올해부터 늘어나는 부동산 관련 세금 절세방법이 궁금하다!
올해부터 종합부동산세와 다주택자에 대한 양도소득세등 부동산 관련 세금이 신설되어
보다 효과적인 절세 방안에 대한 문의가 급증하고 있다. 특히, 주택을 구입할 때 내는 취,등록세는 전용면적 25.7평이상의 경우 기존의5.8%에서 4.0%로 내려간다.
그러나, 취,등록세는 낮아지는 반면 세금 부과의 기준인 과세표준액이 점차 상향조정
될 예정이어서 세부담은 오히려 늘어날 것으로 보인다. 하지만 지금도 실거래가로 신
고하는 대상인 신규분양아파트나 주택거래신고지역에서의 기존주택구입은 올해보다
세법이 개정된 후로 미루는 게 세 부담을 줄일 수 있는 방법이다.
가) 다주택 소유자대상 절세방법
▶ 매도하기 앞서 자신이 진정한 1가구3주택자인지 점검하자
1가구 3주택자의 경우에는 매도순서를 정하기 앞서 본인이 진정한 1가구 3주택자인지를
점검해 보아야 한다. 첫째, 수도권(서울, 인천, 경기) 및 광역시(부산, 대구, 대전, 광주,
울산)에 소재하는 주택이 아니거나, 수도권 및 광역시 이외의 지역에 소재하는 주택으
로서 양도시 기준시가가 3억원을 넘지 않는다면, 중과적용을 피할 수 있다.
1. 2주택을 소유하고 있고 분양권 1개를 보유하고 있는 상태라면 분양권은 주택으로 보지
않아 1가구 3주택자가 되지 않는다.
이에 부동산 소유권 이전등기를 마치기 전에 분양권을 매도하면 1가구 3주택자에 해당
하는 양도세 중과를 피할 수 있다.
2. 조세특례제한법에 적용받는지에 대해서 살펴보아야 한다.
IMF시기를 중심으로 분양 활성화 방안인 조세특례제한법은 특정기간내의 신축취득주
택을 대상으로 수혜를 받을 수 있는 한시적 법률로서 해당하는 기간 동안 주택건설사업
자가 신축한 주택을 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 해당주택의 취
득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 전액 감면 받을 수 있다. 5년이 초과한 경우에는
초과기간의 양도차익에 대해서만 양도소득세를 납부하면 된다.
하지만 5년내의 양도차익에 대한 양도소득세는 부과되지 않으나 감면세액의 20%를 농
어촌 특별세로 납부해야 한다
- 기간별 양도소득세 감면대상 주택 -
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기 간 내 용
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1998년 05월 22일 ~ 1999년 6월 30일 고급주택을 제외한 모든 주택
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1998년 05월 22일 ~ 1999년 12월 31일 국민주택 해당
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2000년 11월 01일 ~ 2001년 05월 22일 비수도권 소재 국민주택만 해당
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2001월 05월 23일 ~ 2002년 12월 31일 고급주택에 해당하지 않는 전국의 모든 주택
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2002년 12월 31일 ~ 2003년 06월 30일 서울, 과천 및 5대 신도시외에 소재하고
고가주택이 아닌 모든 주택
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3. 3주택 중 1주택이 특별시· 광역시·수도권내에 위치해 있으면서 재건축·재개발지역에
포함되지 않으며, 전용면적 60㎡이하이고, 기준시가 4000만원 이하의 주택은 2003년 안에
매도하지 않더라도 양도세가 중과세가 되지 않는다.
4. 2003년 말까지 매도순위를 결정해 처분해라.
1가구 3주택자일 경우 3주택 중 향후 발전가능성 적고 큰 시세차익을 기대하기 어려운,
수익성이 떨어지는 주택을,작년 연말 우선 처분하는 것이 바람직했다. 물론, 시간이 매우 촉박했？지만, 시세보다 저렴한 급매로 처분하는 방법이 늘어난 양도세를 내는 것보다 더 이득이었다.
▶ 매도가 힘들 땐 증여나 임대사업자로 전환을 모색
시간에 쫓겨 매도할 여건이 안 되는 다주택자들이라면 세금 회피를 위해 무조건 매물을
처분하기보다 증여나 임대사업자로의 전환을 모색해야 한다. 예를 들면, 3주택을 가진
사람이 자녀에게 소형주택 1채를 증여하는 방법으로, 직계 존비속에 대한 증여는 10년간
증여한 금액이 3천 만원 이하일 경우 증여재산공제를 해준다.
또는 대출이나 전세보증금 등 채무가 있는 부동산을 증여하는 것으로 부담부증여를 이
용해도 된다. 양도차익이 적고 증여하는 재산가액이 큰 경우일 때, 부담부증여를 활용해
세부담을 줄일 수 있다. 마지막으로 여유자금이 있다면 국민주택규모의 기준시가 3억원
이하의 주택을 추가 매입해 임대사업자등록을 하면 중과를 피할 수 있다.
단, 2003년 10월 30일이후 임대사업자 등록을 하는 신규사업자 경우엔, 같은 시(특별시
·광역시포함)·군에서 5호이상 국민주택을 10년 이상 임대해야 중과를 피할 수 있다..
