 임야(사건번호 2003-19468)가 1억518만원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 1,326.36%에 응찰자만도 29명에 달했다. 또 지난 달 20일 인천 강화군 선원면의 임야도 응찰자가 40명이나 몰렸고 낙찰가율도 342.29%였다.
소규모 토지에 대한 취득열풍이 불고 있는 이유는, 그간 토지 경매의 경우 아파트 등 기타 다른 물건보다 투자자금에 대한 회전율이 낮아 자금여력이 있는 투자자가 주로 참여했었다. 그러나 최근 들어 전국 각지에 개발 소재 지역이 광범위하게 포진해 있고 토지거래허가구역에서 자유로울 뿐만 아니라 1,000㎡ 이하의 농지는 농지취득자격증명 발급이 상당히 쉽기 때문에 소규모 농지 또는 토지를 취득하려는 대상이 점차 확대되고 있는 것으로 풀이된다.
부동산 경매제공업체 디지털태인 정은경 대리는 “토지 경매는 토지거래허가제 등의 규제를 받지 않아 투자자들이 몰리고 있다” 며 “그러나 미등기 가건물이나 공작물이 있는 경우 추가비용이 드는 등 주의해야 한다. 따라서 정확한 권리분석과 현장답사 후 입찰에 참여해야 한다”고 당부했다.
토지는 장기 투자라는 점도 잊으면 안 된다. 하우징 파트너스 어득해 사장은“토지는 특성 상 경기가 침체되면 장기간 묶일 가능성이 크다. 여윳돈으로 최소한 3년 이상 묻어둔다는 생각으로 투자를 해야 승산이 있다”고 강조한다.
★ 함께 읽는 경매 성공 사례
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제주 귤밭 투자 두달만에 3배 남겨 강남구 개포동에 사는 김모(56)씨는 지난 2월 제주도 성산읍에 있는 귤밭 4,000평을 8,000만원에 낙찰 받았다. 김씨가 구입한 귤밭의 감정가는 1억4,000만원, 2번 유찰돼 7,000만원에 나온 것을 1,000만원을 더 써내 김씨가 낙찰받은 것이다.
김씨는 낙찰 후 낙찰가의 50%를 융자받았다. 그가 귤밭 구입에 들어간 자금은 4,000만원, 현재 귤밭의 시세는 2억5,000만원을 호가한다. 김씨는 불과 두 달만에 세 배 이상의 수입을 올린 셈이다.
그 동안 각종 개발계획으로 투자자들의 관심을 모았던 제주도 토지시장이 개발 사업 지지부진에 약보합세로 돌아서자 당시를 매수 호기로 잡은 것. 김씨는 현재는 개발사업 부진으로 매수세가 끊겼지만 제주 개발은 국가적인 시책인 만큼 앞으로의 전망은 밝을 것으로 전망하고 있다. 게다가 현재 제주도에서는 귤밭이 포화상태라 귤밭을 줄이고 있다. 귤밭에 있는 나무를 솎아낼 경우 평당 1만원 가량을 받을 수도 있다. |
경매 시 유의점
첫째, 권리분석 상 법원경매물건은 채권에 따른 저당권, 가압류, 가등기 등 등기부 상 권리관계가 복잡하게 얽혀 있는 것이 대부분으로 정확하게 권리관계를 파악하는 지식과 기술이 필요하다.
둘째, 임차인이 있는 물건의 경우 그 임차인이 최초근저당보다 먼저 전입한 선순위 임차인으로서 확정일자를 부여받고 배당요구를 하였는지 또는 그 선순위 임차인이 보증금 전부를 배당받을 수 있는지의 여부를 확인하여야 한다.
셋째, 경매물건은 낙찰받은 후 대금을 납부하고 소유권이 이전되었다 하더라도 일반매매와 달리 인도 내지 명도라는 절차가 남아 소유자, 채무자나 임차인을 상대로 명도 협의를 하여야 하고 집열쇠를 넘겨받기 위해 인도명령이나 명도소송을 하여야 하는 경우도 있다.
넷째, 경매물건 선별 시 권리분석이나 임대차관계 분석 이상으로 중요한 것이 현장조사이다. 물건 종목마다 현장조사 할 내용들이 약간씩 차이가 있다. 즉 구분소유된 집합건물, 예컨대 아파트, 연립, 다세대, 상가 등의 경우 관리비가 얼마나 연체되었는지를 확인하여야 한다.
경매절차 1 - 입찰기일 전
1. 물건선정(물건정보확인)
2. 임대차 및 권리분석
3. 법원에 비치된 물건목록 열람(입찰기일 1주 전부터 비치)
4. 현장조사(시세조사, 공부서류발급, 물건하자조사)
5. 적정입찰가 산정(예상소요 비용 등)
6. 신분증, 보증금, 도장 준비
7. 경매진행여부 최종확인(당일 법원 게시판, 해당 경매계 전화 등)
경매절차 2 - 입찰당일
1. 게시판에서 당일 경매물건 취하ㆍ변경 등 확인
2. 입찰하고자 하는 사건목록 열람
3. 입찰표/입찰봉투/보증금봉투 교부
4. 입찰표 기재대에서 입찰표 작성 및 날인
5. 입찰표, 보증금 및 관련서류 동봉한 입찰봉투 제출(수취증 교부)
6. 수취증을 제외한 입찰봉투를 입찰함에 투여
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