안녕하세요?
올 한해 토지시장은 아파트,오피스텔,상가등 다른 부동산상품이 침체가를겪으면서 반사이익을 받아왔던것이 사실입니다. 특히 충청권의 신행정수도 이전 후보지와 수도권의 파주,화성,평택등이 여러 개발재료를 중심으로 가격이 상당부분 상승하여 2004년 상반기 부동산투자의 블루칩으로 불려왔던것입니다.
그러나 최근 토지시장도 전반적인 안정세를 유지하고 있습니다. 신행정수도특별법의 위헌판결 이후 시장을 주도하던 충청권의 탄력이 사라지면서 그 외 지역까지 거래가 주춤거리는 양상을 보이고 있습니다.
경기침체와 부동산시장 침체, 정부의 각종 규제와 2002년부터 큰 폭으로 상승한 개별토지의 지가상승에 따른 수익률기대치의 저하 등이 주요요인으로 꼽을 수 있을 것 같습니다. 투자시기와 지역, 방법에 대한 고민이 점차 커질 수 밖에 없을 것입니다.
시장에 나오는 물건 중 2~3억선의 소액투자가 가능한 개별토지는 수익률의 안정성을 보장하기 어려우리만큼 지가가 상승해 있는 상황입니다.
그렇다면 수익률이 보장되는 토지투자는 어떤 것이 있을까요?
첫번째... 면적이 큰 물건이 그 주목대상입니다.
면적이 크다면 평당가가 낮아져 매입당시부터 투자수익을 보장받을 수 있습니다. 투자금액이 많이 소요된다는 단점이 있지만 공동투자 등의 형식을 빌려 개별필지로 분할하여 소유한다면 시세보다 월등히 저렴한 물건을 구입할 수 있을 것입니다. 이 경우에는 농지보다는 임야가 주로 해당되는데, 임야는 경사도와 입목표본수, 조림년도, 분묘기지권 등을 잘 따져서 구입해야 합니다.
두 번째는 물건자체에 하자가 있는 물건이 해당될 것입니다.
대표적인 물건이 바로 맹지입니다. 맹지는 도로가 없어 공법상 재산권을 행사하지 못하기에 매매가가 턱없이 낮습니다. 맹지를 구입하여 돈을 들여 도로를 개설하거나 토지사용승낙서를 받아 도로를 내면 큰 폭의 지가상승을 염두에 둘 수 있을 것입니다.
경기도 모지역에서 1만평의 임야가 평당 10만원에 매물로 나왔었습니다. 인근 시세는 평당 30~70만원까지 형성되어 있는데, 이 토지의 단점은 맹지였습니다. 도로를 개설하는데 소요비용은 2억 7천 만원으로 6m 시멘트 포장을 조건으로 매입을 했습니다. 총 투자비용은 토지매입비 10억원과 도로, 그리고 기타 부대비용을 합하여 13억원 정도가 소요되었습니다.
필지당 평당 매매가가는 20만원선으로 전체 매각시 20억원의 수익이 발생해 약 7억원의 단기시세차익을 볼 수가 있었습니다. 평당 20만원이면 투자자들이 매입해도 주위 시세비해 평당 10만원이상 가격이 저렴해 수익률을 올릴 수 있었기에 매각이 매우 수월했습니다.
세 번째는 수도권외 지역의 토지로 한계농지를 거론할 수 있을 것입니다. 한계농지는 집단화된 규모가 2만㎡이하이거나 최상단부에서 최하단부까지의 평균경사율이 15%이상인 토지로 농업진흥구역 밖의 농지를 일컫습니다.
한계농지를 구입해 개발했을 때의 장점은 농지조성비가 감면된다는 것입니다. 수도권은 해당되지 않습니다. 농지조성비는 ㎡당 10,300원(경지정리가 안 된 전답) 으로 평당 3만원 가량의 차이가 나게 됩니다. 한계농지를 구입하여 한계농지정비지구로 지정하여 개발하는 것도 하나의 투자방법이 될 수 있을 것입니다.
단가가 싸거나 이상이 있는 물건도 해당 지역이 투자자와 실수요자의 주목을 받는 지역이여야만 가능할 것입니다. 국가균형발전이라는 정책적 차원에서 개발되는 지역과 주5일근무제의 확대시행에 따른 체류형 관광지나 전원주택지, 서해안지역 등 장기적으로 상승할 수 밖에 없는 지역을 선택하는 것이 중요합니다.
남들이 투자에 주저하는 시기가 보다 많은 물건을 볼 수 있고 선택할 수 있는 폭이 넓어지기 때문에 투자할 수 있는 좋은 기회가 될 수도 있을 것입니다. 어려운 시기이기 때문에 투자를 주저하는 것이 아니라 이를 잘 활용하여 수익률을 극대화할 수 있는 방법을 찾는 것이 매우 중요한 토지투자의 자세라 여겨집니다.
내년도에는 농지법개정을 통해 도시민의 농지소유제한을 풀어주고 종합부동산세 시행에도 농지,임야,목장농지,과수원등을 과세 대상에서 제외함으로써 돈의 방향이 토지시장으로 더욱더 쏠릴가능성이 많습니다. "달리는 말에 올라타라"라는 격언이 2005년 토지시장에도 적용될 가능성이 크다고 볼수 있습니다.
남은 올한해 잘마무리 하시고 다가오는 새해 보다더 안정되고 수익성 높은 부동산투자의 한해가 되었으면 합니다. 감사합니다.