° 아파텔이 내포한 위험요소

 

 아파텔 자체적인 요인

가장 눈에 띄는 점은 일반아파트에 비해 전용률이 낮고 욕실 및 발코니를 설치할 수 없으며 관리비 및 유지비가 상대적으로 비싼 편에 속한다는 점을 들 수 있다. 더욱이 주거용이라고 하지만 지역적인 요인으로 인해 쾌적성,조망확보 등 주거만족도가 낮을 수 있으며 자녀를 둔 세대의 경우 교육적 환경이 열악할 소지가 있다. 또한, 일반 아파트와 달리 분양보증이 되지 않아 시행사의 부도 시 시공사가 공사를 중단할 경우 법적인 처리 절차에 어려움이 따르는 한편, 장기간 자금이 묶일 수 있는 위험성도 내포하고 있다.

 

정부의 정책적 요인

2가구 이상 주택의 소유여부로 인해 양도소득세를 부과하는 기준에 있어서 일반 아파트와 달리 매도 시점에 대상 오피스텔이 주거용으로 판명될 경우 1가구 2주택에 해당되어 양도세를 납부하여야 한다. 주거용 인정기준은 주민등록등본이나 자녀의 취학통지서, 공과금 납부 및 은행거래내역 등으로 매도 시점에 사실판단 하게 된다.

 

문제는 주거용 오피스텔의 입주물량이 대폭 증가(올 한해 지난해 대비 3.27배에 달하는 3만5000가구가 서울,수도권에서 분양될 예정)하면서 기존에는 보이지 않았던 납세관련 문제들이 발생할 우려가 생겼다는 점이다.

 

따라서 주거용 판명기준이나 이에 따른 과세기준 및 세부사항에 대한 뚜렷한 처리기준이 명확히 정해져 있지 않는 이상 납세자간 형평성 문제 및 부과절차상의 문제가 제기될 가능성이 존재하는 것이다.

 

이 밖에도 조만간 건교부가 오피스텔의 건축기준을 강화해 아파텔로 대변되는 오피스텔의 주거기능을 제한하려는 움직임을 보이고 있어 주목된다.

 

국세청의 투기 단속 강화 방침과 더불어 건교부는 ▷화장실 1평 미만 면적 규제 부활 및 1개이상의 욕실 설치 금지, ▷칸막이벽을 경량조가 아닌 콘크리트조로 시공, ▷내부설계 시 업무면적 비율을 현행 50%에서 70%까지 확대 ▷온돌난방 제한 등 다각도의 방안을 5월 중 내놓을 예정이다.

 

따라서 이르면 6~7월께서부터 규제조치가 시행될 전망이다.

 

 

오피스텔 공급과잉의 문제

 

2001년부터 서울, 경기 신도시 지역을 중심으로 분양물량이 급증한 오피스텔 시장은 본격 입주를 시작한 2002년부터 신규 입주물량이 폭주해, 올해를 비롯해서 2005년도까지 서울,수도권을 중심으로 상당한 물량이 입주 대기 중이다.

 

입주물량이 특정지역을 중심으로 급증하면서 임대시장에서는 수요 대비 공급 과다로 인해 일부 단지를 제외하고는 마이너스 프리미엄까지 일어나는 전반적인 가격약세를 보이기 시작하고 있다.

 

그로 인해 오피스텔의 임대수익률 또한 하락세를 면치 못하고 있는 실정이다.

특히 최근 1~2년간 입주물량 가운데 약 72%가 소형 평형대를 중심으로 공급이 이루어진 점을 고려할 때, 워낙 소형 공급이 집중된 탓에 수요 확보가 어려워짐에 따라 임대수익률 또한 약세를 보이고 있다.

 

 <표2, 평형별 서울시 오피스텔 기존 공급물량 비율>

 

 

<표3, 2004년도 하반기 분양예정 오피스텔 단지>

 

(업체의 사정에 따라 달라질 수 있음)

 

° 향후 오피스텔 전망

 

장기 임대수익 목적

 임대목적의 오피스텔의 경우 주로 20평 미만의 직장인 및 학생,독신자 등 임대수요가 많은 소형평형이 유리하며 규칙적인 회전률을 보장할 상업, 업무지역에 위치하는 것이 유리하다.

 

따라서 역세권은 기본이며 도심주변에 입지하여 철저히 입지여건과 교통 및 편의시설이 뛰어난 상품만이 경쟁력을 갖추게 될 것이다. 그렇지 않은 단지의 경우 적절한 임대수익이 보장되지 않음은 물론 분양가의 대부분을 은행융자로 충당하였던 사람들의 경우 낮은 가격으로 내놓는 매물들이 발생할 우려도 있어 자칫 원금을 회수하기도 어려워질 수 있다.

 

<표4>

 

출처: 부동산114

 또한, 경기가 향후 지속적으로 하락할 경우 주거형 오피스텔에 비해 월세가 20~30만원 가량 낮으며 상대적으로 관리비의 부담이 적은 원룸과의 임대상품 경쟁력에서 뒤쳐질 가능성도 존재한다.

 

소형 오피스텔의 주수요 층인 학생 및 독신자 또는 신혼부부 등 거주자들은 약간의 경기 불안에도 임대료의 부담감을 쉽게 느끼기 때문이다.

 

 

 

단기 시세차익 목적

 

주거용 오피스텔의 경우 일반적으로 주상복합 단지 내에 속해 있는 아파텔인 경우나 300세대 이상의 입지조건이 뛰어난 단지를 제외하고는 단기시세차익을 누릴 확률은 극히 적다고 볼 수 있다.

 

실제로 지난 3월 주상복합 열풍을 몰고 왔던 시티파크의 경우 60~70평대의 경우 최고 3억~5억원까지 프리미엄이 형성됐는데 반해 오피스텔의 경우 20~30평형대가 1000~2000만원, 40~50평형대가 4000만원의 웃돈이 형성되는데 그쳤다.

 

뒤이어 등장한 ‘제2의 시티파크’라는 기대를 한 몸에 받았던 중동의 ‘위브더스테이트’ 오피스텔의 경우 지난26일 당첨자 발표가 난 이후에도 1000~2000만원 가량의 프리미엄을 형성하고 있으나, 이 가격에 거래되는 매물은 극히 드문 경우에 속한다.

 

결론적으로 아파텔의 경우 실제 입주하려는 수요층이 지속적으로 뒷받침되지 않을 경우 입주시까지 지속적인 프리미엄 상승을 기대하기란 매우 어려워 보인다.