◆  집값안정을 위한 근본대책은 무엇일 까요 ?

 

현재 정부에서 개발부담금등 개발이익환수제 강화, 싱가포르식 토지부 아파트 분양방식(지주는 주공, 아파트는 일반국민)등이 검토하고 있는데요~ 시장은 냉담하고 집값은 뛰기만 합니다.

 

오히려 정부에선 새해 종부세(부유세)  과표가 대폭인상(50->70%)되는 데다, 과세기준액이 인당 9억원에서 세대당 6억원으로  합산과세되며 그리고 세부담 상한선(1.5->3배)이 강화되면서 종부세(보유세) 기준일 경과되면 주택시장이 안정되리라는 무책임한 논리를 다시 늘어놓고 있습니다. 가장 기본적이고 핵심적인 근본대책을 제언하고자 합니다.

 

우선, 무엇보다 시장심리가 문제인 것 같습니다.

 

외환위기후 40여 차례 부동산대책과 참여정부들어 20여차례 안정대책등 거의 모든 대책이 망라되었다 봐도 과언이 아닌데 집값 폭등에서 천정부지를 모를 정도이니, 이는 정부 부동산정책과 안정대책이 신뢰성에 가장 큰 문제라고 봅니다.

 

정부대책이 있을 때 마다 계단식 급등현상을 체험한 투기꾼과 가수요자들은 이를 역이용하고, 식상한 국민들과  맥빠진 국민들은  인제 더이상 감내 못하고 내집마련을 위한 비젼이 없다고 확신하면 정부에 돌을  던질 겁니다.  

 

 

실물경기 회복없이 투기심리에 편승한 집값 폭등, 결국 일반 국민들이 세금등 가계부담으로 전가되지 않겠습니까?

이는 80년대말 약 13년 동안  장기불황을 겪어온 일본시장의 전철을 밟아 국내 경제성장에 장애물로 돌아올 지 모릅니다.

 

 

이제 5.31 지방총선의 막이 올랐습니다. 최근 총리도,  서울시장도 도덕성으로 국민의 지탄의 대상이 되었고, 한 분은 낙마하지 않았습니까?

그들을 통한 시장대책은 일반 국민들에게는 더이상  공신력은 고사하고 신뢰감이 떨어질 수 밖에 없을 겁니다.

 

 

8.31 대책이 연초 약발이 안먹히자, 정부에서는 2월말, 3월말에 대책을 내놓는다 하고서는 폭탄선언등 평소 잘하던 언론플레이도 안합니다. 행동에 책임도, 집행자도 없는 이런 상황에서 가수요자와 브로커 그리고 기획부동산들은 틈새시장을 단기 공략하여 수억 상당, 어쩌면 몇년치 불로소득에 혈안이 될 수 밖에 없고, 그 결과 선량한 일반국민에게 집값을 전가하는 현상이 벌어질 겁니다.  

 

 

대통령을 비롯한 경제부총리, 건교부장관 그리고 서울시장 그리고 한은총채등 정책책임자들이 한데 지혜와 중지를 모아야 할 때이요.

즉, 선거등 표심관리를 떠나 투기꾼과 가수요자들에게 헛점을 비치지 않는 상시 단계별 적시 안정적 시스템이 가동되어야 합니다.

 

 

다음은, 아파트 수급 및 가격기능의 상실입니다.

 

 

집값 안정의 핵심은 아파트 시장이 진앙지인 강남권 시장이 안정여부가 주요 관건이라 봅니다.

 

2001. 12. 28. 시사 2580 사건 당시에도 대치동 은마아파트 중심으로 주변에 청실, 홍실, 미도, 선경, 쌍용아파트가 6개 아파트가 시소게임을 하면서 집값을 경쟁적으로 올렸으며, 그 여파로 강남권과 주변지역으로 집값 파동이 확산된 사건이 이를 말해 주고 있어요.

 

 

최근 닥터아파트가 조사한 바에 따르면 새해 수도권 택지지구 신규 아파트 평당 분양가가 1155만원으로, 작년 775만원에 비해 무려 49% 가 폭등했습니다. 이는 2003년도 평당 분양가 686만원, 2004년도 732만원, 작년에 775만원에 비할 때 보통 6% 내외 상승폭에 비해 얼마나 심각한 지를 단적으로 말해주는 단면을 보여주고 있습니다.

