부동산을 구입할 때 매입자금 이외에 준비하여야 할 자금들이 있다. 바로 구입시 내야 하는 취득세 등의 세금과 중개수수료 등의 추가적인 비용들이다. 이번에는 구입시 내야 하는 세금과 납부절차 및 추가적인 비용들에 대하여 살펴보고 다음번에 구입시 절세와 주의사항들에 대하여 알아보기로 한다.

 

◆ 부동산을 구입할 때 내야 하는 세금의 종류와 계산은?

 부동산을 구입할 때 내야 하는 세금은 취득세? 농특세? 등록세? 교육세 4가지이다. 취득세 등은 “과세표준(실제 매입가격)”에 아래 표에 있는 각각의 해당 세율을 곱하여 계산한다. 이때 세율은 구입하는 대상에 따라 아래 표와 같이 다르다(각각의 해당 세율을 알 필요는 없고 총 세율만을 숙지하는 것이 편함).

 

매입 부동산		과세표준	세율
			취득세	농특세	등록세	교육세	합계
주택		실제 매입가격	1%	0.5%(0%)	1%	0.2%	2.7%(2.2%) 1)
상가		실제 매입가격	2%	0.2%	2%	0.4%	4.6%
토지	농지	실제 매입가격	2%	0.2%	1%	0.2%	3.4%
	농지 이외	실제 매입가격	2%	0.2%	2%	0.4%	4.6%

 

1)주택 구입시 농특세는 구입 주택의 소재지와 전용면적에 따라 과세여부가 달라진다. 서울? 인천? 경기도 등 수도권 지역 내의 주택을 구입할 경우 전용면적이 85㎡ 이하이면 농특세가 비과세되지만 85㎡를 초과하면 0.5%의 농특세를 내야 한다. 비수도권의 읍면지역 내 주택은 전용면적이 100㎡ 이하인 경우에만 농특세가 비과세된다.

 

<계산 사례>

 예를 들어 전용면적 80㎡인 서울 소재 아파트를 3억원에 구입한다면 취득세와 등록세 등의 총 세금은 “3억원× 2.2%”로 계산한 660만원이다.

 

◆ 취득세와 등록세 신고는 어떻게? 신고를 늦췄을 때 어떤 불이익이 있나?

부동산 매입시 아래 그림과 같은 행정절차를 이행하여야 한다. 우선 거래 당사자 또는 부동산 중개업자는 매매계약체결일로부터 30일 이내(2007년 6월 29일부터는 60일)에 실제 거래가격을 관할 구청에 신고하여야 한다.

 

 

실제 거래가격 신고 후에는 매입하려는 주택의 소재지 관할구청에 매매 계약서상 잔금일로부터 30일 이내까지 취득세와 농특세 신고납부하고 등기를 하기 전(잔금일로부터 60일 이내 등기)까지 등록세와 교육세를 신고납부하여야 한다. 실무상으로는 법무사를 통하여 매매잔금일에 취득세와 등록세 및 교육세와 농특세를 납부와 소유권이전등기를 모두 완료한다. 취득세 등의 신고나 납부를 제 때 하지 않으면 가산세를 추가로 납부해야 하는 점에 주의하여야 한다.

 

추가적으로 주택거래신고 대상주택을 매입할 경우엔 매매계약체결일로부터 15일 이내에 실거래가 신고하여야 하며, 주택거래신고지역 내 6억원 초과 공동주택 거래시 주택취득자금 조달계획 신고를 하여야 한다.

 

◆ 취득세와 등록세 이외의 추가 비용들은?

 

부동산을 매입하는 경우 취득세와 농특세 및 등록세와 교육세 이외에 국민주택채권을 매입하여야 하고 중개수수료와 인지세 및 법무사 등기대행수수료 등이 추가로 발생하므로 여유자금을 준비하여 두어야 한다.

 

우선 부동산을 매입시 국민주택채권을 의무적으로 매입하여야 하는데 매입금액은 부동산 소재지역과 매입가격에 따라 다르다. 부동산 구입시 국민주택채권을 만기까지 보유할 것인지 아니면 부동산 구입시 채권을 할인할 것인지를 비교하여 보유여부를 결정하여야 한다. 국민주택채권은 상환기간이 5년인 장기채권이고 채권의 표시이자율 3%로 시장이자율보다 낮게 발행되고 국민주택채권매입에 따른 자금부담이 발생하므로 통상 채권을 매도하여 현금화하게 된다(이를 할인이라 함). 이때 손실이 발생하게 된다(채권할인에 따른 손실액은 은행에 문의하면 쉽게 확인할 수 있다).

 

주의> 채권할인에 따른 손실액은 추후 부동산 매도시 양도세 계산에 있어 비용으로 인정받아 양도세를 줄일 수 있다. 단, 금융기관에서 할인하여 손해를 본 경우에만 인정된다. 법무사 등을 통한 할인시 비용으로 인정될 수 없으며 이들이 중간마진을 취하기 때문에 손실액이 더 커짐에 주의하여야 한다.

 

기타 중개수수료와 인지세는 아래 표와 같다.

 

<부동산 매입시 중개수수료>

거래가액	수수료율 상한	한도액	중개수수료액
5천만원미만	0.6%	25만원	거래가액×중개수수료율
5천만원이상~2억원미만	0.5%	80만원
2억원이상~6억원 이하	0.4%	한도액 없음
6억원 이상	0.2%~0.9%에서 중개의뢰인과 중개인간 자율협의

 

<인지세>

기재금액	인지세액	비고
1천만원초과 ~3천만원 이하	2만원	주택은 1억원 이하시 인지세 없음
3천만원 초과 ~5천만원 이하	4만원
5천만원 초과 ~ 1억원 이하	7만원
1억원 초과 10억원 이하	15만원
10억원 초과	35만원