부동산 가격에 영향을 미치는 요인들 중 지난 글에선 거시적 측면에서 살펴 보았으나, 이번엔 주거부동산의 가격에 영향을 미치는 미시적 요인 중 지역요인이 부동산 가격에 영향을 주는 요인에 대해 풀어 보겠다. 

 

2000년 이후 아파트 가격 폭등으로 인해 아파트에 투자한 사람은 주식이나 예금쪽에 투자한 사람보다 보다 높은 수익율을 올렸을 것이다.

 

지역에 따라서 차이점은 있지만, 지난 2003년 서울지역 아파트 평균 상승율이 13% 이상 이었다고 하니 은행의 정기예금에 비하면 3배 이상 수익율인 셈이다.

 

물론 부동산을 투자목적 보다는 주거를 통한 삶의 만족도나 심리적 안정감도 중요하겠고, 개인 자산 중 부동산(아파트)을 어느 지역에 투자하느냐에 따라 30대 중반이후 자산 증식에서 큰 차이를 보일 것이다.

 

아무쪼록 본 글이 무주택자는 내집 마련 측면에서, 1주택자는 큰 평수로 갈아탈 때 조금이나마 도움이 되었으면 한다. 

 

현재는 정부정책에 의해 전체 부동산 시장은 조정국면과 침체국면을 받고 있지만, 지역별로 상승하는 아파트도 있어 부동산 가격에 영향을 미치는 미시적 요인 중 지역을 예로 들어 설명 하겠다.

본 칼럼에서는 부동산 중에서도 아파트를 예로 들어 설명하겠다.

 

1. 지역

 

부동산 가격에 영향을 미치는 요소 중 가장 큰 부분이 지역일 것이다. 한 부동산 투자관련 지침에는 부동산 투자 시 가장 먼저 고려해야 할 점이

 

첫째 지역, 둘째도 지역, 셋째도 지역 이라 했다.

지역이 부동산 가격에 영향을 미치는 비율이 70%가 넘는다 할 수 있다.

아파트를 몇 평에 사느냐가 중요한 게 아니라 소형 아파트라 하더라도 어느 지역에 위치하느냐가 아파트 가격에 영향을 주기 때문이다. ( 좋은 예로 얼마 전 부동산 정보업체 사이트에서 “서울에서 가장 비싼 집 팔면 가장 싼 집 123채를 살 수 있다” 는 기사를 본적이 있다.)

 

그 정도로 부동산가격에 지역이 절대적인 영향을 준다 할 수 있다.

여기에선 지역을 하나의 자치구(예, 송파구, 종로구 등)로 생각하면서 글을 읽으면 쉽게 이해 될 수 있을 거라 생각된다.

 

    1)    교 통

 

같은 지역에 속한다 하더라도 대중교통의 접근성에 따라 가격의 차이가 달라 질 수 있다.

특히, 수도권에서는 교통요소 중 지하철이 대표적이라 할 수 있는데, 지하철의 연계노선, 환승역 유무, 역에서 아파트 까지 도보로 걸리는 시간 등에 따라 아파트 가격 차이가 있으며, 버스는 연계노선과 승강장과의 거리에 따라 가격 차이가 있다.

 

2)     편 의 시 설

 

요즘 맞벌이를 하는 부부가 늘어나다 보니 대형 할인점, 관공서, 대형병원, 휘트니스 센터 등등, 편의시설에 따라 가격차가 벌어지며, 여러 편의 시설 중 대형할인점 위치가 아파트 가격에 큰 영향을 준다고 할수 있다.

 

3)     교 육 환 경

 

교육환경이 부동산 가격에 가장 큰 영향을 준다 할 수 있다.

교육관련 해서 옛말에 “맹모삼천지교”라는 말이 있다. 자식의 교육을 위해 3번 이사하면서 교육환경이 가장 좋은 곳을 찾아 자녀를 가르쳤다는 뜻인데, 지금도 마찬가지 이다. 오히려 지금은 국내가 아닌 외국으로 조기 유학을 보내는 가정도 많으니 “교육환경” 이야 말로 부동산 가격결정에 갈수록 큰 영향을 미친다 할 수 있다.

 

한 부동산 전문가는 강남 아파트 가격 중 교육 프리미엄이 아파트 가격의 30%라고 한적이 있다.

심지어 도로 사이를 두고 서울 강남구의 OO동은 같은 평형 아파트라 하더라도 적게는 수 천만원에서 많게는 몇 억씩 격차를 보이고 있다.

 

 굳이 강남지역아파트가 아니라도 목동지역이나 노원구 중 학원 밀집 지역인 중계동이 타 지역에 비해 아파트 가격이 비싼 것을 보면 아파트 투자 時 교육환경을 고려해야 하겠다.

즉, 명문 학원과 학군이 위치한 지역에 따라 아파트 가격차가 심하다.

 

4)     환 경 가 치

 

여기에서 환경가치는 조망권(강, 호수, 공원, 산 등)을 말하는 것이다. 서울 소재 아파트 중 같은 동 아파트라 하더라도 한강, 공원을 바라볼 수 있는지 여부, 녹지 율에 따라 수천만원에서 수 억원씩 가격차가 발생하고 있으며 조망권 유무에 따라 부동산 가격이 점점 더 벌어지고 있다.

 

요즘 들어 유행하는 단어 중 하나가 웰빙(well-being) 이란 단어일 것이다. 웰빙 이란 단어의 사전적 의미는 행복, 안녕, 복지, 복리 라는 뜻을 가지고 있으나, 요즘 웰빙은 바쁜 일상과 인스턴트 식품, 스트레스에서 건강한 육체와 정신을 추구하는 라이프 스타일을 말한다 라고 한다.

 

주 5일 근무제가 확산 되고 건강에 대한 관심이 커지다 보니 아파트 지역에 운동시설이나 한강 또는 지천 변(탄천, 중랑천, 양재천등)을 따라 조깅 코스나 여가시설을 이용할 수 있는 지역,  녹지 율이 높은 지역에 투자를 한다면 장기적 관점에서 가격 상승 율이 높을 것 이라 생각되며, 앞으로 시간이 지나면 지날수록 환경가치에 대한 관심은 더욱더 높아 질 것이다.

 

사람들로부터 관심이 높아진 다는 얘기는 부동산에서 “가격”에 직결 된다는 얘기다.

부동산 투자 시 지역에 대한 관심을 가지고 3~4개 지역 선정 후 비교하여 투자를 한다면, 가격 상승 시엔 더 오르고 가격 하락 시엔 좀 덜 떨어지는 역할을 해주지 않을까 생각한다.

 

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