나)종합부동산세 절세방법
내년부터 전국의 집과 땅을 합쳐 일정기준을 넘는 집부자, 땅부자들은 무거운 '종
합부동산세'를 적용 받게 돼 세금부담이 크게 늘게 된다. 예컨대 기준시가 20억원짜리
아파트 한 채를 갖고 있다면 종부세를 포함해 749만원의 재산세를 내야 한다. 또한 기준
시가 30억짜리 아파트라면 종부세를 포함해 1299만원이 나온다. 하지만 매년 세액 증가
분이 전년 대비 50% 상한선에 묶어놓을 예정이기 때문에 실제로 내는 세금은 전년대비
최고 50% 증가한 금액이다.
반면에 국세청 기준시가가 8000만원 이하(시가로는 1억원 안팎)인 집에 사는 사람은 내
년에 집과 토지를 합쳐 6만원 이하의 '주택분 재산세'를 내게 된다.
종부세 과세기준을 잘 파악해 배우자 증여, 매도, 매수시기 조절 등 적절한 절세전략을
펴면 세금을 아낄 수 있다.
고가의 부동산을 다량 보유하고 있는 경우라면 보유기간, 종부세율, 증여비용 등을 종
합적으로 감안해 증여 여부와 범위를 결정해야 한다. 또한 사업용 건물과 농지, 공장용
지는 종부세 비과세 대상이 되고 . 주거용 오피스텔은 포함된다는 것을 체크해야 한다.
1.매도,매수 시기를 잘 잡아라
종부세도 재산세처럼 매년 6월1일이 과세 대상 판정 기준이다. 부동산을 처분할 때
6월1일 이전까지, 구입할 때는 그 이후에 등기를 마치면 당해 종부세를 피할 수 있다.
특히 신규 아파트를 분양 받았다면 등기를 6월1일 이후로 미뤄 당해 연도 재산세를 면
제받는 것이 절세 방법이다.
분양권은 비과세며 입주시 소유권 등기를 마쳐야 부과대상이 된다. 따라서 아파트
분양권은 종부세 대상이 아니다. 설령 기준시가 9억원을 넘는 주택도 부부간 공동명의로
등기하면 과세대상이 안되므로 신규 매입할 때는 공동명의 등기가 절세 전략이기도 하다.
따라서 분양 받은 아파트 때문에 종부세 부과대상이 될 경우 전매가 가능한 지역이라면
소유권 등기 전에 매도 혹은 증여해야 종부세 과세를 피할 수 있다.
2. 포트폴리오 분산전략을 짜라
종부세는 보유 부동산을 모두 합해서 중과하는 것이 아니라 재산 종류별로 나눠서 합산
과세한다. △주택 기준시가 9억원 △나대지 공시지가 6억원 △사업용 토지 공시지가
40억원 이상이라는 종부세 부과기준을 피하도록 포트폴리오를 짜는 것도 전략이다.
상가 등 사업용 건물의 경우 건물을 제외한 부속토지만 별도로 합산해 공시지가 40억원
이상이면 종부세를 내야 한다. 건물분은 지금처럼 재산세만 내면 된다.
3. 가족간 증여를 활용하라
개인별 부과라는 점을 염두에 둬라. 종부세는 가구별이 아닌 개인별 소유 부동산을 합
산해 주택은 기준시가 9억원, 나대지는 공시지가 6억원 이상 될 경우 세금을 부과한다.
1인당 소유 부동산이 기준가액을 넘지 않도록 예를 들어 한 사람이 기준시가 2억5천 만원
짜리와 8억원 짜리 주택을 가진 경우 종부세 부과대상이 되지만 이중2억5천 만원 짜리를
배우자에게 증여하면 종부세를 피할 수 있다.
따라서 주택 한두 채 보유로 종부세 부과대상이 된다면 배우자에게 3억원 이내로 증여
하면 증여세를 피하고 종부세도 줄일 수 있다.
하지만 무턱대고 증여하는 것은 금물. 증여할 경우 증여세와 취득, 등록세가 부과되기
때문이다. 증여세율이 시가의 10~50%로 기준시가의 50%인 종부세보다 훨씬 높다는 점을
감안해야 한다. 증여세는 1회에 그치는 것이고 종부세는 매년 부과되는 것임을 감안하면
결코 손해를 보는 게 아니다.
가령 기준시가 16억원짜리 아파트를 부부 공동명의로 등기해두면 부부가 각각 8억원씩
보유한 것으로 간주, 세금을 물리지 않는다. 4억원 만큼을 배우자에게 증여할 경우에도
3억원에 대해서는 증여세가 면제돼 1억원 증여에 해당하는 800만~900만원의 증여세만
내면 종합부동산세를 피할 수 있다.
다만 증여금액이 10년간 배우자 3억원, 성년 자녀 3천만원, 미성년 자녀 1천500만원을
넘지 않으면 증여세를 면제받을 수 있다.
나이가 많을 수록 상속이나 증여를 통해 장기적으로 세금 부담을 줄일 수 있다 는 장점도
있다. 부담부 증여를 활용하는 방법도 있는데 기존에 보유하고 있는 주택에 대해 은행에
주택담보 대출을 신청한 후 주택과 채무를 함께 증여하기 위한 것이다.
이는 주로 자녀에게 증여하기 위한 수단으로 활용되는데 자녀가 채무를 갚을 수 있는
능력이 사회적으로 인정되었을 때 추후 뒤탈이 없다.
4. 자진신고 해라
자신이 종부세 대상자임을 자진 신고하면 낼 세금의 3%를 깎아주는 만큼 성실 신고하는
것도 세금부담을 줄이는 방법이다.