 

지가 폭등은 집값 인상과 밀접한 관계가 있는 데다, 99년 아파트 분양가 자율화 이후 주변 시세에 따라 분양가가 오르는 과거와 사뭇다르고 분양가에 따라 기존 아파트값이 상승하는 진풍경을 보여주고 있습니다.

 

정부에선 정말 그동안  추진해 온 수 십차례 대책이 정부의 수급기능과 가격안정에 문제가 있음을 심각하게 인식해야 합니다.

 

물론, 이번 4월 판교 분양부터 원가연동제로 분양가 상한제와 채권입찰제를 시행하고 있으나, 비싼 값에 땅을 사서 고분양가로 집을 파는  현행 시장구도에서는 정상적으로 일반 국민들의 소득구조로는 도저히 집값 상승폭을 따라갈 수 없음을 확연히 드러나고 말았습니다.

 

정부에서는 그동안 공급량을 늘리기 위해 강남급 대체도시인 용인신도시, 김포장기지구, 성남도촌지구, 하남풍산지구, 의왕청계지구, 2009년에는 송파신도시 그리고 강북 뉴타운 및 광역개발등 범프로젝트를 추진하고 있습니다.

 

그러나 공급을 늘리면 집값은 진정되고, 호재가 있는 땅값만 국지적으로 상승해야 하는데 새해들어 수도권에 개발재료가 있는 집값 및 땅값이 정상괘도를 벗어나 매물부족과 호가위주의 상승현상이 계속 벌어지고 있어 거품시장(말기시장)으로 치닫고 있습니다.

 

 

현 시점은 공급 확대, 공영개발 확대 및 개발이익 환수 그리고 세수강화 및 분양제도 개선대책외에도 상시 집값과 땅값을 안정시킬 수 있는 시스템이 무엇보다 중요하다 하겠습니다.

 

그렇게 하기 위해서는 공급이 능사가 아니라 정부 부동산 안정적 기능을 대행하는 토개공과 주공 그리고 지방개발공사(또는 지방자치단체)가 총체적 기본틀 안에서 신속하고 안정적 시스템을 운영하고, 나아가 운영자금인 부동산안정기금을 조기 확보하여 상시 저가의 개발후보지를 싸게 살 수 있는 비축기능과, 필요시 적기 싼 가격에 공급할 수 있는 가격 안정기능이 동시 수행될 때 안정적 선진 시장으로 재편되리라 사료됩니다.

 

 

강남집값을 안정시킨다던 판교!

 

800만원대 분양가 추정에서 이제 1300만대까지 요구하고 있고, 임대아파트인 경우 일반 분양가의 90% 수준 그리고 분당등 인접아파트 임대가보다는 10% 이상 비싼편으로 전용 면적 25.7평(실 평수 33평 내외) 임대아파트값 기준시 2억 4천 정도되고 있는데, 이는 작년말 국토연구원과 한국주택학회가 공동조사한 서울등 인기 수도권에서 근로자가 돈 한푼 안쓰고 연소득을 몽땅 내집 마련하는 데 저축한다고 가정시 전국 평균 6년, 서울기준 8년정도 모아야 내집마련에 성공할 수 있다고 조사가 되고 있습니다.

 

 

새해들어서는 강남권 아파트 33평대 평당 최소 2천만원 총 7억원 정도 추정시 연봉과 직장 수명을 감안시 돈 한푼 안쓰고 최소 15년이상 정년을 다바쳐야 겨우 서울 집한칸을 만들 수 있다는 가상 시나리오에 의문을 제기하게 되었습니다.

 

 

그동안 집값을 잡으려는 책임있는 정부의지는 무엇이고, 집값 폭등에 대한 양극화 해소방안이  과연 무엇인가?  

 

15년 정년울 앞두고 먹을 것 제대로 안먹고 성실히 살아온 지난 세월을 오로지 강남권에 진입하려던 내집마련의 꿈이 사라진 김행운씨! 이제 정부 마저도 믿을 수 없다는 데에서 현 상황에 분개하고 있다.

 

- 진성효(전 제주한라대 부동산지도교수, 부동산전문가활동, 경매114매니저)